MRG
Bundesgesetz vom
12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz - MRG)
Mietrechtsgesetz
BGBl 1981/520
idF:
BGBl I 2002/71
Inhaltsübersicht
I.
Hauptstück Miete §§ 1 - 42
II. Hauptstück Bestimmungen über bestehende Mietverträge und
Übergangsregelung §§ 43 - 52
III. Hauptstück Änderung des Rückzahlungsbegünstigungsgesetzes §
53
IV. Hauptstück Änderung des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 § 54
V.
Hauptstück Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes § 55
VI. Hauptstück Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 § 56
VII. Hauptstück Abgabenrechtliche Vorschriften § 57
VIII. Hauptstück In- und Außerkrafttreten § 58
IX. Hauptstück Vollziehung § 59
I.
Hauptstück
Miete
Geltungsbereich
§ 1.
(1) Dieses
Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen
oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen von
Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder
Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten (§
1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im besonderen von
Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die
genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im
folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter
Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag, unter Mietzins
auch das auf Grund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages zu
bezahlende Nutzungsentgelt verstanden.
(2) In den
Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht
1.
Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-,
Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder
Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes
für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer,
Schüler oder Studenten vermietet werden,
1a. Wohnungen
oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation
im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,1)
2. Wohnungen, die
auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem
solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden,
3. Mietverträge,
die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die
ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr
nicht übersteigt und der Mietgegenstand
a) eine
Geschäftsräumlichkeit oder
b) eine Wohnung
der Ausstattungskategorie A oder B (§
15a Abs. 1 Z 1 und
2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck
der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit
verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet,
4. Wohnungen oder
Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung
oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne
der
Z 3 und
4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des
§ 66 JN
besteht,
5.
Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen
Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich
durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden,
nicht zählen.2)
(3) Für
Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung
im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die Bestimmungen dieses
Bundesgesetzes nach Maßgabe des § 20 des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
(4) Die
§§ 14,
29 bis 36,
45,
46
und 49,
nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des
I.
und II.
Hauptstückes, gelten für
1.
Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme
öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten
Baubewilligung neu errichtet worden sind,
2.
Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens auf Grund einer
nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden
sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede
vermietet werden, dass darin – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch
den Hauptmieter – eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet
werde,3)
3.
Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der
Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach
dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.
(5) Die
§§ 14
und 29
bis 36, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des
I.
und II.
Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark,
das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu
Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften4)
in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der
Gewerbeordnung 1973 [nunmehr:
Gewerbeordnung 1994] betrieben werden.
Haupt- und
Untermiete
§ 2.
(1) Hauptmiete
liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder dem dinglich
oder obligatorisch berechtigten Fruchtnießer der Liegenschaft oder mit
dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses geschlossen wird. Steht der
Mietgegenstand im Wohnungseigentum, so wird Hauptmiete durch den
Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer begründet. Wenn am Mietgegenstand
Wohnungseigentum erst begründet werden soll, kommt durch den mit dem
Wohnungseigentumsbewerber geschlossenen Mietvertrag Hauptmiete mit dem
Eigentümer oder den Eigentümern der Liegenschaft zustande, doch geht mit
der Begründung von Wohnungseigentum am Mietgegenstand die Rechtsstellung
des Vermieters auf den Wohnungseigentümer über. An den wirksam
geschlossenen Hauptmietvertrag sind ab der Übergabe des Mietgegenstandes
an den Hauptmieter die Rechtsnachfolger des Vermieters auch dann
gebunden, wenn der Vertrag nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen
ist. Enthält ein Hauptmietvertrag Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts,
so ist der Rechtsnachfolger des Vermieters an diese Nebenabreden nur
gebunden, wenn er sie kannte oder kennen mußte. Soweit das
Mietverhältnis zwischen dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses und
dessen Vermieter aufgelöst wird, tritt der Vermieter in den
Hauptmietvertrag zwischen dem Mieter oder Pächter des ganzen Hauses und
dessen Mieter ein.
(2) Untermiete
liegt vor, wenn der Mietvertrag mit einer Person geschlossen wird, die
in
Abs. 1 nicht genannt ist. Wird das Benützungsrecht des
Untervermieters aufgelöst, so hat der Untervermieter den Untermieter
hievon unverzüglich in Kenntnis zu setzen.
