WEG 2002
Bundesgesetz über
das Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsgesetz 2002 - WEG 2002)
Wohnungseigentumsgesetz 2002
BGBl I 2002/70
idF:
BGBl I 2002/114
Inhaltsübersicht
1.
Abschnitt Regelungsgegenstand und Begriffsbestimmungen §§ 1-2
2.
Abschnitt Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum §§ 3-6
3.
Abschnitt Nutzfläche, Nutzwert, Mindestanteil §§ 7-12
4.
Abschnitt Eigentümerpartnerschaft § 13-15
5.
Abschnitt Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte und der allgemeinen
Teile der Liegenschaft §§ 16-17
6.
Abschnitt Eigentümergemeinschaft, Verwalter, Vorzugspfandrecht §§
18-27
7.
Abschnitt Verwaltung der Liegenschaft §§ 28-34
8.
Abschnitt Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum §§ 35-36
9.
Abschnitt Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers §§ 37-44
10. Abschnitt Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers
§§ 45-51
11. Abschnitt Verfahrens- und gebührenrechtliche Bestimmungen §
52-53
12. Abschnitt Schluss- und Übergangsbestimmungen §§ 54-57
1.
Abschnitt
Regelungsgegenstand und Begriffsbestimmungen
Regelungsgegenstand
§ 1. Dieses Bundesgesetz regelt die Rechtsform des
Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung, den
Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten
der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des
Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der
Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von
Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des
Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche
Außerstreitverfahren.
Begriffsbestimmungen
§ 2.
(1)
Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer
Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein
Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu
verfügen. Vorläufiges Wohnungseigentum ist das nach den Regelungen im
10. Abschnitt beschränkte Wohnungseigentum, das unter den dort
umschriebenen Voraussetzungen vom Alleineigentümer einer Liegenschaft
begründet werden kann.
(2)
Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige
Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge
(wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum
begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der
Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner
Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen
Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige
Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der
Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner
Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie
etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage. Ein Abstellplatz
für ein Kraftfahrzeug ist eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich
abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines
Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und
Beschaffenheit geeignet ist.
(3)
Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene
Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene
Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten
oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung
setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer
Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich
abgegrenzt ist.
(4) Allgemeine
Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen
oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung
entgegensteht.
(5)
Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem
Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt
zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden zurVerwaltung der Liegenschaft
die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit
Rechtsfähigkeit in dem durch
§ 18 Abs. 1 umschriebenen Umfang.
(6)
Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige, dem schriftlich, sei es auch
bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die
Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten
wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde.
Wohnungseigentumsorganisator ist sowohl der Eigentümer oder
außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft als auch jeder, der mit
dessen Wissen die organisatorische Abwicklung des Bauvorhabens oder –
bei bereits bezogenen Gebäuden – der Wohnungseigentumsbegründung
durchführt oder an dieser Abwicklung in eigener Verantwortlichkeit
beteiligt ist. Miteigentumsbewerber ist derjenige, dem im Fall der
Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum schriftlich, sei es auch
bedingt oder befristet, vom (früheren) Alleineigentümer die Einräumung
von Miteigentum an der Liegenschaft und der Erwerb von Wohnungseigentum
an einem bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumsobjekt zugesagt wurde.
(7) Die
Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts
abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen
Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen
sowie Zubehörobjekte im Sinne des
Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu
berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur,
soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke
geeignet sind.
(8) Der Nutzwert
ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im
Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der
Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des
Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder
wertvermindernde Eigenschaften desselben.
(9) Der
Mindestanteil ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum
Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt
erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts
zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft.
(10) Die
Eigentümerpartnerschaft ist die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher
Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines
Wohnungseigentumsobjekts sind.
2.
Abschnitt
Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum
Begründung von
Wohnungseigentum; Titel, Zustimmung, Beschränkung
§ 3.
(1) Das
Wohnungseigentum kann begründet werden auf Grundlage
1. einer
schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer
(Wohnungseigentumsvertrag),
2. einer
gerichtlichen Entscheidung über eine Klage nach
§
43,
3. einer
gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer
Miteigentumsgemeinschaft oder
4. einer
gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der
ehelichen Ersparnisse (§§ 81 bis 98 Ehegesetz).
(2) Die
Begründung von Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie sich auf alle
Wohnungen und alle sonstigen selbständigen Räumlichkeiten der
Liegenschaft sowie auf all jene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge
bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als
Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.
(3) An
allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum nicht
begründet werden.
Wirkung der
Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis
§ 4.
(1) Mit der
Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten
wohnungseigentumstauglichen Objekt geht die Rechtsstellung des
Vermieters auf den Wohnungseigentümer über, dem das Wohnungseigentum an
diesem Objekt zukommt.
(2) Soweit der
Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts Geldansprüche aus dem
Mietverhältnis, die noch aus der Zeit vor der Begründung des
Wohnungseigentums an dem von ihm gemieteten Objekt herrühren, gegen den
Wohnungseigentümer auch durch Exekution nicht hereinbringen kann, haftet
die Eigentümergemeinschaft für den Ausfall.
(3) Der
Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts kann mietrechtliche Ansprüche,
die sich auf die allgemeinen Teile der Liegenschaft oder auf die
Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, ungeachtet der Rechtsstellung des
Wohnungseigentümers als Vermieter auch gegen die Eigentümergemeinschaft
geltend machen.
Erwerb des
Wohnungseigentums
§ 5.
(1) Das
Wohnungseigentum kann von jedem Miteigentümer erworben werden, dessen
Anteil den Mindestanteil nicht unterschreitet. Zwei natürliche Personen,
deren Miteigentumsanteile je den halben Mindestanteil nicht
unterschreiten, können als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam
Wohnungseigentum erwerben (§
13).
(2)
Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge kann bis zum
Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der
Liegenschaft nur von Personen oder Eigentümerpartnerschaften erworben
werden, denen Wohnungseigentum an einer Wohnung oder sonstigen
selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zukommt. Diese Personen und
Partnerschaften können während der dreijährigen Frist Wohnungseigentum
an mehr als einem Abstellplatz nur erwerben, soweit die Zahl der auf der
Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze die Zahl der Wohnungen und
sonstigen selbständigen Räumlichkeiten übersteigt; bei der Berechnung
der überzähligen Abstellplätze ist der schriftlich erklärte Verzicht
eines Wohnungseigentümers auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz zu
berücksichtigen. Nach Ablauf dieser Frist können auch andere Personen
Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben.
(3) Das
Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben.
Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil einzutragen; bei einer
Eigentümerpartnerschaft sind die Anteile der Partner am Mindestanteil (§
13 Abs. 1) zu verbinden. Wird auf einer Liegenschaft das
Wohnungseigentum einverleibt, so ist in der Aufschrift des
Gutsbestandsblatts das Wort „Wohnungseigentum” einzutragen.
Grundlagen für die
Einverleibung des Wohnungseigentums
§ 6.
(1) Dem Antrag
auf Einverleibung sind jedenfalls beizulegen
1. die
schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer nach
§ 3 Abs. 1 Z 1 oder die gerichtliche Entscheidung nach
§ 3 Abs. 1 Z 2 bis 4,
2. die
Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau
zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und
gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das
Immobilienwesen über den Bestand an Wohnungen und sonstigen
selbständigen Räumlichkeiten und über die auf der Liegenschaft
vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge,
3. das
Nutzwertgutachten (§
9 Abs. 1) oder die rechtskräftige Entscheidung über die gerichtliche
Nutzwertfestsetzung (§
9 Abs. 2).
(2) Die
Bescheinigung oder das Gutachten gemäß
Abs. 1 Z 2 darf schon auf Grund der behördlich bewilligten Baupläne
auf Antrag eines Miteigentümers oder eines Wohnungseigentumsbewerbers
ausgestellt werden; der Verfasser eines solches Gutachtens hat der
zuständigen Baubehörde eine Ausfertigung des Gutachtens zu übermitteln.
3.
Abschnitt
Nutzfläche, Nutzwert, Mindestanteil
Berechnung der
Nutzfläche
§ 7. Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist
auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies
jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß
des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 vH erwiesen, so
ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.
Berechnung des
Nutzwerts
§ 8.
(1) Der Nutzwert
ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5
abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden. Er ist aus der Nutzfläche und
aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände zu berechnen, die nach der
Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder
vermindern, wie etwa dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage
innerhalb eines Stockwerks oder dessen Ausstattung mit offenen Balkonen,
Terrassen und Zubehörobjekten im Sinne des
§ 2 Abs. 3; eine Verbesserung der sonstigen Ausstattung oder der
Grundrissgestaltung des Objekts ist nur zu berücksichtigen, wenn sie
nicht allein auf Kosten des Miteigentümers vorgenommen wurde.
(2) Zuschläge für
die Ausstattung mit Zubehörobjekten im Sinne des
§ 2 Abs. 3 sind in einer ganzen Zahl auszudrücken; es gilt die
Rundungsbestimmung des
Abs. 1 erster Satz; der Zuschlag ist jedoch mindestens mit der Zahl
Eins anzusetzen. Sonstige werterhöhende oder wertvermindernde
Unterschiede, die insgesamt nur einen Zuschlag oder Abstrich von nicht
mehr als 2 vH rechtfertigen würden, sind zu vernachlässigen.
(3) Der Nutzwert
eines Abstellplatzes für ein Kraftfahrzeug darf dessen Nutzfläche
rechnerisch nicht übersteigen. Bei seiner Berechnung ist neben den in
Abs. 1 genannten Umständen auch zu berücksichtigen, ob der
Abstellplatz in einem Gebäude oder im Freien liegt, letzterenfalls ob er
überdacht ist.
Ermittlung und
gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte
§ 9.
(1) Die Nutzwerte
sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen
Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich
zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das
Immobilienwesen zu ermitteln.
(2) Auf Antrag
sind die Nutzwerte vom Gericht insbesondere dann abweichend vom
Nutzwertgutachten (Abs.
1) festzusetzen, wenn
1. das Gutachten
gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt,
2. das Gutachten
bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 vH von den tatsächlichen
Gegebenheiten abweicht,
3. sich der
Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts durch eine gegenüber den
Grundlagen der Nutzwertermittlung abweichende Bauführung um mehr als 3
vH ändert,
4. sich der
Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts nach Vollendung der Bauführung
durch bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert oder
5. sich die
Nutzwerte durch Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar
aneinandergrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder durch die Übertragung
von Zubehörobjekten im Sinne des
§ 2 Abs. 3 ändern.
(3)
Abs. 2 gilt entsprechend auch für eine gerichtliche Neufestsetzung
der Nutzwerte abweichend von einer bereits früher ergangenen
Nutzwertfestsetzung durch das Gericht.
(4) In den
Entscheidungen über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung ist auch
festzustellen, inwieweit sich durch sie die Summe der Nutzwerte aller
Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft ändert.
(5) In den Fällen
des
Abs. 2 Z 5 sind die Nutzwerte der von der Änderung oder Übertragung
betroffenen Wohnungseigentumsobjekte so festzusetzen, dass die Summe
ihrer Nutzwerte gleich bleibt.
Recht zum Antrag
auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung; Ausgleichspflicht
§ 10.
(1) Die
gerichtliche Nutzwertfestsetzung kann in den Fällen des
§ 9 Abs. 2 Z 1 bis 4 von jedem Miteigentümer und
Wohnungseigentumsbewerber, in den Fällen des
§ 9 Abs. 2 Z 5 nur gemeinsam von den von der Änderung oder
Übertragung betroffenen Wohnungseigentümern beantragt werden.
(2) Die
gerichtliche Nutzwertfestsetzung kann im Fall des
§ 9 Abs. 2 Z 2 nur innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der
Bewilligung der Einverleibung von Wohnungseigentum und in den Fällen des
§ 9 Abs. 2 Z 3 und
4 nur innerhalb eines Jahres ab Vollendung der Bauführung beantragt
werden. Für einen Wohnungseigentumsbewerber beginnt im Fall des
§ 9 Abs. 2 Z 2 die Antragsfrist erst mit der Verständigung von der
Einverleibung des Wohnungseigentums.
