Puls Sendung vom 13.04.2005,

Thema:

Wohnrechtsnovelle 2005, Änderung des Mietrechtsgesetzes:

Vorbemerkung:

 Grundsätzlich soll gegenständliche Änderung des Mietrechtes als auch des Wohnungseigentumsgesetzes mit 01.07.2005 in Kraft treten, jedenfalls sind sich die Experten einig, dass das nahezu der letzte Termin ist, sollte dieser Termin nicht klappen, wird die Novelle vor den Wahlen mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr durchgeführt werden.

GBV. Peter Nemeth

Vorentwurf MRG 2005

Änderungen Dachbodenausbau:

Vor dem Jahr 2001 war die Rechtslage so, dass im Falle einer Vermietung eines rohen Dachbodens der Vermieter das Risiko eingegangen ist, das der Mieter eine Mietzinsüberprüfung und in weiterer Folge eine erfolgreiche Herabsetzung des Mietzins durchgeführt hat. Mit der Novellierung des Mietrechtes 2001 wollte der Gesetzgeber für diese Dachbodenausbauten eine Teilausnahme schaffen, diese wurde aber seinerzeit, aus heutiger Sicht unklar formuliert. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass ich sogar wenn ich eine Liegenschaft zur Gänze bis zum Keller abtrage und dann neu errichte keine Teilanwendung des Mietrechtes habe, die in Paragraph 1 genannten Mietgegenstände beziehen sich lediglich auf den Ausbau eines Dachbodens. Jedenfalls sollte ab in Kraft treten der Wohnrechtsnovelle 2005 bei diesem Punkt klargestellt sein, dass auch ein Aufbau auf einem Flachdach (ist ja kein Dachbodenausbau) es sich um einen Dachbodenausbau handelt.

Änderung  des Paragraph 3 ist wie folgt:

 Grundsätzliche Anmerkung:

 Bezüglich der Wasserversorgung wurden im Jahr 2003 die Grenzwerte verändert, es hat sich daher in Wien die Situation ergeben, dass dadurch ca. 7000 Haushalte ( Schätzung) betroffen sind und deshalb kein –trinkbares--Trinkwasser mehr haben. Neu geregelt ist nunmehr der Paragraph 3 wie folgt:

Der Hauseigentümer wird verpflichtet....im Fall von ernsten Schäden des Hauses..... und bei der Beseitigung einer (NEU !!!) erheblichen Gesundheitsgefährdung..... zu handeln. Bis jetzt war die Situation eher die, dass im Fall von z.B. Stromleitungen die Judikatur so war, dass bei lebensbedrohenden und feuergefährlichen Mängeln es ein ernster Schaden des Hauses war, so hin den Vermieter in der Erhaltungspflicht getroffen hat, wenn nur der Mieter gefährdet war war es grundsätzlich seine Angelegenheit. Mit Änderung des Gesetzes wird möglicherweise in diesem Fall eine jedenfalls notwendige Reparatur der Stromleitungen durch den Vermieter erfolgen müssen. Nicht ganz klar ist, ob als Grundlage für den Normzustand von Elektroleitungen der heutige Zeitpunkt genommen werden wird, so könnte sich dadurch die Möglichkeit ergeben, dass der Vermieter alle 10 Jahre, je nach Stand der Technik die Wohnung des Mieters elektrotechnisch nachbessern muss. Jedenfalls ist hier ein Mieter, der möglicherweise eine Waschmaschine oder einen Geschirrspüler in einer Wohnung anschließt die elektrotechnisch seit 20 Jahren nicht saniert wurde, insofern selber Schuld, da er durch die Änderung der angeschlossenen Gegenstände ( Waschmaschine, Geschirrspüler etc.) grundsätzlich eine Änderung der Elektroanlage vorgenommen hat und daher selbst mögliche Auswirkungen zu tragen hätte.

In Frage der Bleimengen im Wasser ist sehr entscheidend wie und wann gemessen wird, jedenfalls wird das Messergebnis bei ein und derselben Wohnung anders aussehen, wenn um 5 Uhr in der Früh das erste Wasser zur Probe genommen wird einerseits, oder andererseits 2 Badewannen voll Wasser zuerst ausgeronnen sind bevor die Probe entnommen wurde. Jedenfalls gibt es hier keine einheitliche Judikatur. Zu Paragraph 3 ist weiters festzuhalten, dass die hiermit verstärkte Vermieterpflicht, die Wohnung ohne ernstliche oder erhebliche Gesundheitsgefährdung zur Benützung zu halten, Hand in Hand geht mit dem Paragraph 8 Mietrecht, dass sohin der Mieter diese Eingriffe in sein Mietrecht dulden muss. Im Sinne der für das Jahr 2013 geplanten deutlichen weiteren Reduktion der Grenzwerte (Blei im Wasser) sollte man andenken, ob man für diesen Fall nur die Küchenstränge austauscht und dahingehend argumentiert soll, dass die Wasserentnahme im Badezimmer für das Zähneputzen grundsätzlich unschädlich ist.

Weitere Anmerkung zu Paragraph 3, Innsbrucker Entscheidung, weiteres…

Folgender Sachverhalt: Ein Kauf einer Eigentumswohnung einer Liegenschaft die 50 Jahre alt ist, in der Wohnung Elektrik usw. kaputt. Der Eigentümer wollte von der Gemeinschaft im Sinne des Paragraph 3 den ordnungsgemäßen Grundzustand investiert bekommen, gegenständliches Verfahren wurde in der 2. Instanz verloren.

Weitere Anmerkung: Bei Eigentumshäusern speziell aus den 50er Jahren könnte hinsichtlich von Verwendung von Asbest unter dem Licht des neuen Paragraph 3 einige Investitionen auf die Wohnungseigentumsanlage zukommen….

Seit ca. einem Jahr hat die Arbeiterkammer erkannt, dass in den verwendeten Verträgen (im Mietrechtsgesetz) der Konsumentenschutz keinen Eintritt findet. So erwarten Experten möglicherweise Prozesse die darauf hinzielen werden, dass etliche Klauseln in den Verträgen unwirksam werden.

Peter Nemeth für Puls TV