(3) Besteht bei
Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, daß
ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und
zur Umgehung der einem Hauptmieter nach diesem Bundesgesetz zustehenden
Rechte geschlossen wurde, so kann der Mieter, mit dem der
Untermietvertrag geschlossen wurde, begehren, als Hauptmieter des
Mietgegenstands mit den sich aus diesem Bundesgesetz ergebenden Rechten
und Pflichten anerkannt zu werden. Liegen konkrete Anhaltspunkte für
eine solche Umgehungshandlung vor – dies ist insbesondere dann der Fall,
wenn der Hauptmieter mehr als eine Wohnung im selben Gebäude zur Gänze
untervermietet oder bei Vorliegen eines befristeten Hauptmietvertrags
die Wohnung zur Gänze untervermietet –, so obliegt es dem Antragsgegner,
das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen.
Erhaltung
§ 3.
(1) Der Vermieter
hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen
Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, daß das Haus, die
Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des
Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten
werden. Im übrigen bleibt
§
1096 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs unberührt.
(2) Die Erhaltung
im Sinn des
Abs.
1 umfaßt:
1. die Arbeiten,
die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind;
2. die Arbeiten,
die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind;
diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten
Schäden des Hauses handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu
vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben;
3. die Arbeiten,
die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen
Benützung der Bewohner dienenden Anlagen, wie im besonderen von
zentralen Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzügen oder zentralen
Waschküchen erforderlich sind, es sei denn, daß alle Mieter des Hauses
für die gesamte Dauer ihres Mietvertrages auf die Benützung der Anlage
verzichten; ist die Erhaltung einer bestehenden Anlage unter
Bedachtnahme auf die Kosten der Errichtung und des Betriebes einer
vergleichbaren neuen Anlage wirtschaftlich nicht vertretbar, so ist
anstelle der Erhaltung der bestehenden Anlage eine vergleichbare neue
Anlage zu errichten;
4. die
Neueinführungen oder Umgestaltungen, die kraft öffentlich-rechtlicher
Verpflichtungen vorzunehmen sind, wie etwa der Anschluß an eine
Wasserleitung oder an eine Kanalisierung, die Installation von
geeigneten Schutzvorrichtungen für die Energieversorgung oder von
Geräten zur Feststellung des individuellen Energieverbrauchs;
5. die
Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur
Senkung des Energieverbrauchs oder die der Senkung des Energieverbrauchs
sonst dienenden Ausgestaltungen des Hauses, von einzelnen Teilen des
Hauses oder von einzelnen Mietgegenständen, wenn und insoweit die hiefür
erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis
zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden
Einsparungen stehen;
6. bei Vorliegen
einer nach
§
17 Abs. 1a zulässigen Vereinbarung die Installation und die Miete
von technisch geeigneten Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im
Sinn dieser Bestimmung.
(3) Die Kosten
von Erhaltungsarbeiten sind aus den in den vorausgegangenen zehn
Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse,
die aus Anlaß der Durchführung einer Erhaltungsarbeit gewährt werden, zu
decken. Reichen diese Beträge zur Deckung der Kosten aller unmittelbar
heranstehenden Erhaltungsarbeiten nicht aus, so gilt folgendes:
1. Zur Bedeckung
der Kosten einer Erhaltungsarbeit sind auch die während des Zeitraums,
in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten unter Zugrundelegung
regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, zu erwartenden
oder anrechenbaren Hauptmietzinse, somit einschließlich der zur Deckung
eines erhöhten Aufwandes zulässigen Einhebung eines erhöhten
Hauptmietzinses, für alle vermieteten, vermietbaren oder vom Vermieter
benützten Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten des Hauses
heranzuziehen; insoweit hiedurch Deckung geboten ist, hat der Vermieter
zur Finanzierung der nach Abzug der erzielten Mietzinsreserven
ungedeckten Kosten der Erhaltungsarbeit eigenes oder fremdes Kapital
aufzuwenden; die mit der Aufnahme fremden Kapitals verbundenen
notwendigen Geldbeschaffungskosten und angemessenen Sollzinsen sowie die
durch den Einsatz eigenen Kapitals entgangenen angemessenen Habenzinsen
(Kapitalmarktzinsen) sind in diesen Fällen Kosten der
Erhaltungsarbeiten.