(3) Werden die
Nutzwerte nach
§ 9 Abs. 2 Z 1 bis 4 gerichtlich festgesetzt, so haben die
Miteigentümer gegenseitig Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß zu
übernehmen und zu übertragen, dass jedem Wohnungseigentümer der nun für
sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukommt.
Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen
Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu entrichten. Die durch
die einzelne Übertragung entstehenden Kosten und Abgaben hat der
Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil übertragen wird.
Erfolgt aber eine Nutzwertfestsetzung nach
§ 9 Abs. 2 Z 1 bis 3 nach der Einverleibung des Wohnungseigentums,
so sind auf Antrag die Mindestanteile in der Weise zu berichtigen, dass
jedem Wohnungseigentümer der für sein Wohnungseigentumsobjekt nun
erforderliche Mindestanteil zukommt; bücherliche Rechte Dritter, die auf
dem Mindestanteil lasten, beziehen sich ohne weiteres auf den
berichtigten Mindestanteil; im Übrigen gilt
§
136 Abs. 1 GBG 1955.
(4) Werden die
Nutzwerte nach
§ 9 Abs. 2 Z 5 gerichtlich festgesetzt, so gilt die
Ausgleichspflicht nach
Abs. 3 erster Satz zwischen den von der Änderung oder Übertragung
betroffenen Wohnungseigentümern.
Verbindung mit dem
Mindestanteil
§ 11.
(1) Das
Wohnungseigentum ist mit dem Mindestanteil untrennbar verbunden. Es kann
nur mit diesem zusammen beschränkt, belastet, veräußert, von Todes wegen
übertragen und der Zwangsvollstreckung unterworfen werden.
(2) Bücherliche
Eintragungen auf dem Mindestanteil erstrecken sich auch dann auf das
Wohnungseigentum, wenn sie dem Wohnungseigentum im Rang vorangehen.
(3) Im Fall der
Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils sind die durch das
Wohnungseigentum bewirkten Beschränkungen vom Ersteher ohne Rücksicht
auf den bücherlichen Rang und ohne Anrechnung auf das Meistbot zu
übernehmen.
Unteilbarkeit des
Mindestanteils
§ 12.
(1) Der mit dem
Wohnungseigentum untrennbar verbundene Mindestanteil darf, solange das
Wohnungseigentum besteht, außer im Fall einer Eigentümerpartnerschaft (§
2 Abs. 10,
§
13), nicht geteilt werden.
(2) Würde nach
dem Tod des Wohnungseigentümers nach den Ergebnissen des
Verlassenschaftsverfahrens der mit dem Wohnungseigentum verbundene
Mindestanteil mehr als zwei natürlichen Personen oder zwei natürlichen
Personen zu unterschiedlichen Anteilen oder zum Teil einer juristischen
Person, einer Personengesellschaft des Handelsrechts oder einer
eingetragenen Erwerbsgesellschaft zufallen und kommt es auch nicht zur
Bildung einer eingetragenen Erwerbsgesellschaft, die den Mindestanteil
erwirbt, so hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung
des Mindestanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums durch
Versteigerung vorzunehmen.
4.
Abschnitt
Eigentümerpartnerschaft
Gemeinsames
Wohnungseigentum der Partner
§ 13.
(1) Für die
Eigentümerpartnerschaft gelten, soweit im Folgenden keine besonderen
Regelungen getroffen werden, die Bestimmungen des
16. Hauptstücks des Zweiten Teils des ABGB.
(2) Zur
Begründung einer Eigentümerpartnerschaft müssen die Partner Eigentümer
je eines halben Mindestanteils (im Folgenden .Anteil am Mindestanteil.
genannt) sein; ihre Anteile am Mindestanteil dürfen nicht verschieden
belastet sein. Das Gleiche gilt, wenn ein Wohnungseigentümer einer
anderen Person unter gleichzeitiger Begründung des gemeinsamen
Wohnungseigentums den dazu erforderlichen Anteil am Mindestanteil
überträgt.
(3) Durch das
gemeinsame Wohnungseigentum der Partner werden ihre Anteile am
Mindestanteil so verbunden, dass sie, solange die
Eigentümerpartnerschaft besteht, nicht getrennt und nur gemeinsam
beschränkt, belastet, veräußert oder der Zwangsvollstreckung unterworfen
werden dürfen. Die Zwangsvollstreckung auf Grund eines Exekutionstitels,
der bloß gegen einen der Partner besteht, ist nur im Weg des mit der
Pfändung des Anspruchs auf Aufhebung des gemeinsamen Wohnungseigentums
zu verbindenden Antrags auf Zwangsversteigerung des gesamten
Mindestanteils und des damit verbundenen gemeinsamen Wohnungseigentums
zulässig. In diesem Exekutionsverfahren ist der Partner, gegen den kein
Exekutionstitel besteht, Beteiligter; er kann zur Wahrung seiner Rechte
alle Rechtsmittel erheben, wie wenn er selbst Verpflichteter wäre;
überdies kann er gegen diese Exekution Widerspruch erheben (§ 37 der
Exekutionsordnung), wenn sich die Exekution auf das
Wohnungseigentumsobjekt bezieht, das ihm zur Befriedigung seines
dringenden Wohnbedürfnisses dient.
(4) Die Partner
haften für alle Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum
zur ungeteilten Hand. Sie dürfen über das gemeinsame Wohnungseigentum
und die Nutzung des im gemeinsamen Wohnungseigentum stehenden
Wohnungseigentumsobjekts nur gemeinsam verfügen.
(5) Die mit ihrem
gemeinsamen Wohnungseigentum verbundenen Befugnisse zur Mitwirkung an
der Entscheidungsfindung in der Eigentümergemeinschaft (Äußerungs- und
Stimmrecht sowie Minderheitsrechte bei der Willensbildung der
Eigentümergemeinschaft) stehen den Partnern nur gemeinsam zu.
(6) Der
vertragliche Ausschluss einer Klage auf Aufhebung der
Eigentümerpartnerschaft (§
830 ABGB) ist nur für die ersten drei Jahre ab Einverleibung der
Partnerschaft im Grundbuch rechtswirksam. Sind die Partner Ehegatten und
dient ihr Wohnungseigentumsobjekt wenigstens einem von ihnen zur
Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während der Ehe
die Aufhebungsklage des anderen unzulässig. Dient das gemeinsame
Wohnungseigentumsobjekt einem minderjährigen Partner zur Befriedigung
seines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während dessen
Minderjährigkeit die Aufhebungsklage des anderen unzulässig.
Wohnungseigentum
der Partner im Todesfall
§ 14.
(1) Erwirbt beim
Tod des einen Partners der überlebende Partner den Anteil des
Verstorbenen nicht ohnehin als Erbe oder Vermächtnisnehmer allein, so
gilt – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung nach
Abs. 4 – Folgendes:
1. Der Anteil des
Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum geht von
Gesetzes wegen unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners über.
2. Der
Eigentumsübergang tritt jedoch nicht ein, wenn der überlebende Partner
innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen
Frist entweder auf ihn verzichtet oder gemeinsam mit den Erben des
Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine
Vereinbarung schließt, auf Grund derer der gesamte Mindestanteil einer
Person ungeteilt oder zwei natürlichen Personen je zur Hälfte –
allenfalls unter gleichzeitigem Erwerb des gemeinsamen Wohnungseigentums
– zukommt.
3. Im Fall des
Verzichts auf den Eigentumsübergang hat das Verlassenschaftsgericht eine
öffentliche Feilbietung des gesamten Mindestanteils und des damit
verbundenen Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen.
4. Solange die
Möglichkeit des Verzichts besteht, sind die Rechte des überlebenden
Partners am Anteil des Verstorbenen auf jene eines Verwalters (§
837 ABGB) beschränkt.
5. Erwirbt der
überlebende Partner den Anteil des Verstorbenen nach
Z 1 oder geht der gesamte Mindestanteil auf Grund einer Vereinbarung
über, so gilt für die Eintragung in das Grundbuch § 178 AußStrG
sinngemäß.
(2) Der
überlebende Partner, der den Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil
und Wohnungseigentum gemäß
Abs. 1 Z 1 erwirbt, hat der Verlassenschaft nach dem Verstorbenen
die Hälfte des Verkehrswerts (§ 2 Abs. 2 LBG) des Mindestanteils zu
bezahlen. Eine einvernehmliche Bestimmung der Höhe dieser
Zahlungspflicht ist nur zulässig, wenn kein Inventar zu errichten ist.
(3) Ist der
überlebende Partner ein Pflichtteilsberechtigter des Verstorbenen und
war Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung, die dem
Überlebenden zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient,
so gilt
Abs. 2 nicht. Der überlebende Partner hat jedoch den anderen
Pflichtteilsberechtigten jenen Betrag zu bezahlen, der den
Pflichtteilsansprüchen der anderen in Bezug auf den halben Verkehrswert
im Sinne des
Abs. 2 – unter Berücksichtigung auch des übrigen Nachlasses –
entspräche. Ist ihm die sofortige Entrichtung dieses Betrags nach seinen
Verhältnissen, insbesondere seinem Vermögen, seinem Einkommen, seinen
Sorgepflichten, seinen Aufwendungen für die Wohnung und zur
Aufrechterhaltung einer angemessenen Lebenshaltung, nicht zumutbar, so
hat das Verlassenschaftsgericht mangels einer anderslautenden
Vereinbarung auf Antrag die Befriedigung unter Festsetzung einer
angemessenen Verzinsung bis zu einer Frist von höchstens fünf Jahren
hinauszuschieben; auch kann es die Zahlung in Teilbeträgen innerhalb
dieses Zeitraums bewilligen.
(4) Die Partner
können durch schriftliche Vereinbarung bestimmen, dass anstelle des
gesetzlichen Eigentumsübergangs nach
Abs. 1 Z 1 der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und
gemeinsamen Wohnungseigentum einer anderen natürlichen Person zukommt.
Der durch eine solche Vereinbarung Begünstigte erwirbt durch den Erbfall
nicht unmittelbar Eigentum am halben Mindestanteil, sondern erhält damit
erst einen Anspruch auf dessen Übereignung. Er hat diesen Anspruch
innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen
Frist gegen den Nachlass des Verstorbenen geltend zu machen. Bei
erfolgreicher Geltendmachung des Anspruchs hat der Begünstigte im Fall
eines Nachlasskonkurses das Recht auf Aussonderung des halben
Mindestanteils (§ 44 KO), sofern Gegenstand des gemeinsamen
Wohnungseigentums eine Wohnung ist, die ihm zur Befriedigung seines
dringenden Wohnbedürfnisses dient. Unterlässt der Begünstigte die
fristgerechte Verfolgung seines Anspruchs, so können die Erben des
Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine
Vereinbarung schließen, auf Grund derer der halbe Mindestanteil an eine
natürliche Person übergeht. Kommt auch eine solche Vereinbarung nicht
zustande, so tritt der Eigentumsübergang nach
Abs. 1 Z 1 mit der Rechtsfolge des
Abs. 2 oder
3 ein.
(5) Die Partner
können die in
Abs. 2 bestimmte Zahlungspflicht des überlebenden Partners für den
gesetzlichen Eigentumserwerb nach
Abs. 1 Z 1 durch schriftliche Vereinbarung abbedingen.
(6) Eine
Vereinbarung nach
Abs. 4 oder
5 ist unwirksam, soweit durch sie die den (anderen)
Pflichtteilsberechtigten in
Abs. 2 und
3 eingeräumten Rechte beschränkt werden.
Aufhebung oder
Scheidung der Ehe
§ 15. Einigen sich im Fall der Nichtigerklärung, Aufhebung oder
Scheidung der Ehe die bisherigen Ehegatten nicht über die Aufhebung
ihrer Eigentümerpartnerschaft, so steht dem Begehren eines von ihnen auf
Aufhebung der Partnerschaft (§
830 ABGB) nach Ablauf eines Jahres seit dem Eintritt der Rechtskraft
der Auflösung der Ehe der Einwand der Unzeit oder des Nachteils nicht
entgegen.
