Puls TV: Sendung vom 05. November 2004 Wohnungssuchtipps
Am Beginn der Sendung steht die Frage, ob es Saisonauswirkungen bei der Wohnungssuche gibt. Herr Nemeth beantwortet diese Frage damit, dass durchaus zu beobachten ist, dass in den Wintermonaten, November, Dezember, Jänner, die Nachfrage an größeren Objekten geringer ist, dies erklärt sich damit, dass beispielsweise eine Familie mit Kind während dieser Zeit kaum den Umzug plant, da ja auch damit ein Schulwechsel etc. zusammenhängt. Es ist daher vorstellbar, unter Inkaufnahme des Nachteiles, in einer kalten Jahreszeit umzuziehen, einen etwas größeren Wohnungsmarkt vorzufinden.
Auf die Frage wie man denn nun richtig an die Wohnungssuche heran geht, antwortet Herr Nemeth wie folgt:
Grundsätzlich gilt es zu überlegen, was man denn nun genau sucht. Herr Nemeth hat die Erfahrung gemacht, dass oft eine Drei-Zimmer-Wohnung mit ca. 80 m² gesucht wird. In der Realität, zumindest bei Altbauwohnungen, ist dies widersprüchlich. Ein normales Zimmer in einer Altbauwohnung umfasst zwischen 20 – 25 m², daher weisen 3 Zimmer daher in etwa 75 m² Wohnfläche auf. Weiters spricht man davon, dass die Nebenflächen in etwa die Hälfte der Flächen der Zimmer betragen. Es errechnet sich daher eine Quadratmeterausgangsbasis für eine Altbauwohnung mit 3 Zimmer von in etwa einer Gesamtnutzfläche 110 m². Dementsprechend, führt Herr Nemeth aus, ändert sich natürlich der Mietzins, da sich dieser grundsätzlich von den zu vermietenden Quadratmetern berechnet.
Herr Nemeth gibt weiters als Empfehlung, dass man bei der Wohnungssuche durchaus flexibler sein sollte und nicht sich beispielsweise auf Bezirkswünsche fixieren sollte. Es empfiehlt sich, auch außerhalb der Lieblingsbezirke Wohnungen zu besichtigen. Möglicherweise sprechen für diese Wohnungen andere Vorteile, die man zuvor nicht bedacht hat.
Auf die Frage, ob es nun abseits von Tageszeitungen und Internet andere Möglichkeiten gibt, die Traumwohnung zu finden, empfiehlt Herr Nemeth folgendes: Es ist sinvoll, sich nach auf der Straße befindlichen Containern umzusehen. Bei einer kompletten Renovierung eines Objektes ist es notwendig, den anfallenden Schutt etc. fachgerecht zu entsorgen, dies in der Regel durch einen auf der Straße aufgestellten Container. Ebenso „erkennt“ man freie Wohnungen dadurch, dass zumeist die Außenfenster repariert und/oder ausgehängt sind. In so einem Fall empfiehlt Herr Nemeth, den Hausverwalter dieses Hauses am kurzen Wege zu kontaktieren.
Sollte nun das „Traumobjekt“ gefunden worden sein, ist es laut Herrn Nemeth sinnvoll, auch das Haus etwas genauer unter die Lupe zu nehmen. So ist, so vorhanden, der Lift zu kontrollieren. Ab dem Jahr 2006 gelten neue Verordnungen, es sollten ab diesem Zeitpunkt die Aufzugsanlagen mit Notrufanlagen etc. ausgestattet sein. Hierzu sollte kontrolliert werden, ob diese neuen Anforderungen bereits vorhanden sind.
Ebenso ist bei der Auswahl der richtigen Wohnung durchaus nachzufragen, ob sich in der Liegenschaft ein klassischer Hausbesorger befindet. Nachdem sich einerseits die Möglichkeit bietet, diesen auszufragen (Hausbesorger wissen zumeist über allfällige interne Schwierigkeiten sehr genau Bescheid), wäre auch zumindest die Frage anzudenken, ob der Hauswart in die wohlverdiente Pension geht und es zu Abfertigungszahlungen etc. kommen könnte. Kraft Gesetzt ergibt sich die Spezialität, dass, wer zum Rechnungslegungszeitpunkt der Legung der Betriebskostenabrechnung Mieter ist, grundsätzlich für all diese Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung aufzukommen hat. In diesem Fall könnte es durchaus sein, dass man hier einen nicht unbeachtlichen Teil an einer Betriebskostennachzahlung, dies resultierend aus der Abfertigung für den Hausbesorger, nachbezahlt, und man möglicherweise den Hausbesorger nie zu Gesicht bekommen hat.