2. Können die
Kosten aller Erhaltungsarbeiten auch auf diese Weise nicht gedeckt
werden, so sind die Erhaltungsarbeiten nach Maßgabe ihrer bautechnischen
Dringlichkeit zu reihen und durchzuführen; jedenfalls sind aber die
Arbeiten,
a) die kraft
eines öffentlich-rechtlichen Auftrages vorzunehmen sind,
b) die der
Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen
gefährden, dienen oder
c) die zur
Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Wasserleitungs-,
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der zentralen
Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitären Anlagen
erforderlich sind,
vorweg durchzuführen.
Nützliche
Verbesserung durch bautechnische Maßnahmen
§ 4.
(1) Der Vermieter
hat nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände
nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen
Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, soweit dies im Hinblick
auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist; hiebei
ist nützlichen Verbesserungen des Hauses gegenüber nützlichen
Verbesserungen einzelner Mietgegenstände der Vorrang einzuräumen.
(2) Unter den
Voraussetzungen des
Abs.
1 sind nützliche Verbesserungen:
1. die den
Erfordernissen der Haushaltsführung der Bewohner dienende Neuerrichtung
oder Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-,
Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen),
Kanalisations- und sanitären Anlagen in normaler Ausstattung,
2. die Errichtung
oder Ausgestaltung von der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden,
einer zeitgemäßen Wohnkultur entsprechenden sonstigen Anlagen in
normaler Ausstattung, wie etwa von Personenaufzügen, zentralen
Waschküchen oder Schutzräumen vom Typ Grundschutz,
3. Maßnahmen, die
eine dem jeweiligen Stand der Technik entsprechende Erhöhung der
Schalldämmung bewirken, wie die Verbesserung der Schalldämmung von
Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten
Geschoßdecken,
3a. die
Errichtung einer Anlage, die den Anschluß des Hauses (samt den einzelnen
Mietgegenständen) an eine Einrichtung zur Fernwärmeversorgung bewirkt,
4. die
Installation einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosettes im Inneren
eines Mietgegenstandes,
5. die
bautechnische Umgestaltung eines Mietgegenstandes, im besonderen einer
Mietwohnung der Ausstattungskategorie D oder C in eine Mietwohnung der
Ausstattungskategorie C, B oder A.
(3) Nützliche
Verbesserungen sind vom Vermieter durchzuführen
1. wenn und
soweit die Kosten aus den in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren
erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die zur
Finanzierung der nützlichen Verbesserung gewährt werden, gedeckt werden
können und Erhaltungsarbeiten nicht erforderlich sind oder
sichergestellt ist, daß hiemit auch die erforderlichen
Erhaltungsarbeiten in einem Zug durchgeführt werden, oder
2. wenn und
soweit sich der Vermieter und die Mehrheit der Mieter – berechnet nach
der Anzahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung vermieteten Mietgegenstände
– des Hauses über ihre Durchführung und die Finanzierung des durch die
in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven
nicht gedeckten Teiles der Kosten schriftlich einigen sowie überdies
sichergestellt ist, daß die übrigen Mieter des Hauses durch die
Verbesserungsarbeiten finanziell nicht belastet und auch sonst nicht
übermäßig beeinträchtigt werden.
(4) Nützliche
Verbesserungen im Inneren eines Mietgegenstandes bedürfen der Zustimmung
des Hauptmieters; es gilt jedoch
§ 30 Abs. 2 Z 16, sofern der Hauptmieter einer mangelhaft
ausgestatteten Wohnung im Sinn des § 3 Z 10 des
Stadterneuerungsgesetzes, die zur Anhebung des Standards nach
Abs. 2 Z 4 geeignet ist, das vom Vermieter gestellte Anbot, die zur
Abwendung eines Enteignungsantrags nach § 14 des
Stadterneuerungsgesetzes erforderlichen bautechnischen Maßnahmen gegen
Entrichtung des für die so verbesserte Wohnung nach
§ 15a Abs. 3 Z 3 berechneten Hauptmietzinses durchzuführen, ablehnt
und auch nicht bereit ist, diese bautechnischen Maßnahmen selbst
durchzuführen.