5.
Abschnitt
Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte und der allgemeinen Teile der
Liegenschaft
Nutzung, Änderung
und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts
§ 16.
(1) Die Nutzung
des Wohnungseigentumsobjekts kommt dem Wohnungseigentümer zu.
(2) Der
Wohnungseigentümer ist zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen)
an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt; dabei
gilt Folgendes:
1. Die Änderung
darf weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung
schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch
keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine
Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen
Sachen zur Folge haben.
2. Werden für
eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch
genommen, so muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehrs
entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers
dienen. Die Einbeziehung oder der Einbau einer Wasserentnahmestelle oder
eines Klosetts in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts, die
Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen,
Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen kann aus diesem Grund
jedenfalls nicht untersagt werden; das Gleiche gilt für das Anbringen
der nach dem Stand der Technik notwendigen Einrichtungen für den
Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste, sofern der
Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht
zumutbar ist.
3. Werden für
eine solche Änderung auch Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte anderer
Wohnungseigentümer in Anspruch genommen, so muss überdies der betroffene
Wohnungsei-gentümer die Änderung nur zulassen, wenn sie keine
wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums zur
Folge hat und sie ihm bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar
ist. Der Wohnungseigentümer, der die Änderung durchführt, hat den
beeinträchtigten Wohnungseigentümer angemessen zu entschädigen.
4. Ist eine
behördliche Bewilligung für Änderungen erforderlich, die die anderen
Wohnungseigentümer dulden müssen, so dürfen diese eine allenfalls
erforderliche Zustimmung nicht verweigern.
5. Die
Z 1 und
4 gelten sinngemäß auch für Änderungen im Bestand räumlich
unmittelbar aneinandergrenzender Wohnungseigentumsobjekte sowie für die
Übertragung von Zubehörobjekten.
(3) Der
Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür
bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Strom-, Gas- und
Wasserleitungen sowie die Beheizungs- und sanitären Anlagen, auf seine
Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen
Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst. Er hat ferner das Betreten
und die Benützung des Wohnungseigentumsobjekts zu gestatten, soweit dies
zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und der Behebung
ernster Schäden des Hauses erforderlich ist; für die
vermögensrechtlichen Nachteile, die er dadurch erleidet, ist er von der
Eigentümergemeinschaft angemessen zu entschädigen.
Benützungsregelung
§ 17.
(1) Sämtliche
Wohnungseigentümer können schriftlich eine Vereinbarung über die
Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft treffen.
(2) Jeder
Wohnungseigentümer kann eine gerichtliche Regelung über die Benützung
der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die gerichtliche
Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen beantragen.
Im erstgenannten Fall kann während des Verfahrens über den Antrag mit
einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine vorläufige
Benützungsregelung beschlossen werden.
(3) Die
Benützungsregelung wird durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers
nicht berührt. Sie ist bei Festsetzung durch das Gericht von Amts wegen,
sonst, sofern die Unterschrift auch nur eines Wohnungseigentümers
öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag dieses oder eines anderen
Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu machen.
6.
Abschnitt
Eigentümergemeinschaft, Verwalter, Vorzugspfandrecht
Rechtsfähigkeit und
Vertretung der Eigentümergemeinschaft
§ 18.
(1) Die
Eigentümergemeinschaft kann in Angelegenheiten der Verwaltung der
Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen
und geklagt werden. Für Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft ist das
Gericht örtlich zuständig, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen
ist. Bei diesem Gericht kann auch ein Wohnungseigentümer von der
Eigentümergemeinschaft geklagt werden. Forderungen gegen die
Eigentümergemeinschaft können gegen die einzelnen Wohnungseigentümer nur
nach Maßgabe des
Abs. 3 zweiter Satz und nur durch gesonderte Klagsführung geltend
gemacht werden.
(2) Die
Eigentümergemeinschaft wird vertreten:
1. wenn ein
Verwalter bestellt ist,
a) durch den
Verwalter,
b) bei Bestellung
eines Eigentümervertreters nach
§
22 in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich
nur durch den Eigentümervertreter;
2. wenn kein
Verwalter bestellt ist,
a) durch die nach
Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer,
b) bei Bestellung
eines vorläufigen Verwalters nach
§
23 nur durch diesen.
(3) Ein gegen die
Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann nur in die
Rücklage (§
31) oder in die von den Wohnungseigentümern geleisteten oder
geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen (§
32) vollstreckt werden. Soweit die Forderung durch eine solche
Exekution nicht hereingebracht werden kann, haften die
Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile.
Bestellung eines
Verwalters
§ 19. Die Eigentümergemeinschaft kann eine natürliche oder
juristische Person zum Verwalter bestellen. Name und Anschrift des
Verwalters sind auf Grund des Bestellungsbeschlusses auf Antrag des
Verwalters oder eines Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu
machen.
Aufgaben und
Befugnisse des Verwalters
§ 20.
(1) Der Verwalter
ist verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller
Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der
Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind.
Dem Verwalter steht die Verwaltung der Liegenschaft und dabei
insbesondere auch die nach außen unbeschränkbare Vertretung der
Eigentümergemeinschaft zu; im Rahmen dieser Vertretung ist er auch zur
Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters befugt.
(2) Der Verwalter
hat den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden
Abrechnungsperiode auf die in
§ 24 Abs. 5 beschriebene Weise eine Vorausschau zur Kenntnis zu
bringen, in der die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende
Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht
genommenen Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur
Rücklage sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die
Bewirtschaftungskosten, und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen
bekannt zu geben sind.
(3) Der Verwalter
hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des
§
34 eine ordentliche und richtige Abrechnung sowie gegebenenfalls
nach den Regelungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes die Abrechnung
über die Heiz- und Warmwasserkosten zu legen.
(4) Beabsichtigt
der Verwalter den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit einer Person, die
mit ihm durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis
verbunden ist, so hat er die Wohnungseigentümer auf dieses
Naheverhältnis hinzuweisen. Der Verwalter hat für Erhaltungsarbeiten,
die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere
Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen.
(5) Der Verwalter
hat rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf die
Aufwendungen für die Liegenschaft einzumahnen und nötigenfalls Klage
nach
§ 27 Abs. 2 binnen der dort genannten Frist zu erheben und die
Anmerkung der Klage zu beantragen.
(6) Der Verwalter
hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen
über ein auf die Gemeinschaft lautendes und für jeden Wohnungseigentümer
einsehbares gesondertes Konto durchzuführen. Eigentümer eines auf diesem
Konto vorhandenen Guthabens ist die Eigentümergemeinschaft.
(7) Die dem
Verwalter als Machthaber nach dem
22. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB auferlegten
Verbindlichkeiten können weder aufgehoben noch beschränkt werden.
(8) Wenn der
Verwalter seine Pflichten grob verletzt, kann die Eigentümergemeinschaft
– neben allfälligen Schadenersatzansprüchen – auch eine Herabsetzung des
mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts nach Maßgabe der mit dem
Pflichtverstoß einhergehenden Minderung des Nutzens aus der
Verwaltertätigkeit verlangen.
Auflösung und
Verlängerung des Verwaltungsvertrags
§ 21.
(1) Wurde der
Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so können sowohl die
Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag
unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder
Abrechnungsperiode (§
34 Abs. 2) kündigen.
(2) Wurde der
Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit bestellt, so können
sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter nach Ablauf von
drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne Angabe von Gründen unter
Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder
Abrechnungsperiode (§
34 Abs. 2) kündigen.
(3) Im Übrigen
kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen Gründen von der
Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung der
Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom
Gericht aufgelöst werden; bei Auflösung durch das Gericht ist die
Wiederbestellung des Verwalters unzulässig.
(4) Nach
Auflösung des Verwaltungsvertrags ist die Ersichtlichmachung des
Verwalters bei Auflösung durch das Gericht von Amts wegen, sonst auf
Grund der Kündigungserklärung auf Antrag des Verwalters oder eines
Wohnungseigentümers im Grundbuch zu löschen.
(5) Die
Regelungen der vorstehenden Absätze können nicht vertraglich abbedungen
werden.
(6) Wird ein auf
bestimmte Zeit geschlossener Verwaltungsvertrag nach Ablauf der
Vertragsdauer stillschweigend verlängert (§
863 ABGB), so gilt dies als Verlängerung auf unbestimmte Zeit.
Eigentümervertreter
§ 22.
(1) Die
Eigentümergemeinschaft kann aus dem Kreis der Wohnungseigentümer eine
natürliche Person mit deren Zustimmung zum Eigentümervertreter
bestellen. Der Eigentümervertreter vertritt die Eigentümergemeinschaft
gegenüber dem bestellten Verwalter, soweit dieser die Belange der
Gemeinschaft wegen widerstreitender eigener Interessen – wie etwa im
Fall einer gerichtlichen oder außergerichtlichen Auseinandersetzung
zwischen ihm und der Gemeinschaft – nicht ausreichend wahrnehmen kann,
sowie in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich
auch gegenüber Dritten. Die Funktion des Eigentümervertreters endet
spätestens zwei Jahre nach seiner Bestellung; eine Wiederbestellung ist
jedoch zulässig.
(2) Der
Eigentümervertreter hat Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu
befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind. Im Rahmen der Vertretung
der Eigentümergemeinschaft ist er auch zur Bestellung eines
berufsmäßigen Parteienvertreters befugt. Für die Ersichtlichmachung des
Eigentümervertreters im Grundbuch und deren Löschung gelten
§
19 zweiter Satz und
§ 21 Abs. 4 entsprechend.
Vorläufiger
Verwalter
§ 23. Ist kein Verwalter bestellt, so kann sowohl ein
Wohnungseigentümer als auch ein Dritter, der ein berechtigtes Interesse
an einer wirksamen Vertretung der Eigentümergemeinschaft hat, die
gerichtliche Bestellung eines vorläufigen Verwalters beantragen. Bis zu
dieser Entscheidung gilt der im Grundbuch erstgenannte
Wohnungseigentümer als Zustellbevollmächtigter. Die Vertretungsbefugnis
des vorläufigen Verwalters endet mit der Bestellung eines Verwalters
durch die Gemeinschaft.
Beschlüsse der
Eigentümergemeinschaft
§ 24.
(1) Zur
Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft dient vornehmlich die
Eigentümerversammlung, doch können Beschlüsse auch – allenfalls
ergänzend zu den in einer Eigentümerversammlung abgegebenen Erklärungen
– auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Weg, zustande kommen. Ein
Beschluss ist – mit der sich aus Abs. 6 ergebenden Einschränkung – erst
wirksam, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung
gegeben worden ist; bis dahin ist ein Wohnungseigentümer an seine
bereits abgegebene Erklärung nicht gebunden.
(2) Die
Wohnungseigentümer können ihr Äußerungs- und Stimmrecht entweder
persönlich oder durch einen Vertreter ausüben. Weist der für den
Wohnungseigentümer Einschreitende seine Vertretungsbefugnis nicht durch
eine darauf gerichtete, höchstens drei Jahre alte, schriftliche
Vollmacht nach, so ist sein Handeln nur wirksam, wenn es vom
Wohnungseigentümer nachträglich binnen 14 Tagen schriftlich genehmigt
wird.
(3) Ist
Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft,
Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder mit
einer Person, mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches
Naheverhältnis verbunden ist, so steht diesem Wohnungseigentümer kein
Stimmrecht zu.
(4) Die Mehrheit
der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich nach dem Verhältnis der
Miteigentumsanteile. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer
die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts
beantragen.