Diese oben angeführten Informationen, das Mietobjekt betreffend, sollen den Wohnungsinteressenten nicht davon abbringen, gegenständliche Wohnung auch anzumieten. Es ist lediglich festzuhalten, dass diese Dinge beachtet werden sollten, um vor unliebsamen Überraschungen sicher zu sein.
Aufgrund von zahlreichen Nachfragen führt Herr Nemeth nun zu der Frage „Wohnungssuche über Versteigerungsobjekte“ wie folgt an:
Es ist verstärkt zu beobachten, dass die einzelnen Eigentümer von Liegenschaften /Liegenschaftsanteilen vermehrt nicht mehr in der Lage sind, den monatlichen Zahlungen nachzukommen. So ist durchaus ein Trend zu sehen, dass sowohl bei klassischen Wohnungseigentumsobjekten als auch bei Reihenhäusern, Einfamilienhäusern, Anteilen an Zinshäusern mit dazu verbunden Wohnungen, die jeweiligen Eigentümer oft nicht in der Lage sind, aufgrund von mannigfaltigen Verpflichtungen, den notwendigen Zahlungen nachzukommen. Zumindest ist im Wohnungseigentum die Spezialität geregelt, dass der Gebäudeverwalter verpflichtet ist, innerhalb von 6 Monaten ab Entstehen einer Schuld durch Nichtzahlung von Wohnbeiträgen gegen den entsprechenden Wohnungseigentümer eine Klage einzubringen (Anmerkung des Verfassers: für diese Klage gilt das Vorzugspfandrecht. Dieses besagt im Wohnungseigentum, dass die offenen Beträge, sohin die Forderung der anderen Wohnungseigentümer BEVORZUGT, d.h. auf den ersten Rang, vor den Schulden und Eintragungen anderer Gläubiger, finanziell im Falle der Versteigerung befriedigt werden.)
Jedenfalls ergibt es sich, dass ein Sachverständiger mit der Bewertung der Flächen seitens des Gerichtes beauftrag wird. Dieser gibt in der Regel ein Gutachten ab, dieses gilt als Grundlage für die Versteigerung bei Gericht. Üblicherweise setzt bei der Versteigerungsverhandlung der Richter den Kaufpreis mit der Hälfte des Kraft Gutachtens errechneten Kaufpreises als Ausrufungspreis an. Wichtig ist auch noch zu wissen, dass sich vor Beginn der Versteigerungsverhandlung jeder Interessierte ausweisen muss und auch 10 % des Schätzwertes in Form eines Sparbuches oder in Barem beim Richter hinterlegen muss. Nach der Versteigerung erhalten alle, mit Ausnahme des Ersteigerers, diese Summe (Vadium) rückerstattet. In der Regel setzt der Richter die Erhöhungen beim Ausrufpreis mit einer Rate von in etwa 3 % an. Grundsätzlich ist zu beachten, dass nur inländische Bürger oder EU-Bürger das Recht haben, Liegenschaftsanteile etc. im Ersteigerungsweg zu erhalten. Nach erfolgtem Zuschlag bleibt zumeist eine Frist von in etwa 2 Monaten Zeit, um die Restsumme (an das Gericht) zu überweisen. In der Regel erhält man nach in etwa 14 Tagen (Wirksamwerden des Beschlusses hinsichtlich der Versteigerung) die Schlüssel zu dem Objekt.
Es sollte aus Sicht von Herrn Nemeth grundsätzlich im Vorfeld überlegt werden, bis zu welchem Betrag man bei dem jeweils gegenständlichen Objekt mitbietet (weitere Anmerkung des Verfassers: Ganz wichtig ist es, die Versteigerungsbedingungen nachzulesen. So kann in eben diesen abgefasst sein, dass z.B. ein Prozess anhängig ist.).
Herr Nemeth gibt zum Abschluss der Sendung nochmals den Link des Gerichts bekannt, um sich über die entsprechende Internetseite über aktuelle Versteigerungen zu erkundigen.
Peter Nemeth für Puls TV