(5) Auf Antrag
auch nur eines Mieters hat der Vermieter im Miethaus einen dem Stand der
Technik entsprechenden Behindertenaufzug zu errichten, wenn und soweit
eine solche Maßnahme bei billiger Abwägung aller Interessen dem
Vermieter auch zumutbar ist; die Kosten der Herstellung und Erhaltung
dieser Anlage hat der Mieter, der den Antrag gestellt hat, dem Vermieter
zu ersetzen.
Nützliche
Verbesserung durch Vereinigung von Wohnungen; Anbotspflicht
§ 5.
(1) Als nützliche
Verbesserung gilt auch die Vereinigung und bautechnische Umgestaltung
zweier oder mehrerer Wohnungen, im besonderen von Mietwohnungen der
Ausstattungskategorie D oder C in eine oder mehrere Mietwohnungen der
Ausstattungskategorie C, B oder A.
(2) Wird eine
Wohnung der Ausstattungskategorie D durch Beendigung des
Mietverhältnisses frei und ist es baurechtlich zulässig und bautechnisch
möglich und zweckmäßig, diese Wohnung mit einer Nachbarwohnung der
Ausstattungskategorie D zu einer Wohnung der Ausstattungskategorie C mit
einer Nutzfläche bis zu 90 m2 zu vereinigen und
umzugestalten, so hat der Vermieter die frei gewordene Wohnung vor der
Vermietung an einen Dritten dem Hauptmieter einer zur Anhebung des
Standards geeigneten Nachbarwohnung der Ausstattungskategorie D zur
Zumietung und Umgestaltung in eine Wohnung der Ausstattungskategorie C
gegen Entrichtung des für die so vergrößerte Wohnung nach
§ 15a Abs. 3 Z 3 berechenbaren Hauptmietzinses anzubieten, es sei
denn, daß der Vermieter die durch Beendigung des Mietverhältnisses frei
gewordene Wohnung der Ausstattungskategorie D durch sonstige
bautechnische Maßnahmen (§
4 Abs. 2 Z 4 oder
5) in eine Wohnung der Ausstattungskategorie C verbessert. Zur
Abgabe des Anbots genügt die Absendung eines eingeschriebenen Briefes.
Der Hauptmieter der Nachbarwohnung muß das vom Vermieter gestellte Anbot
binnen 30 Tagen annehmen, widrigenfalls sein Recht auf Zumietung
erloschen ist.
(3) Hat der
Vermieter eine durch Beendigung des Mietverhältnisses frei gewordene
Wohnung der Ausstattungskategorie D allen hiefür in Betracht kommenden
Hauptmietern der Nachbarwohnungen der Ausstattungskategorie D im Sinn
des
Abs. 2 erfolglos zur Zumietung und Umgestaltung angeboten, so kann
der Vermieter die frei gewordene Wohnung der Ausstattungskategorie D an
einen Dritten vermieten; mit diesem Hauptmieter darf vereinbart werden,
daß sich der Hauptmieter im Fall des Freiwerdens einer zur Anhebung des
Standards geeigneten Nachbarwohnung der Ausstattungskategorie D zur
Zumietung und Umgestaltung in eine Wohnung der Ausstattungskategorie C
gegen Entrichtung des für die so vergrößerte Wohnung nach
§ 15a Abs. 3 Z 3 berechenbaren Hauptmietzinses verpflichtet und daß
für den Fall, in dem er dieser Pflicht nicht nachkommen sollte, das
Freiwerden einer solchen Nachbarwohnung der Ausstattungskategorie D
einen Kündigungsgrund darstellt, der im Sinn des
§ 30 Abs. 2 Z 13 als wichtig und bedeutsam anzusehen ist.
Auftrag zur
Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten
§ 6.
(1) Unterläßt der
Vermieter durchzuführende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, so hat
ihm das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht
übersteigender Frist aufzutragen. Sind darunter Arbeiten, die nach
§ 3 Abs. 3 Z 2 lit. a bis c vorweg durchzuführen sind, so ist die
Durchführung dieser Arbeiten vorweg aufzutragen; hinsichtlich solcher
Arbeiten gilt
Abs.