(5) Beschlüsse
der Eigentümergemeinschaft sind jedem Wohnungseigentümer sowohl durch
Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle
des Hauses (bei mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer
entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung
schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Eine Übersendung an den
Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbständigen
Räumlichkeit hat an die Anschrift seines Wohnungseigentumsobjekts oder
an eine andere von ihm bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zu
erfolgen. Eine Übersendung an den Wohnungseigentümer eines
Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge hat an eine von ihm bekannt zu gebende
inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Dem übersendeten Beschluss ist
ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Beginn der Frist zur
Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist;
zugleich ist der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende
der Frist bekannt zu geben.
(6) Jeder
Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats ab Anschlag eines
Beschlusses der Eigentümergemeinschaft entsprechend
Abs. 5 mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden
Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen
formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen
Mehrheit gerichtlich festgestellt wird. Beschlüsse in Angelegenheiten
der außerordentlichen Verwaltung können überdies nach
§
29 angefochten werden.
(7) Die den
Wohnungseigentümern zustehenden Befugnisse zur Mitwirkung an der
Entscheidungsfindung in der Eigentümergemeinschaft (Äußerungs- und
Stimmrecht sowie Minderheitsrechte bei der Willensbildung der
Eigentümergemeinschaft) können nicht vertraglich abbedungen werden.
Eigentümerversammlung
§ 25.
(1) Soweit nichts
anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile
beschlossen wird, hat der Verwalter alle zwei Jahre eine
Eigentümerversammlung einzuberufen. Tag und Zeitpunkt der
Eigentümerversammlung sind so zu wählen, dass voraussichtlich möglichst
viele Wohnungseigentümer daran teilnehmen können. Darüber hinaus können
mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel
der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines
wichtigen Grundes dafür die Einberufung der Eigentümerversammlung
verlangen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf das Zustandekommen
einer Eigentümerversammlung auch ohne Tätigwerden des Verwalters
hinzuwirken, bleibt davon unberührt.
(2) Die
Einberufung der Eigentümerversammlung und die dabei zur Beschlussfassung
anstehenden Gegenstände sind jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei
Wochen vor dem Versammlungstermin schriftlich auf die in
§ 24 Abs. 5 beschriebene Weise zur Kenntnis zu bringen.
(3) Der Verwalter
hat über die Teilnehmer an und über das Geschehen bei der
Eigentümerversammlung, insbesondere über die Ergebnisse von Abstimmungen
und gefasste Beschlüsse, eine Niederschrift aufzunehmen und jedem
Wohnungseigentümer auf die in
§ 24 Abs. 5 beschriebene Weise zur Kenntnis zu bringen. Hat eine
Abstimmung keine Mehrheit der Miteigentumsanteile für oder gegen einen
Vorschlag ergeben, so hat der Verwalter zur Herbeiführung eines
Beschlusses die bei der Versammlung nicht erschienenen und auch nicht
rechtswirksam vertretenen Wohnungseigentümer zugleich mit der
Bekanntmachung der Niederschrift aufzufordern, sich zu dieser Frage ihm
gegenüber innerhalb einer zu bestimmenden Frist schriftlich zu äußern.
Gemeinschaftsordnung
§ 26.
(1) Sämtliche
Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung über die Einrichtung
bestimmter Funktionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder über die
Willensbildung treffen. Eine solche Vereinbarung ist rechtswirksam, wenn
sie schriftlich geschlossen wird und soweit sie nicht zwingenden
Grundsätzen dieses Bundesgesetzes widerspricht. Die mit einer solchen
Funktion betrauten Wohnungseigentümer können nicht mit
Vertretungsbefugnis ausgestattet werden.
(2) Die
Gemeinschaftsordnung wird durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers
nicht berührt. Sie ist, sofern die Unterschrift auch nur eines
Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag dieses oder
eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu machen.
Gesetzliches
Vorzugspfandrecht
§ 27.
(1) An jedem
Miteigentumsanteil besteht in dem durch § 216 Abs. 1 Z 3 der
Exekutionsordnung bestimmten Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht
zu Gunsten
1. der
Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils
und
2. der
Rückgriffsforderungen eines anderen Wohnungseigentümers
a) aus der
Inanspruchnahme von dessen Haftung nach
§ 18 Abs. 3 zweiter Satz,
b) aus dessen
Zahlung auf Verbindlichkeiten des Eigentümers des Anteils, die mit der
Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängen, oder
c) aus dessen
Zahlung auf Verbindlichkeiten, die mit der Verwaltung der Liegenschaft
zusammenhängen und für die dieser mit den übrigen Wohnungseigentümern
zur ungeteilten Hand haftet.
(2) Das
Vorzugspfandrecht kommt dem Forderungsberechtigten nur zu, wenn er die
Forderung samt dem Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten mit Klage
geltend macht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim
Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt.
(3) Die durch das
Vorzugspfandrecht besicherte Forderung ist im Fall einer
Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils durch Barzahlung zu
berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse (§ 215 der
Exekutionsordnung) Deckung findet, ansonsten aber vom Ersteher ohne
Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen.
7.
Abschnitt
Verwaltung der Liegenschaft
Ordentliche
Verwaltung
§ 28.
(1) In
Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft entscheidet
– unbeschadet der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 30 –
die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Zu diesen Angelegenheiten gehören
insbesondere:
1. die
ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne
des § 3
MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den
Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des
Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt,
2. die Bildung
einer angemessenen Rücklage (§
31),
3. die Aufnahme
eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten
Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden
Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung,
4. die
angemessene Versicherung der Liegenschaft,
5. die Bestellung
des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags,
6. die Bestellung
und Abberufung eines Eigentümervertreters,
7. die Erlassung
und Änderung der Hausordnung,
8. die Vermietung
der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung
zugänglichen Teile der Liegenschaft, an eine Person, die nicht
Wohnungseigentümer ist, und
9. die
Aufkündigung der nach
Z 8 geschlossenen Mietverträge.
(2) Die
Eigentümergemeinschaft kann ungeachtet anderer gesetzlicher oder
vertraglicher Regelungen Mietverträge über nicht im Wohnungseigentum
stehende Abstellplätze für Kraftfahrzeuge unter Einhaltung einer Frist
von drei Monaten kündigen, sobald bei einer Person, der Wohnungseigentum
an einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit der
Liegenschaft zukommt, ein Bedarf nach einem Abstellplatz entsteht. Bei
einem Mietvertrag mit einem Wohnungseigentümer gilt dies nur dann,
soweit dieser mehr als einen Abstellplatz gemietet hat und der Bedarf
des anderen Wohnungseigentümers bei Abwägung der beiderseitigen
Interessen schwerer wiegt.
Außerordentliche
Verwaltung
§ 29.
(1) Über
Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die
in
§
28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche
Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche
Veränderungen, entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer, doch
kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen
Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des
Mehrheitsbeschlusses verlangen. Die Antragsfrist beträgt drei Monate,
bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers von der
beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand (§
25 Abs. 2) hingegen sechs Monate und beginnt mit dem Anschlag des
Beschlusses im Haus gemäß
§ 24 Abs. 5.
(2) Das Gericht
hat den Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn
1. die
Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder
2. die Kosten der
Veränderung – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit
anfallenden Erhaltungsarbeiten – nicht aus der Rücklage gedeckt werden
könnten.
(3) Eine
Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses aus dem Grund des
Abs. 2 Z 2 hat nicht stattzufinden, wenn der nicht gedeckte
Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn es
sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter Berücksichtigung der
fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern
eindeutig zum Vorteil gereicht.
(4) Würde die
Veränderung nur zu einer Beeinträchtigung des Antragstellers führen, die
finanziell ausgeglichen werden kann, so hat das Gericht auszusprechen,
dass die Veränderung nur gegen Entrichtung einer ziffernmäßig
festzusetzenden angemessenen Entschädigung vorgenommen werden darf.
(5) Im Übrigen
gelten für Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung die
§§ 834
und
835 ABGB.
(6) Unbeschadet
seiner unbeschränkbaren Vertretungsbefugnis (§
20 Abs. 1) darf der Verwalter Maßnahmen der außerordentlichen
Verwaltung nur auf Grund eines Beschlusses nach
Abs. 1 durchführen.
Minderheitsrechte
und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers
§ 30.
(1) Jeder
Wohnungseigentümer kann – über die Rechte zur Anfechtung von Beschlüssen
nach
§ 24 Abs. 6 und
§
29 hinaus – mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu
richtenden Antrag die Entscheidung des Gerichts darüber verlangen, dass
1. Arbeiten im
Sinne des
§ 28 Abs. 1 Z 1 binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden,
2. eine
angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte Beitrag zur
Bildung der Rücklage angemessen erhöht oder gemindert wird,
3. ihm die
Entrichtung des auf ihn entfallenden Teils der durch die Rücklage nicht
gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen
wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in angemessenen, den
Verteilungszeitraum von zehn Jahren nicht übersteigenden Monatsraten
gegen Bestellung einer Hypothek auf seinem Miteigentumsanteil und
Zahlung der ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet wird, soweit ihm die
sofortige Entrichtung des auf ihn entfallenden Teilbetrags der
Erhaltungsarbeit unmöglich oder unzumutbar ist,
4. eine
angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen
wird,
5. dem Verwalter
bei Verstößen gegen
§ 20 Abs. 2 bis 6 die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen wird,
6. ein Verwalter
(§§
19 ff.) oder ein vorläufiger Verwalter (§
23) bestellt oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung der
Pflichten des Verwalters aufgelöst wird (§
21 Abs. 3),
7. jene
Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben oder geändert werden, die seine
schutzwürdigen Interessen verletzen oder ihm bei billigem Ermessen
unzumutbar sind,
8. jene
Bestimmungen einer Gemeinschaftsordnung aufgehoben oder geändert werden,
die
§
26 widersprechen, und
9.
– sofern er
Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbständigen
Räumlichkeit ist
– ein nach
§ 28 Abs. 1 Z 8 über einen Kraftfahrzeug-Abstellplatz geschlossener
Mietvertrag wegen eines bei ihm vorliegenden Bedarfs gekündigt wird.
(2) Wenn ein
einzelner Wohnungseigentümer die Mehrheit der Miteigentumsanteile hat
und zum unverhältnismäßigen Nachteil eines anderen Wohnungseigentümers
Maßnahmen trifft oder unterlässt beziehungsweise dem Verwalter aufträgt
oder untersagt, kann der andere dagegen mit einem gegen den
Mehrheitseigentümer zu richtenden Antrag – im Fall einer bereits
getroffenen oder aufgetragenen Maßnahme innerhalb von drei Monaten ab
deren Erkennbarkeit – das Gericht anrufen, auch wenn es sich nur um eine
Maßnahme der ordentlichen Verwaltung (§
28 Abs. 1) handelt. Das Gericht kann dem Mehrheitseigentümer die
Unterlassung beabsichtigter, die Rücknahme bereits getroffener oder die
Durchführung verabsäumter Maßnahmen auftragen. Der Anteilsmehrheit eines
einzelnen Wohnungseigentümers ist es gleichzuhalten, wenn die Mehrheit
der Miteigentumsanteile im Eigentum mehrerer Personen steht, die
miteinander durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis
verbunden sind.
(3) Jeder
Wohnungseigentümer hat Schäden an den allgemeinen Teilen der
Liegenschaft und ernste Schäden des Hauses in einem
Wohnungseigentumsobjekt bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne Verzug
dem Verwalter oder dem vorläufigen Verwalter anzuzeigen, sofern dieser
nicht bereits Kenntnis von dem Schaden hat. Bei Gefahr im Verzug darf
jeder Wohnungseigentümer auch ohne Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen treffen.
Rücklage
§ 31.
(1) Die
Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für
künftige Aufwendungen (§
32) zu bilden. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der
Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen
Bedacht zu nehmen
(2) Die Rücklage
ist als Vermögen der Eigentümergemeinschaft auf einem auf die
Gemeinschaft lautenden und für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren
gesonderten Konto fruchtbringend anzulegen und für die Deckung von
Aufwendungen zu verwenden.
(3) Bei
Beendigung eines Verwaltungsvertrags hat der Verwalter ohne Verzug über
die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter
oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft
herauszugeben. Wird der Verwaltungsvertrag durch das Gericht aufgelöst,
so ist dem Verwalter die Herausgabe des festgestellten Überschusses
binnen 14 Tagen bei Zwangsvollstreckung aufzutragen.
(4) Für
abweichende Abrechnungseinheiten und gesondert abzurechnende Anlagen (§
32 Abs. 6) können gesonderte Rücklagen gebildet werden.
Aufteilung der
Aufwendungen
§ 32.
(1) Die
Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur
Rücklage sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen. Besteht
aber ein vor Wohnungseigentumsbegründung über ein
wohnungseigentumstaugliches Objekt geschlossener Hauptmiet- oder
Nutzungsvertrag (§
1 Abs. 1 MRG, § 13 WGG) nach diesem Zeitpunkt weiter, so sind –
soweit nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist – nur die Beiträge
zur Rücklage sowie die Kosten für die Erhaltung und Verbesserung nach
der Regelung des ersten Satzes, die übrigen Aufwendungen jedoch nach dem
Aufteilungsschlüssel zu tragen, der für das vor
Wohnungseigentumsbegründung eingegangene Hauptmiet- oder
Nutzungsverhältnis maßgeblich ist; hinsichtlich der diesem
Aufteilungsschlüssel unterliegenden Aufwendungen kann jeder
Wohnungseigentümer eine Überprüfung der Aufteilung gemäß
§ 37 MRG
beziehungsweise § 22 WGG beantragen.
(2) Sämtliche
Wohnungseigentümer können einen von der Regelung des
Abs. 1 abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der
Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen; für die nur diese
abweichende Abrechnungseinheit betreffenden Angelegenheiten kann auch
eine von der Liegenschaft abweichende Abstimmungseinheit festgelegt
werden. Solche Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der
Schriftform; sie werden frühestens für die ihrem Abschluss nachfolgende
Abrechnungsperiode wirksam.
(3) Wenn einzelne
Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der
Wohnungseigentumsobjekte am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich
vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden
können, können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von zwei
Dritteln der Anteile eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach den
Verbrauchsanteilen festlegen; dieser Beschluss wird frühestens für die
ihm nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam. Bei Vorliegen eines solchen
Beschlusses hat jeder Wohnungseigentümer die Erfassung der
Verbrauchsanteile in seinem Objekt zu dulden. Konnten trotz zumutbarer
Bemühungen Verbrauchsanteile nicht erfasst werden, so sind sie, sofern
dies dem Stand der Technik entspricht, durch rechnerische Verfahren zu
ermitteln; die Nutzfläche, für die auf diese Weise die Verbrauchsanteile
ermittelt werden, darf 20 vH nicht übersteigen. Der Teil der
Aufwendungen, der dem auf die allgemeinen Teile der Liegenschaft
entfallenden Verbrauchsanteil zuzuordnen ist, ist nach dem Schlüssel des
Abs. 1 aufzuteilen.
(4) Können bei
Gemeinschaftsanlagen die Energiekosten den Benützern zugeordnet werden,
so kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer festlegen, dass diese
Energiekosten in pauschalierter Form (zum Beispiel durch Münzautomaten)
von den Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind in der
Abrechnung als Einnahmen auszuweisen.
(5) Das Gericht
kann bei einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit seit einer
Vereinbarung nach
Abs. 2 oder bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten
den Aufteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nach
billigem Ermessen neu festsetzen. Eine solche Festsetzung ist ab der der
Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam.
(6) Das Gericht
kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers eine von der Liegenschaft
abweichende Abrechnungseinheit festsetzen, wenn auf der Liegenschaft
mehr als fünfzig Wohnungseigentumsobjekte oder eine gesondert
abzurechnende Anlage, wie etwa eine Waschküche, ein Personenaufzug oder
eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, vorhanden sind. Eine solche
Festsetzung ist ab der der Antragstellung nachfolgenden
Abrechnungsperiode wirksam. Mit der Festsetzung einer abweichenden
Abrechnungseinheit kann auch die Einrichtung einer von der Liegenschaft
abweichenden Abstimmungseinheit für die nur diese Abrechnungseinheit
betreffenden Angelegenheiten verbunden werden.
(7) Durch den
Wechsel eines Wohnungseigentümers werden der Aufteilungsschlüssel, die
Abrechnungseinheit und die Abstimmungseinheit nicht berührt.
(8) Von der
Regelung des
Abs. 1 abweichende Aufteilungsschlüssel sowie von der Liegenschaft
abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten sind bei Festsetzung
durch das Gericht von Amts wegen, sonst, sofern die Unterschrift auch
nur eines Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag
dieses oder eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich
zu machen.
(9) Mangels
anderslautender Vereinbarung sind die den Wohnungseigentümern
vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die
Liegenschaft am Fünften eines jeden Kalendermonats fällig.
(10) Soweit die
Eigentümergemeinschaft ihre Umsätze steuerpflichtig behandelt, hat jeder
Wohnungseigentümer die auf sein Wohnungseigentumsobjekt nach der
jeweiligen Nutzungsart entfallende Umsatzsteuer zu entrichten.
Verteilung der
Erträgnisse
§ 33.
(1) Erträgnisse
aus Wohnungseigentumsobjekten stehen dem Wohnungseigentümer allein zu.
(2) Erträgnisse
aus den allgemeinen Teilen der Liegenschaft stehen allen
Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu.
(3) Wenn für die
Tragung der Kosten, die für die Errichtung allgemeiner Teile der
Liegenschaft anfallen, ein vom Verhältnis der Miteigentumsanteile
abweichender Schlüssel vereinbart wird, können sämtliche
Wohnungseigentümer festlegen, dass die aus diesen allgemeinen Teilen
erzielten Erträgnisse entsprechend diesem Schlüssel verteilt werden,
soweit diese Festlegung dem
§ 38 Abs. 1 nicht widerspricht. Für eine solche Festlegung gilt
§ 32 Abs. 2 zweiter Satz,
7 und
8 entsprechend. Im Übrigen können die Regelungen der vorstehenden
Absätze nicht vertraglich abbedungen werden.
Abrechnung
§ 34.
(1) Die
Abrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der
Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer an die in
§ 24 Abs. 5 bestimmte Anschrift zu übermitteln. Sodann ist den
Wohnungseigentümern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege – bei
Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege – zu gewähren.
Wenn ein Wohnungseigentümer dies verlangt, sind für ihn gegen
Kostenersatz Kopien (weitere Ausdrucke) der Belege anzufertigen. Der
Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in drei
Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist.
(2)
Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr. Eine davon abweichende
Abrechnungsperiode kann entweder durch schriftliche Vereinbarung aller
Wohnungseigentümer oder auf Antrag eines Wohnungseigentümers aus
wichtigen Gründen durch das Gericht festgesetzt werden. Die vereinbarte
Festsetzung ist frühestens ab der der Vereinbarung, die gerichtliche ab
der der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam. Durch
den Wechsel eines Wohnungseigentümers wird die Abrechnungsperiodenicht
berührt. Die abweichende Abrechnungsperiode ist bei Festsetzung durch
das Gericht von Amts wegen, sonst, sofern die Unterschrift auch nur
eines Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag dieses
oder eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu
machen.
(3) Wird die
Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in die Belege nicht
gewährt oder werden die verlangten Kopien oder Ausdrucke der Belege
trotz Kostenerlags nicht angefertigt, so ist der Verwalter auf Antrag
eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe
bis zu 6 000 Euro dazu zu verhalten. Die Geldstrafe ist zu verhängen,
wenn dem Auftrag ungerechtfertigterweise nicht entsprochen wird; eine
solche Geldstrafe kann auch wiederholt verhängt werden.
(4) Soweit nichts
anderes vereinbart oder beschlossen wird, ist ein sich aus der
Abrechnung zu Gunsten eines Wohnungseigentümers ergebender
Überschussbetrag auf dessen künftige Vorauszahlungen auf die
Aufwendungen für die Liegenschaft gutzuschreiben. Ergibt sich aus der
Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten eines Wohnungseigentümers, so hat
dieser den Fehlbetrag innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung
nachzuzahlen. Im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist
derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren
Fälligkeit Wohnungseigentümer ist.
(5) Der
Bundesminister für Justiz kann durch Verordnung ÖNORMEN bezeichnen, die
in besonderem Maß als Grund- und Vorlage für eine ordentliche Abrechnung
geeignet sind.
8.
Abschnitt
Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum
Erlöschen des
Wohnungseigentums; Aufhebung der Gemeinschaft des Eigentums
§ 35.
(1) Das
Wohnungseigentum erlischt durch den Untergang des Gegenstands des
Wohnungseigentums oder durch die Einverleibung der Löschung auf Grund
eines Verzichts des Wohnungseigentümers; die Einverleibung der Löschung
auf Grund eines Verzichts bedarf der Zustimmung der Wohnungseigentümer
und der Buchberechtigten, deren Rechte den Mindestanteil belasten.
(2) Die
Gemeinschaft des Eigentums an der Liegenschaft kann erst aufgehoben
werden, nachdem das auf der Liegenschaft erworbene Wohnungseigentum
erloschen ist.
Ausschließung von
Wohnungseigentümern
§ 36.
(1) Ein
Wohnungseigentümer ist auf Klage der Mehrheit der übrigen
Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn er
1. seinen
Pflichten aus der Gemeinschaft nicht nachkommt, insbesondere die ihm
obliegenden Zahlungen auch nicht bis zum Schluss der dem
erstinstanzlichen Urteil vorangehenden Verhandlung leistet,
2. von seinem
Wohnungseigentumsobjekt oder den allgemeinen Teilen der Liegenschaft
einen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer empfindlich
schädigenden Gebrauch macht oder
3. durch sein
rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den
Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber einem
Wohnungseigentümer oder einer im Haus wohnenden Person einer strafbaren
Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche
Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um den Umständen nach
geringfügige Fälle handelt.
(2) Ist im Fall
des
Abs. 1 Z 1 strittig, welche Zahlungen der beklagte
Wohnungseigentümer zu leisten hat, so ist darüber abgesondert zu
verhandeln und mit Beschluss zu entscheiden. Zahlt der beklagte
Wohnungseigentümer vor Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil
vorangehenden Verhandlung den geschuldeten Betrag, so ist die Klage
abzuweisen; der beklagte Wohnungseigentümer hat jedoch die Kosten des
Verfahrens zu ersetzen, soweit ihn ohne Zahlung eine Kostenersatzpflicht
getroffen hätte.
(3) In den Fällen
des
Abs. 1 Z 2 und
3 steht dem Verhalten des auszuschließenden Wohnungseigentümers das
Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden
Familienangehörigen sowie der Personen gleich, die sein
Wohnungseigentumsobjekt oder die von ihm sonst benützten allgemeinen
Teile der Liegenschaft mit seiner Zustimmung oder Duldung benützen,
sofern er es unterlässt, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen.
(4) Die
Ausschlussklage ist im Grundbuch anzumerken; diese Anmerkung hat die
Rechtsfolge des
§
61 Abs. 2 GBG 1955. Nach Ablauf von drei Monaten nach dem Eintritt
der Rechtskraft des Urteils kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers
die Versteigerung des Miteigentumsanteils und des damit verbundenen
Wohnungseigentums nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung über die
Zwangsversteigerung durchgeführt werden.
(5) Findet ein
durch ein Verhalten nach
Abs. 1 Z 2 oder
3 unmittelbar beeinträchtigter Wohnungseigentümer, der für dieses
Verhalten keinen Anlass gegeben hat, nicht die Unterstützung der
Mehrheit zur Ausschließung des Wohnungseigentümers, der das Verhalten an
den Tag gelegt oder zu vertreten (Abs.
3) hat, so kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümer den
betreffenden Wohnungseigentümer auf Unterlassung dieses Verhaltens
klagen. Wird das Verhalten trotz eines der Klage stattgebenden Urteils
und einer darauf gegründeten Zwangsvollstreckung beharrlich fortgesetzt,
so steht sodann die Klage auf Ausschließung auch dem beeinträchtigten
Wohnungseigentümer zu.