4 nicht. Zur Antragstellung sind berechtigt
1. die Gemeinde,
in der das Haus gelegen ist, im eigenen Wirkungsbereich und jeder
Hauptmieter des Hauses hinsichtlich der im
§ 3 Abs. 2 Z 1 bis 4 und
6 genannten Erhaltungsarbeiten,
2. die Mehrheit
der Hauptmieter – berechnet nach der Anzahl der Mietgegenstände – des
Hauses hinsichtlich der im
§ 3 Abs. 2 Z 5 genannten Erhaltungsarbeiten und der nützlichen
Verbesserungen nach Maßgabe des
§ 4
Abs. 1 und
2.
(2) Der in
Rechtskraft erwachsene Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder
Verbesserungsarbeiten nach
Abs.
1 ist ein Exekutionstitel, der nach dem fruchtlosen Ablauf der zur
Vornahme der Arbeiten bestimmten Frist jeden Mieter des Hauses und die
Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich als betreibende Partei zum Antrag
berechtigt, zum Zweck der Durchführung der aufgetragenen Arbeiten, der
Aufnahme und Tilgung des erforderlichen Kapitals und der ordnungsgemäßen
Erhaltung und Verwaltung des Hauses bis zur Tilgung des Kapitals für das
Haus einen Verwalter zu bestellen. Zum Verwalter können, wenn sie sich
dazu bereit erklären, bestellt werden: die Gemeinde, ein von der
Gemeinde vorgeschlagener oder ein hiezu sonst geeigneter Dritter. Der
bestellte Verwalter ist im besonderen befugt, zur Finanzierung der
aufgetragenen Arbeiten namens des Vermieters ein auf inländische Währung
lautendes Hypothekardarlehen gegen angemessene Verzinsung und Abtretung
der Hauptmietzinse aufzunehmen, die Übernahme einer Bürgschaft durch
eine Gebietskörperschaft [zu Bedingungen]5)
anzustreben, die erforderlichen Urkunden zu fertigen und die
grundbücherliche Sicherstellung auf der Liegenschaft, an der die Arbeit
vorgenommen werden soll, durchzuführen. Auf Antrag ist ihm auch die
Befugnis zur Verwaltung der in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren
erzielten Mietzinsreserven zu erteilen und demjenigen, der über diese
Mietzinsreserven verfügt, aufzutragen, diese Mietzinsreserven binnen 14
Tagen bei Exekution an den bestellten Verwalter herauszugeben. Im
übrigen sind hierauf die §§ 98, 99, 103, 108 – 121, 130 und 132 der
Exekutionsordnung sinngemäß anzuwenden. Über den Exekutionsantrag
entscheidet das im § 37 Abs. 1 bestimmte Bezirksgericht im Verfahren
außer Streitsachen, es sei denn, daß für das Haus bereits eine
Zwangsverwaltung nach §§ 97 ff. der Exekutionsordnung anhängig ist. Ist
für das Haus bereits ein Zwangsverwalter nach §§ 97 ff. der
Exekutionsordnung bestellt, so hat das Exekutionsgericht dem bestellten
Zwangsverwalter aufzutragen, die aufgetragenen Arbeiten vordringlich
durchzuführen, und ihm die vorstehend genannten Ermächtigungen zu
erteilen.
(3) Die
Zwangsverwaltung nach
Abs.
2 ist nach Einvernehmung der Parteien einzustellen, wenn
1. die
aufgetragenen Arbeiten durchgeführt und das hiezu aufgenommene Kapital
getilgt ist,
2. sich erweist,
daß die aufgetragenen Arbeiten wegen mangelnder Finanzierbarkeit oder
aus sonst unüberwindbaren Hindernissen nicht durchgeführt werden können,
3. der
verpflichtete Vermieter vor der Aufnahme des zur Finanzierung der
aufgetragenen Arbeiten erforderlichen Kapitals und der Inangriffnahme
der Arbeiten durch den Zwangsverwalter erweist, daß er die aufgetragenen
Arbeiten selbst durchführen und finanzieren wird, oder
4. nach der
Durchführung der aufgetragenen Arbeiten und Aufnahme des erforderlichen
Kapitals durch den Zwangsverwalter der Kreditgeber und, falls eine
Gebietskörperschaft die Bürgschaft übernommen hat, diese zustimmen.
(4) Ist zur
Finanzierung der Kosten einer nach
Abs.
1 beantragten Erhaltungsarbeit, die nicht vorweg aufzutragen ist,
die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses (§§
18,
19) erforderlich, so ist der Antrag abzuweisen, wenn die Mehrheit
der Hauptmieter – berechnet nach der Anzahl der im Zeitpunkt des
Widerspruchs vermieteten Mietgegenstände – des Hauses und der Vermieter
der Vornahme der beantragten Arbeit widersprechen. Wird ein solcher
Widerspruch nicht erhoben, so hat in diesem Fall sowie auch dann, wenn
der Vermieter neben der beantragten Erhaltungsarbeit, die nicht vorweg
aufzutragen ist, noch andere unmittelbar heranstehende
Erhaltungsarbeiten durchführen will, zu deren Finanzierung die Einhebung
eines erhöhten Hauptmietzinses (§§
18,
19) erforderlich ist, das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
auf Antrag des Vermieters, des von ihm oder des nach
Abs.
2 bestellten Verwalters mit der Entscheidung nach
Abs.
1 auch die Entscheidung über die Bewilligung zur Einhebung eines
erhöhten Hauptmietzinses (§§
18,
19) zu verbinden.
Wiederherstellungspflicht
§ 7.
(1) Wird ein
Mietgegenstand durch Zufall zur Gänze oder zum Teil unbrauchbar, so ist
der Vermieter zur baurechtlich zulässigen und bautechnisch möglichen
Wiederherstellung des Mietgegenstandes in dem Maß verpflichtet, als die
Leistungen aus einer bestehenden Versicherung ausreichen. Im übrigen
gilt der
§
1104 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs.
(2) Zur
Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung gilt der
§ 6.
Zur Antragstellung sind die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich und
jeder Mieter berechtigt, dessen Mietgegenstand unbrauchbar geworden ist.
Umfang des
Benützungsrechts
§ 8.
(1) Der
Hauptmieter ist berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu
gebrauchen und zu benützen. Er hat den Mietgegenstand und die für den
Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im besonderen die
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs-
(einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären
Anlagen so zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von
ernsten Schäden des Hauses handelt, so instand zu halten, daß dem
Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.
Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der
Hauptmieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne
Verzug Anzeige zu machen.
(2) Der
Hauptmieter hat das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter
oder die von diesem beauftragten Personen aus wichtigen Gründen zu
gestatten, wobei die berechtigten Interessen des Mieters nach Maßgabe
der Wichtigkeit des Grundes angemessen zu berücksichtigen sind; er hat
die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstandes
bei Vorliegen der folgenden Voraussetzungen zuzulassen:
1. wenn und
soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von
Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des
Miethauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses in seinem oder
in einem anderen Mietgegenstand notwendig oder zweckmäßig ist;
2. wenn und
soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von
Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen Mietgegenstand
notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller Interessen auch
zumutbar ist; die Zumutbarkeit ist im besonderen anzunehmen, wenn die
Veränderung keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des
Mietrechts zur Folge hat.
(3) Alle
Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten, die ein
Mieter hienach zuzulassen hat, sind so durchzuführen, daß eine
möglichste Schonung des Mietrechts des betroffenen Mieters gewährleistet
ist; für wesentliche Beeinträchtigungen hat der Vermieter, sofern aber
die Arbeiten ein Mieter durchführt, dieser Mieter den Mieter, der
hiedurch in seinen Rechten beeinträchtigt wird, angemessen zu
entschädigen, wobei im Fall eines zumindest grob fahrlässigen Verstoßes
gegen die Pflicht zur möglichsten Schonung des Mietrechts auch auf
erlittenes Ungemach Bedacht zu nehmen ist.
Veränderung
(Verbesserung) des Mietgegenstandes
§ 9.
(1) Der
Hauptmieter hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung
(Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der
Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die
beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Der
Vermieter kann seine Zustimmung und eine erforderliche Antragstellung
bei der Baubehörde nicht verweigern, wenn
1. die
Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht,
2. die
Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen
Interesse des Hauptmieters dient,
3. die
einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist,
4. der
Hauptmieter die Kosten trägt,
5. durch die
Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des
Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen ist,
6. durch die
Veränderung keine Schädigung des Hauses, im besonderen keine
Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, erfolgt,
7. die
Veränderung keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen
bewirkt.