(6) In den Fällen
des
Abs. 1 Z 2 und
3 sind Personen, die mit dem auszuschließenden Wohnungseigentümer
durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden
sind, bei der Versteigerung des Miteigentumsanteils vom Bieten
ausgeschlossen (§ 180 der Exekutionsordnung).
9.
Abschnitt
Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers
Annahmeverbot;
Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers
§ 37.
(1) Vor
Eintragung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum (§
40 Abs. 2) werden die mit dem Wohnungseigentumsbewerber vereinbarten
Zahlungen nicht fällig; der Wohnungseigentumsorganisator darf sie vor
Fälligkeit weder fordern noch annehmen. Der Wohnungseigentumsbewerber
kann alle Zahlungen, die entgegen diesem Verbot angenommen wurden,
zurückfordern. Der Wohnungseigentumsorganisator hat die angenommenen
Beträge ab dem Zahlungstag mit einem den jeweiligen Basiszinssatz (§ 1
Abs. 1 1. Euro-JuBeG) um sechs Prozentpunkte übersteigenden Zinssatz zu
verzinsen.
(2) Hat der
Wohnungseigentumsbewerber einem der Wohnungseigentumsorganisatoren die
zahlenmäßig bestimmt vereinbarten, bis zur Vollendung der Bauführung zu
entrichtenden Beträge an Grund-, Bau- und sonstigen Kosten bezahlt, so
hat er gegen den verfügungsberechtigten Wohnungseigentumsorganisator den
Anspruch,
1. dass ihm das
zugesagte wohnungseigentumstaugliche Objekt zur Nutzung übergeben wird,
sobald es beziehbar ist, und
2. dass nach
Vollendung der Bauführung am Haus, in dem sich das zugesagte
wohnungseigentumstaugliche Objekt befindet, ohne Verzug die für die
Einverleibung seines Eigentumsrechts am Mindestanteil und seines
Wohnungseigentums erforderlichen Urkunden errichtet und Anträge gestellt
werden.
(3) Überdies
haben die Wohnungseigentumsorganisatoren
1. vor oder mit
der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums dem
Wohnungseigentumsbewerber bestimmt zu erklären, ob ein Nutzwertgutachten
(§
9 Abs. 1) oder eine Entscheidung über die gerichtliche
Nutzwertfestsetzung (§
9 Abs. 2) vorliegt und welches Verhältnis sich daraus zur Summe der
Nutzwerte aller wohnungseigentumstauglichen Objekte der Liegenschaft
ergibt,
2. den
Wohnungseigentumsbewerber in allen Verfahren zur gerichtlichen
Nutzwertfestsetzung zu benennen und
3. die
Miteigentümer und die Wohnungseigentumsbewerber, die noch nicht
Miteigentümer sind, ohne Verzug von der Vollendung der Bauführung zu
verständigen.
(4) Vor oder mit
der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums an Teilen eines Hauses,
dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist,
haben die Wohnungseigentumsorganisatoren dem Wohnungseigentumsbewerber
ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder
eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten
Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der
allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit
notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Das Gutachten darf
zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als ein Jahr sein und ist in den
Kaufvertrag über den Liegenschaftsanteil, an dem Wohnungseigentum
erworben werden soll, einzubeziehen; mit seiner Einbeziehung gilt der
darin beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft (§
922 Abs. 1 ABGB). Wird in den Kaufvertrag kein solches Gutachten
einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der
in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert.
(5) Sobald eine
Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch angemerkt ist
und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber Miteigentum erworben hat,
gelten für die Verwaltung der Liegenschaft und die Rechte der
Miteigentümer die
§§ 16 bis 34,
36 und
52. Ein Wohnungseigentumsbewerber, der noch nicht Miteigentümer, zu
dessen Gunsten aber eine solche Zusage angemerkt ist, hat ab Bezug des
wohnungseigentumstauglichen Objekts die Rechte nach
§
16 und
§ 52 Abs. 1 Z 2 sowie den Anspruch auf Rechnungslegung gemäß
§
34. Weiters hat ein solcher Wohnungseigentumsbewerber ab dem
Zeitpunkt, zu dem sein späterer Miteigentumsanteil – insbesondere durch
ein bereits vorliegendes Nutzwertgutachten – bekannt ist, die Rechte
eines Miteigentümers, sofern zumindest ein anderer
Wohnungseigentumsbewerber bereits Miteigentum erworben hat.
(6) Die
Regelungen der vorstehenden Absätze können nicht vertraglich abbedungen
werden.
Rechtsunwirksame
Vereinbarungen
§ 38.
(1)
Rechtsunwirksam sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind,
die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden
Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken,
wie insbesondere
1. von
Wohnungseigentumsorganisatoren vereinbarte Mietverträge oder
Nutzungsvorbehalte über Teile der Liegenschaft, die sich nur als
Zubehörobjekte im Sinn des
§ 2 Abs. 3 eignen oder an denen Wohnungseigentum nicht bestehen kann
(§
3 Abs. 3),
2. Vereinbarungen
oder Vorbehalte über die Vergabe oder Durchführung von künftigen
Instandhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten oder Vermittlungsaufträge
jeder Art,
3. Vereinbarungen
über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte,
4. Vereinbarungen
über Beschränkungen der nach den
§§ 918
bis 924,
932,
933,
933a
und
934 ABGB zustehenden Rechte oder
5. Vereinbarungen
über Konventionalstrafen oder Reugelder.
(2) Die
Rechtsunwirksamkeit erstreckt sich auch auf den daraus begünstigten
Dritten, es sei denn, dass ihm die Absicht, auf der Liegenschaft
Wohnungseigentum zu begründen, weder bekannt war noch bekannt sein
musste.
Rücktritt des
Wohnungseigentumsorganisators
§ 39. Macht der Wohnungseigentumsorganisator seinen Rücktritt
wegen Zahlungsverzugs mit Klage geltend und ist die Höhe der vom
Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer noch zu leistenden
Zahlungen strittig, so ist darüber abgesondert zu verhandeln und mit
Beschluss zu entscheiden. Zahlt der Wohnungseigentumsbewerber oder
Wohnungseigentümer vor Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil
vorangehenden Verhandlung den geschuldeten Betrag, so ist die Klage
abzuweisen; der Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer hat
jedoch dem Kläger die Kosten des Verfahrens zu ersetzen, soweit ihn ohne
Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte.
Grundbücherliche
Sicherung des Wohnungseigentumsbewerbers
§ 40.
(1) Auf Antrag
des Liegenschaftseigentümers ist im Grundbuch anzumerken, dass für die
Begründung von Wohnungseigentum die Verpfändung bis zu einem bestimmten
Betrag vorbehalten wird (Anmerkung der vorbehaltenen Verpfändung).
(2) Auf Antrag
des Wohnungseigentumsbewerbers oder des Wohnungseigentumsorganisators
ist die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch
anzumerken (Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum). Ist der
Wohnungseigentumsorganisator nicht alleiniger Liegenschaftseigentümer,
so ist dazu die Zustimmung des alleinigen Eigentümers beziehungsweise
aller (anderen) Miteigentümer der Liegenschaft erforderlich; einer
öffentlichen Beglaubigung dieser Zustimmungserklärungen bedarf es nicht.
In der Anmerkung sind der Wohnungseigentumsbewerber und die Bezeichnung
des wohnungseigentumstauglichen Objekts anzuführen. Die Anmerkung kann
auf Grund eines Rechtsgeschäfts unter Lebenden oder von Todes wegen mit
Rang wahrender Wirkung an den Erwerber des Rechts auf Einräumung des
Wohnungseigentums übertragen werden (Anmerkung der Übertragung des
Rechts auf Wohnungseigentumseinräumung); diese Anmerkung erfolgt auf
Antrag des bisherigen oder des neuen Wohnungseigentumsbewerbers mit
Zustimmung des jeweils anderen.
(3) Gleichzeitig
mit der erstmaligen Eintragung einer Anmerkung nach
Abs. 1 oder
2 sind in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts die Worte
„Wohnungseigentum in Vorbereitung” einzutragen.
(4) Wird an dem
in der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum angeführten
wohnungseigentumstauglichen Objekt Wohnungseigentum begründet, so kann
der eingetragene Wohnungseigentumsbewerber die Einverleibung seines
Eigentums am Mindestanteil und des Wohnungseigentums im Rang dieser
Anmerkung auch dann verlangen, wenn die Liegenschaft nach der Anmerkung
einem Dritten übertragen oder belastet wurde. § 57 Abs. 1 GBG 1955 ist
entsprechend anzuwenden. Von der Löschung sind jedoch folgende
Eintragungen ausgenommen:
1.
Veräußerungsverbote gemäß § 49 des Wohnbauförderungsgesetzes 1984 oder
nach den landesgesetzlichen Vorschriften für die Wohnbauförderung und
Wohnhaussanierung,
2. Eintragungen,
zu deren Übernahme sich der Wohnungseigentumsbewerber gegenüber dem
Liegenschaftseigentümer verpflichtet hat, und
3. Pfandrechte im
Rang einer Anmerkung der vorbehaltenen Verpfändung, sofern diese der
Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Rang vorging, bis zum
angemerkten Betrag.
(5) Die Anmerkung
der vorbehaltenen Verpfändung darf, wenn im Rang danach eine Anmerkung
der Einräumung von Wohnungseigentum und nach dieser ein Pfandrecht
eingetragen ist, nur mit Zustimmung des Pfandgläubigers gelöscht werden.
Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum darf vor den in
Abs. 4 genannten Eintragungen nur mit Zustimmung des eingetragenen
Wohnungseigentumsbewerbers gelöscht werden.
§ 41.
(1) Ist zwischen
Wohnungseigentumsorganisator und Wohnungseigentumsbewerber schriftlich
vereinbart, dass der Wohnungseigentumsorganisator dem
Wohnungseigentumsbewerber Kostensteigerungen (Bau- einschließlich der
Finanzierungskosten, jedoch nicht Grundbeschaffungskosten) in Rechnung
stellen darf, so ist dieser verpflichtet, einer zusätzlichen
Hypothekardarlehensaufnahme zur Finanzierung der Bauvollendung über den
bereits eingetragenen oder vorbehaltenen (§
40 Abs. 1) Pfandbetrag hinaus zuzustimmen. Die Höhe des zusätzlichen
Pfandbetrags hat das Gericht in entsprechender Anwendung des § 273 ZPO
festzusetzen. Den beiderseitigen Ansprüchen wird durch diese
Entscheidung nicht vorgegriffen.
(2) Wenn über das
Vermögen des Wohnungseigentumsorganisators der Konkurs oder das
Ausgleichsverfahren eröffnet wurde oder die Voraussetzungen für die
Eröffnung des Konkurses vorliegen oder ein Antrag auf Eröffnung des
Konkurses nur mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wurde,
entscheidet darüber, ob der Aufnahme zusätzlicher Hypothekardarlehen zur
Finanzierung der Bauvollendung zugestimmt wird, die nach Köpfen
berechnete Mehrheit der Wohnungseigentumsbewerber.
Rangordnung für die
beabsichtigte Einräumung von Wohnungseigentum
§ 42.
(1) Ist auf einer
Liegenschaft zumindest eine Anmerkung der Einräumung von
Wohnungseigentum (§
40 Abs. 2) eingetragen oder das Miteigentum an einem Anteil auf
Grund eines Vertrags einverleibt, der Anspruch auf eine derartige
Anmerkung gibt, so ist auf Antrag des nach § 12 BTVG bestellten
Treuhänders im Grundbuch die nbefristete Rangordnung für die
beabsichtigte Einräumung von Wohnungseigentum anzumerken. In dieser
Anmerkung ist der Treuhänder anzugeben. Der Antragsteller hat seine
Bestellung zum Treuhänder durch eine beglaubigte Bestätigung des
Bauträgers oder durch einen Gerichtsbeschluss nachzuweisen. Ist der
Bauträger nicht Liegenschaftseigentümer (Bauberechtigter), so ist
überdies eine beglaubigte Erklärung des Liegenschaftseigentümers
(Bauberechtigten) über seine Zustimmung zur Eintragung dieser Anmerkung
vorzulegen; in der Zustimmungserklärung muss der Bauträger angegeben
sein.