(2) Die
Voraussetzung des
Abs. 1 Z 2 ist jedenfalls gegeben, wenn es sich handelt um
1. die Errichtung
oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung
von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs-
(einschließlich der Einrichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen)
oder sanitären Anlagen,
2. die der
Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung eines
Mietgegenstandes,
3. die
Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen
Mitteln gefördert werden,
4. die Einleitung
eines Fernsprechanschlusses oder
5. die Anbringung
der nach dem Stand der Technik notwendigen Antennen und sonstigen
Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für
Multimediadienste, sofern der Anschluß an eine bestehende Einrichtung
nicht möglich oder nicht zumutbar ist.
(3) Handelt es
sich um eine wesentliche Veränderung (Verbesserung), die nicht im
Abs.
2 angeführt ist, so kann der Vermieter seine Zustimmung von der
Verpflichtung des Hauptmieters zur Wiederherstellung des früheren
Zustandes bei der Zurückstellung des Mietgegenstandes abhängig machen.
Ersatz von
Aufwendungen auf eine Wohnung
§ 10.
(1) Der
Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten zwanzig Jahren vor der
Beendigung des Mietverhältnisses in der gemieteten Wohnung Aufwendungen
zur wesentlichen Verbesserung (§
9) gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von
Nutzen sind, oder der solche Aufwendungen dem Vormieter oder dem
Vermieter abgegolten hat (Abs.
6 erster und zweiter Satz), hat bei Beendigung des Mietverhältnisses
Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen vermindert um eine jährliche
Abschreibung. Das Ausmaß dieser Abschreibung beträgt für jedes
vollendete Jahr
1. bei den im
Abs. 3 Z 1 und
3 genannten Aufwendungen ein Zehntel,
2. bei den von
einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln geförderten
Aufwendungen, jenen Bruchteil der sich aus der Laufzeit der Förderung
errechnet,
3. sonst ein
Zwanzigstel.
(2) Der
Abs. 1 gilt nicht, wenn der Vermieter berechtigterweise seine
Zustimmung verweigert oder an die Verpflichtung zur Wiederherstellung
des früheren Zustandes gebunden hat oder wenn er deswegen, weil ihm der
Hauptmieter die beabsichtigte wesentliche Veränderung nicht angezeigt
hat, verhindert war, das eine oder das andere zu tun.
(3) Die im
Abs. 1 genannten Aufwendungen sind:
1. die Errichtung
oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung
von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs-
(einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen)
oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik
entsprechender Ausstattung,
2. die
Vereinigung und die Umgestaltung der Wohnung mit der zur Zumietung
angebotenen Nachbarwohnung (§
5 Abs. 2) in normaler Ausstattung,
3. die gänzliche
Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in einer dem sonstigen
Ausstattungszustand der Wohnung entsprechenden Ausführung und
4. andere gleich
wesentliche Verbesserungen, insbesondere solche, die von einer
Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind.
(4) Der Anspruch
auf Ersatz ist bei sonstigem Verlust des Anspruches dem Vermieter vom
Hauptmieter unter Vorlage von Rechnungen schriftlich anzuzeigen;
1. bei
einvernehmlicher Auflösung des Mietverhältnisses spätestens zum
Zeitpunkt dieser Auflösung,
2. bei
Aufkündigung des Mietverhältnisses durch den Hauptmieter spätestens mit
der Aufkündigung,
3. in allen
übrigen Fällen binnen einer Frist von zwei Monaten ab Eintritt der
Rechtskraft des Räumungstitels, bei früherer Zurückstellung des
Mietgegenstandes jedoch spätestens mit der Zurückstellung.
(5) Der
Hauptmieter einer Wohnung kann den Ersatzanspruch nach
Abs. 1 überdies nur gerichtlich geltend machen,
1. wenn er
innerhalb von sechs Monaten nach der Zurückstellung des Mietgegenstandes
dem Vermieter einen Mieter namhaft macht, der zur Befriedigung des
Ersatzanspruches nach
Abs. 1 bereit ist, oder
2. sobald der
Vermieter den Mietgegenstand sonst vermietet oder verwertet.