(2) Die Anmerkung
hat folgende Rechtswirkungen:
1. Soweit für
wohnungseigentumstaugliche Objekte noch keine Wohnungseigentumsbewerber
vorhanden sind, übt der Treuhänder die Rechte aus, die
Wohnungseigentumsbewerbern nach
§ 41 Abs. 2 und
§
44 zustehen würden.
2.
Wohnungseigentumsbewerber können die Anmerkung der Einräumung von
Wohnungseigentum im Rang der Anmerkung der Rangordnung verlangen.
(3) Die Anmerkung
kann nur auf Antrag des Treuhänders gelöscht werden.
(4) Im Fall des §
7 Abs. 6 Z 3 BTVG ist anstelle eines Treuhänders der Bauträger, der
zugleich Liegenschaftseigentümer (Bauberechtigter) ist, unter den in
Abs. 1 erster Satz genannten Voraussetzungen antragsberechtigt. Der
Antrag bedarf der Beglaubigung. Der Bauträger hat die Gewährung der
Förderung durch Vorlage der schriftlichen Förderungszusicherung (§ 7
Abs. 6 Z 3 lit. a BTVG) nachzuweisen. In der Anmerkung ist das Vorliegen
einer öffentlichen Förderung im Sinne des § 7 Abs. 6 Z 3 BTVG anzugeben.
(5) Die Anmerkung
nach
Abs. 4 hat nur die Rechtswirkung des
Abs. 2 Z 2.
(6) Die Anmerkung
nach
Abs. 4 kann nur auf Antrag des Bauträgers mit einer beglaubigten
Zustimmungserklärung jener Wohnungseigentumsbewerber gelöscht werden,
für die eine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum eingetragen
ist.
Klage auf
Einverleibung des Eigentumsrechts
§ 43.
(1) Sind die
Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung der Anträge oder der
Errichtung der Urkunden (§
37 Abs. 2 Z 2) säumig, so kann der Wohnungseigentumsbewerber den
Liegenschaftseigentümer auf die Einwilligung in die Einverleibung seines
Eigentums am Mindestanteil und seines Wohnungseigentums am zugesagten
Objekt bei dem Bezirksgericht klagen, in dessen Sprengel die
Liegenschaft gelegen ist.
(2) Sind die für
die Bestimmung des Mindestanteils maßgebenden Nutzwerte noch nicht
ermittelt oder wird bescheinigt, dass die Voraussetzungen für eine
gerichtliche Nutzwertfestsetzung vorliegen, so kann sich der Kläger die
bestimmte Angabe des von ihm beanspruchten Mindestanteils bis zur
Ermittlung oder Festsetzung der Nutzwerte vorbehalten. In diesem Fall
hat das Gericht den Parteien mit Beschluss aufzutragen, einen
Ziviltechniker oder Sachverständigen (§
9 Abs. 1) mit der Erstattung eines Nutzwertgutachtens zu betrauen
beziehungsweise die Einleitung des Verfahrens zur gerichtlichen
Nutzwertfestsetzung zu beantragen, und zugleich das Verfahren über die
Klage zu unterbrechen. Das unterbrochene Verfahren ist nach Vorliegen
des Nutzwertgutachtens beziehungsweise nach rechtskräftiger Entscheidung
über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung auf Antrag wieder aufzunehmen.
(3) Der Kläger
kann die Anmerkung der Klage im Grundbuch verlangen. Die Anmerkung hat
zur Folge, dass das über die Klage ergehende Urteil auch gegen die
Personen wirkt, die erst nach dem Einlangen des Gesuchs um die
Streitanmerkung beim Grundbuchsgericht bücherliche Rechte erlangt haben.
§ 65 GBG 1955 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Einverleibung des
Eigentums am Mindestanteil und des Wohnungseigentums im Rang der
Streitanmerkung vorzunehmen und alle nach der Streitanmerkung auf dem
Mindestanteil vorgenommenen Eintragungen zu löschen sind.
(4) Wenn zu
Gunsten des Wohnungseigentumsbewerbers eine Anmerkung nach
§ 40 Abs. 2 oder eine Streitanmerkung nach
Abs. 3 eingetragen ist, hat der Wohnungseigentumsbewerber im Konkurs
oder im Ausgleich über das Vermögen des Liegenschaftseigentümers einen
Anspruch auf Aussonderung des ihm zustehenden Mindestanteils und des
damit verbundenen Wohnungseigentums (§§ 11, 44 KO, §§ 11, 21 AO) sowie
im Fall der Zwangsversteigerung der Liegenschaft ein Widerspruchsrecht
nach § 37 der Exekutionsordnung.
Fortsetzung der
Bauführung bei Insolvenz
§ 44. Wenn über das Vermögen des Wohnungseigentumsorganisators
der Konkurs oder das Ausgleichsverfahren eröffnet wurde oder die
Voraussetzungen für die Eröffnung des Konkurses vorliegen oder ein
Antrag auf Eröffnung des Konkurses nur mangels kostendeckenden Vermögens
abgewiesen wurde, entscheidet darüber, ob das Bauvorhaben von einem
anderen Wohnungseigentumsorganisator durchgeführt wird, die nach Köpfen
berechnete Mehrheit der Wohnungseigentumsbewerber.
10. Abschnitt
Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers
Begründung von
vorläufigem Wohnungseigentum
§ 45.
(1) Der
Alleineigentümer einer Liegenschaft kann vorläufiges Wohnungseigentum
auf Grundlage einer schriftlichen Errichtungserklärung
(Wohnungseigentumsstatut) begründen. Das Wohnungseigentumsstatut tritt
dabei an die Stelle des Wohnungseigentumsvertrags.
(2) Das
Wohnungseigentumsstatut hat zu enthalten:
1. die
Bezeichnung der Liegenschaft,
2. die
Bezeichnung der wohnungseigentumstauglichen Objekte, an denen
vorläufiges Wohnungseigentum begründet werden soll, nach ihrer Art
(Wohnung, sonstige selbständige Räumlichkeit oder
Kraftfahrzeug-Abstellplatz) und ihrer Lage,
3. die Erklärung
des Alleineigentümers der Liegenschaft, an diesen Objekten vorläufiges
Wohnungseigentum begründen zu wollen, und
4. die
Nutzflächen und Nutzwerte der wohnungseigentumstauglichen Objekte, an
denen vorläufiges Wohnungseigentum begründet werden soll.
(3) Die
Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie
sich auf alle Wohnungen und alle sonstigen selbständigen Räumlichkeiten
der Liegenschaft sowie auf all jene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge
bezieht, die nach der Widmung des Alleineigentümers als
Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.
(4) Das
vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers wird durch die
Einverleibung in das Grundbuch begründet; dabei ist in der Aufschrift
des Gutsbestandsblatts die Bezeichnung .Vorläufiges Wohnungseigentum.
einzutragen. Die Regelungen des
§
6 sind mit der Maßgabe anzuwenden, dass anstelle der schriftlichen
Vereinbarung der Miteigentümer das Wohnungseigentumsstatut vorzulegen
ist.
Wohnungseigentum an
einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge
§ 46. Die dreijährige Frist nach
§ 5 Abs. 2 beginnt im Fall des vorläufigen Wohnungseigentums erst
mit dem Erwerb von Miteigentum durch eine vom bisherigen
Alleineigentümer verschiedene und mit diesem nicht durch ein familiäres
oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbundene Person.
Ermittlung und
gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte
§ 47. Die Regelungen der
§§
9 und
10 gelten für das vorläufige Wohnungseigentum mit der Maßgabe, dass
das in
§ 10 Abs. 1 jedem Miteigentümer eingeräumte Antragsrecht dem
Alleineigentümer und das in dieser Bestimmung den
Wohnungseigentumsbewerbern eingeräumte Antragsrecht den
Miteigentumsbewerbern (§
2 Abs. 6) zukommt. Die einjährige Frist nach
§ 10 Abs. 2 beginnt vor dem Erwerb von Miteigentum durch eine vom
bisherigen Alleineigentümer verschiedene und mit diesem nicht durch ein
familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbundene Person
jedenfalls nicht zu laufen.
Nicht anwendbare
Regelungen über das Wohnungseigentum
§ 48. Für das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers
gelten insbesondere folgende Regelungen der übrigen Abschnitte dieses
Bundesgesetzes nicht:
1. die Bestimmung
des
§
4 über die Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein
bestehendes Mietverhältnis,
2. die Regelungen
des
4. Abschnitts über die Eigentümerpartnerschaft,
3. die Regelungen
des
6. Abschnitts über die Eigentümergemeinschaft, den Verwalter und das
Vorzugspfandrecht,
4. die Regelungen
des
7. Abschnitts über die Verwaltung der Liegenschaft,
5. die Bestimmung
des
§
36 über die Ausschließung von Wohnungseigentümern,
6. die Bestimmung
des
§
52 über das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren mit
Ausnahme der Regelungen über die Nutzwertfestsetzung.
Rechtsunwirksamkeit
von Festlegungen
§ 49.
(1) Über die
Dauer des vorläufigen Wohnungseigentums hinausreichende Festlegungen des
Alleineigentümers der Liegenschaft . auf welche Weise immer sie
getroffen werden . über die folgenden Angelegenheiten sind unwirksam,
dies insbesondere mit der Rechtsfolge, dass Miteigentumsbewerber und
spätere Wohnungseigentümer daran nicht gebunden sind:
1.
Benützungsregelung (§
17),
2.
Gemeinschaftsordnung (§
26),
3. Höhe der
Rücklage (§
31),
4. Versicherung
der Liegenschaft (§
28 Abs. 1 Z 4),
5. Hausordnung (§
28 Abs. 1 Z 7),
6. Vermietung der
allgemeinen Teile der Liegenschaft (§
28 Abs. 1 Z 8 und
9),
7. Bestellung
eines Verwalters und Inhalt des Verwaltungsvertrags (§§
19,
20,
§ 28 Abs. 1 Z 5),
8. Aufnahme von
Darlehen zur Erhaltung der Liegenschaft (§
28 Abs. 1 Z 3),
9. abweichende
Aufteilungsschlüssel, abweichende Abrechnungseinheiten und abweichende
Abstimmungseinheiten (§
32 Abs. 2),
10.
verbrauchsabhängige Abrechnung (§
32 Abs. 3),
11.
benützungsabhängige Einhebung der Energiekosten für Gemeinschaftsanlagen
(§
32 Abs. 4),
12. Verteilung
der Erträgnisse (§
33),
13.
Rechnungslegung (§
34),
14. abweichende
Abrechnungsperioden (§
34 Abs. 2),
15. Vorgangsweise
bei Überschüssen und Fehlbeträgen aus der Abrechnung (§
34 Abs. 4)
(2)
Abs. 1 gilt entsprechend für Festlegungen einer
Eigentümergemeinschaft, die nur aus dem Wohnungseigentumsorganisator und
einer mit diesem durch ein familiäres oder wirtschaftliches
Naheverhältnis verbundenen Person besteht.
Rechte von
Miteigentumsbewerbern
§ 50. Die im
9. und
11. Abschnitt den Wohnungseigentumsbewerbern eingeräumten Rechte
kommen bei vorläufigem Wohnungseigentum des Alleineigentümers den
Miteigentumsbewerbern zu.
Übergehen in
Wohnungseigentum
§ 51. Sobald eine andere Person als der Alleineigentümer
Miteigentum an der Liegenschaft erwirbt, geht das vorläufige
Wohnungseigentum – unbeschadet der Unwirksamkeit von Festlegungen gemäß
§
49 – in Wohnungseigentum über. Jeder Wohnungseigentümer kann die dem
entsprechende Berichtigung des Grundbuchsstandes beantragen.
11. Abschnitt
Verfahrens- und gebührenrechtliche Bestimmungen
Wohnungseigentumsrechtliches Außerstreitverfahren
§ 52.
(1) Über die
Anträge in den folgenden Angelegenheiten entscheidet das für
Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel die
Liegenschaft gelegen ist, im Verfahren außer Streitsachen:
1.
Nutzwertfestsetzung (§
9 Abs. 2) und Nutzwertneufestsetzung (§
9 Abs. 3);
2. Duldung von
Änderungen und Erhaltungsarbeiten einschließlich der Entschädigung eines
dadurch beeinträchtigten Wohnungseigentümers (§
16 Abs. 2 und
3);
3.
Minderheitsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers (§
30 Abs. 1 und
2) einschließlich der sonstigen Angelegenheiten der
Wohnungseigentümer der Liegenschaft, über die nach dem
16. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB im Verfahren außer
Streitsachen zu entscheiden ist, wie etwa Benützungsregelungen (§
17);
4.
Rechtswirksamkeit eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft (§
24 Abs. 6);
5. Aufhebung
eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft über eine zur
außerordentlichen Verwaltung zählende Veränderung an den allgemeinen
Teilen der Liegenschaft (§
29);
6. Durchsetzung
der Pflichten des Verwalters mit Ausnahme der Herabsetzung des Entgelts
(§§
20 Abs. 1 bis 7,
31 Abs. 3);
7. Festsetzung
einer abweichenden Abrechnungsperiode (§
34 Abs. 2);
8. Bestellung
eines vorläufigen Verwalters (§
23), Rechtswirksamkeit einer Kündigung oder gerichtliche Auflösung
des Verwaltungsvertrags (§
21);
9. Zulässigkeit
eines vereinbarten oder Festsetzung eines abweichenden
Aufteilungsschlüssels oder einer abweichenden Abrechnungs- oder
Abstimmungseinheit (§
32 Abs. 2,
5 und
6), verbrauchsabhängige Aufteilung von Aufwendungen (§
32 Abs. 3), benützungsabhängige Einhebung von Energiekosten bei
Gemeinschaftsanlagen (§
32 Abs. 4);
10. Zustimmung
zur Nachfinanzierung (§
41);
11. Fortsetzung
der Bauführung bei Insolvenz (§
44).
(2) In den in
Abs. 1 genannten Verfahren gelten die allgemeinen Bestimmungen des
Gesetzes über das Verfahren außer Streitsachen mit den in
§ 37 Abs. 3 Z 6,
8 bis 21 sowie
Abs. 4 MRG genannten und den folgenden Besonderheiten:
1. Die Verfahren
werden auf Antrag eingeleitet.
2. Den
Wohnungseigentümern und dem Verwalter kommt insoweit Parteistellung zu,
als ihre Interessen durch die Entscheidung über den Antrag unmittelbar
berührt werden können.
3. In Verfahren
nach
Abs. 1 Z 1 kommt überdies – unbeschadet weiterer Rechte nach
§ 37 Abs. 5 – den Wohnungseigentumsbewerbern, die dem Gericht vom
Antragsteller bekannt gegeben oder sonst bekannt wurden, Parteistellung
zu.
4. Für die
Beiziehung von im Antrag nicht namentlich genannten Wohnungseigentümern
reicht es aus, wenn sie zu einem Zeitpunkt, in dem dies noch zulässig
ist, Gelegenheit zu Sachvorbringen haben.
5. Zustellungen
an mehr als sechs Wohnungseigentümer können durch Anschlag im Sinne des
§ 24 Abs. 5 vorgenommen werden. Der Anschlag darf frühestens nach 30
Tagen abgenommen werden. Die Zustellung des das Verfahren einleitenden
Antrags ist mit Ablauf dieser Frist als vollzogen anzusehen, spätere
Zustellungen hingegen mit dem Anschlag. Die Gültigkeit der Zustellung
wird dadurch, dass der Anschlag noch vor dieser Zeit abgerissen oder
beschädigt wurde, nicht berührt. Der das Verfahren einleitende Antrag
ist überdies einem vom Gericht zu bestimmenden Wohnungseigentümer zu
eigenen Handen zuzustellen.
6. Einem Antrag
auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§
9 Abs. 2) oder Nutzwertneufestsetzung (§
9 Abs. 3) sind die Unterlagen beizufügen, aus denen sich die
Notwendigkeit der Nutzwertfest- oder -neufestsetzung und – soweit dies
urkundlich belegbar ist – die Rechtzeitigkeit des Antrags ergeben.
7.
§ 37 Abs. 3 Z 18a MRG gilt nur in den in
Abs. 1 Z 2,
4,
5,
6 und
8 angeführten Angelegenheiten.
(3) In den durch
Kundmachung gemäß
§
39 Abs. 2 und
§ 50 MRG
bestimmten Gemeinden kann ein Verfahren auf Nutzwertfestsetzung (§
9 Abs. 2) oder Nutzwertneufestsetzung (§
9 Abs. 3) bei Gericht nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher
bei der Gemeinde anhängig gemacht wurde; diesbezüglich gelten auch
§
39 Abs. 3 bis 5 und
§ 40 MRG.
Gerichtsgebühren
§ 53. Für die in
§ 52 Abs. 1 genannten Verfahren ist die in der Tarifpost 12 lit. c Z
6 GGG bestimmte Pauschalgebühr zu entrichten.
12. Abschnitt
Schluss- und Übergangsbestimmungen
In-Kraft-Treten
§ 54.
(1) Dieses
Bundesgesetz tritt mit 1. Juli 2002 in Kraft.
(2)
§ 20 Abs. 6 tritt abweichend von
Abs. 1 mit 1. Jänner 2003 in Kraft.
Außer-Kraft-Treten
§ 55. Das Wohnungseigentumsgesetz 1975, BGBl. Nr. 417, zuletzt
geändert durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 98/2001, tritt mit Ablauf
des 30. Juni 2002 außer Kraft. Die Übergangsregelungen des
§
29 Abs. 1 bis 3 des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 gelten jedoch für
die davon erfassten Rechtsverhältnisse weiter.
Übergangsbestimmungen
§ 56.
(1) Wurde vor dem
1. Juli 2002 ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug gemäß
§ 1
Abs. 2 WEG 1975 mit einer Wohnung oder sonstigen selbständigen
Räumlichkeit verbunden, so bleibt diese Verbindung weiterhin gültig.
(2) Wurde vor dem
1. Juli 2002 selbständiges Wohnungseigentum entgegen der Bestimmung des
§ 1
Abs. 2 WEG 1975 an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge oder
entgegen der Bestimmung des
§ 1 Abs. 3 WEG 1975 an einer Substandardwohnung begründet, gilt
dieses selbständige Wohnungseigentum nach dem 30. Juni 2002 als wirksam
begründet, sofern die Wohnungseigentumsbegründung nach der nunmehrigen
Rechtslage gültig wäre.
(3)
§ 3 Abs. 1 Z 3 dieses Bundesgesetzes ist auf Verfahren anzuwenden,
die nach dem 30. Juni 2002 eingeleitet werden. Für früher eingeleitete
Verfahren gilt
§ 2 Abs. 2 Z 2 WEG 1975 weiter und ist die Möglichkeit der
Begründung von Wohnungseigentum noch anhand der bisherigen Rechtslage zu
beurteilen.
(4) Wurde vor dem
1. Juli 2002 Wohnungseigentum – jedoch nicht an allen
wohnungseigentumstauglichen Objekten der Liegenschaft – begründet, so
ist nach dem 30. Juni 2002 die weitere Begründung von Wohnungseigentum
nur zulässig, wenn sie sich auf alle restlichen Wohnungen und sonstigen
selbständigen Räumlichkeiten der Liegenschaft sowie auf alle restlichen
Abstellplätze für Kraftfahrzeuge bezieht, die nach der Widmung der
Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.
(5)
§
4 dieses Bundesgesetzes ist in Verfahren anzuwenden, die nach dem
30. Juni 2002 eingeleitet werden. In früher eingeleiteten Verfahren ist
weiterhin die bisherige Rechtslage anzuwenden.
(6) Bei
Liegenschaften, an denen schon vor dem 1. Juli 2002 Wohnungseigentum
ganz oder teilweise begründet wurde, beginnt die dreijährige Frist nach
§ 5 Abs. 2 erst mit 1. Juli 2002 zu laufen.
(7) Wurde bei
einem Haus, für das die Baubewilligung vor dem 1. Jänner 1985 erteilt
wurde, in einem vor dem 1. Juli 2002 eingeleiteten Verfahren die
Nutzfläche gemäß
§ 6
Abs. 2 WEG 1975 nach dem Naturmaß berechnet, so bleibt die der
Entscheidung zugrunde gelegte Nutzflächenberechnung weiter gültig.
(8) Soweit in
anderen Rechtsvorschriften auf das gemeinsame Wohnungseigentum von
Ehegatten Bezug genommen wird, ist darunter ab dem 1. Juli 2002 die
Eigentümerpartnerschaft im Sinne des
4. Abschnitts dieses Bundesgesetzes zu verstehen.
(9)
§ 24 Abs. 6 dieses Bundesgesetzes ist auf Beschlüsse der
Eigentümergemeinschaft anzuwenden, soweit sie nach dem 30. Juni 2002
bekannt gemacht werden. Soweit Beschlüsse früher bekannt gemacht wurden,
gilt
§ 13b Abs. 4 WEG 1975 weiter.
(10)
§ 34 Abs. 1 letzter Satz dieses Bundesgesetzes ist auch auf
Rechnungslegungsansprüche anzuwenden, die vor dem 1. Juli 2002 fällig
geworden sind; in diesen Fällen beginnt die dreijährige Verjährungsfrist
aber erst mit 1. Juli 2002 zu laufen.
(11)
§ 37 Abs. 1 dieses Bundesgesetzes ist auf Zahlungen anzuwenden, die
nach dem 30. Juni 2002 geleistet werden. Für früher geleistete Zahlungen
gilt
§
23 Abs. 1a WEG 1975 weiter.
(12) Besteht die
Eigentümergemeinschaft auf Grund einer vor dem 1. Juli 2002
durchgeführten, nicht alle wohnungseigentumstauglichen Objekte der
Liegenschaft erfassenden Wohnungseigentumsbegründung zum Teil auch aus
schlichten Miteigentümern, so gelten die sich auf die Wohnungseigentümer
beziehenden Regelungen des neuen Rechts sinngemäß auch für die
schlichten Miteigentümer, soweit die ihnen entsprechenden Bestimmungen
des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 auch für die schlichten Miteigentümer
galten. Solange einer solchen Eigentümergemeinschaft noch schlichte
Miteigentümer angehören, gilt jedoch anstelle des
§
33 dieses Bundesgesetzes der
§ 20 WEG
1975. Die in
§ 2 Abs. 2 Z 1 zweiter Halbsatz WEG 1975 vorgesehene Beschränkung
des Rechts eines Wohnungseigentümers auf Verweigerung der Zustimmung zur
weiteren Begründung von Wohnungseigentum ist nach dem 30. Juni 2002
sowohl auf Wohnungseigentümer als auch auf schlichte Miteigentümer
anzuwenden.
(13) Im Übrigen
ist dieses Bundesgesetz auch auf die vor dem 1. Juli 2002 begründeten
Wohnungseigentumsrechte und auf die vor diesem Zeitpunkt zwischen
Wohnungseigentümern, Wohnungseigentumsbewerbern und
Wohnungseigentumsorganisatoren untereinander oder mit Dritten
geschlossenen Rechtsgeschäfte anzuwenden.
(14) Soweit in
anderen Rechtsvorschriften auf Bestimmungen des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 verwiesen wird, treten an deren Stelle
die entsprechenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes.
Vollziehung
§ 57. Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist der
Bundesminister für Justiz betraut.