(6) Befriedigt
der neue Mieter den berechtigten Ersatzanspruch des früheren Mieters, so
ist die dadurch abgegoltene Aufwendung bei der Bestimmung der Höhe des
zulässigen Hauptmietzinses als nicht getätigt zu behandeln. Dies gilt
auch dann, wenn der Vermieter die Ansprüche des früheren Mieters
befriedigt hat und den Ersatz des von ihm geleisteten Betrags nun vom
neuen Mieter begehrt. Verlangt der Vermieter vom neuen Mieter keinen
Ersatz, so sind die Bestimmungen über den höchstzulässigen Hauptmietzins
(§ 16)
uneingeschränkt anzuwenden; der Vermieter kann diesfalls den von ihm an
den früheren Mieter geleisteten Betrag insoweit als Ausgabe in der
Hauptmietzinsabrechnung ausweisen (§
20 Abs. 1 Z 2), als dieser Betrag unter Annahme einer zehnjährigen
gleichmäßigen Mietzinszahlung den Unterschiedsbetrag zwischen dem ohne
die abgegoltene Aufwendung zulässigen Hauptmietzins und dem auf Grund
dieser Aufwendung zulässigen Hauptmietzins nicht übersteigt.
(7) Auf den
Ersatzanspruch kann der Hauptmieter im voraus nicht rechtswirksam
verzichten.
(8) Weitergehende
Ansprüche nach den
§§
1097,
1036,
1037
des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs bleiben hiedurch unberührt.
Untermietverbote
§ 11.
(1) Auf ein
vertragliches Verbot der Untervermietung kann sich der Vermieter nur
berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt.
Ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung liegt insbesondere vor,
wenn
1. der
Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll,
2. der in
Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom
Untervermieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen
Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung
darstellt,
3. die Anzahl der
Bewohner einer gemieteten Wohnung die Anzahl der Wohnräume übersteigt
oder nach der Aufnahme des Untermieters übersteigen würde, oder
4. wenn mit Grund
zu besorgen ist, daß der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft
stören wird.
(2)
Abs. 1 gilt nicht für eine von einer gemeinnützigen Bauvereinigung,
die auf Grund ihrer Satzung oder zufolge ihres tatsächlichen
Geschäftsbetriebes ihre Tätigkeit auf einen bestimmten Personenkreis im
Sinn des § 8 Abs. 2 Z 1 oder 2 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
eingeschränkt hat, gemietete Wohnung.
Abtretung des
Mietrechts
§ 12.
(1) Der
Hauptmieter einer Wohnung, der die Wohnung verläßt, darf seine
Hauptmietrechte an der Wohnung seinem Ehegatten oder Verwandten in
gerader Linie einschließlich der Wahlkinder oder Geschwister abtreten,
falls der Ehegatte oder die Verwandten in gerader Linie einschließlich
der Wahlkinder mindestens die letzten zwei Jahre, die Geschwister
mindestens die letzten fünf Jahre mit dem Hauptmieter im gemeinsamen
Haushalt in der Wohnung gewohnt haben. Dem mehrjährigen Aufenthalt in
der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn der Angehörige die Wohnung
seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat, beim
Ehegatten auch, wenn er seit der Verehelichung, und bei Kindern auch,
wenn sie seit ihrer Geburt in der Wohnung gewohnt haben, mag auch ihr
Aufenthalt in der Wohnung noch nicht die vorgeschriebene Zeit gedauert
haben. Der Eintritt in das Hauptmietrecht nach §§ 87 und 88 des
Ehegesetzes wird dadurch nicht berührt.
(2) Sowohl der
bisherige Hauptmieter als auch der Angehörige (die Angehörigen) sind
verpflichtet, die Abtretung der Hauptmietrechte dem Vermieter
unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann die Rechtsfolgen des durch
die Abtretung herbeigeführten Eintritts des (der) Angehörigen in das
Hauptmietverhältnis ab dem der Abtretung folgenden Zinstermin geltend
machen. Mehrere Angehörige, die in das Hauptmietverhältnis eintreten,
sind für den Mietzins zur ungeteilten Hand zahlungspflichtig.
Veräußerung und
Verpachtung eines Unternehmens
§ 12a.
(1) Veräußert der
Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand
betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt der
Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das
Hauptmietverhältnis ein. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber
sind verpflichtet, die Unternehmensveräußerung dem Vermieter
unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann die Rechtsfolgen des durch
die Unternehmensveräußerung herbeigeführten Eintritts des Erwerbers in
das Hauptmietverhältnis ab dem der Unternehmensveräußerung folgenden
Zinstermin geltend machen.
(2) Ist der
bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach
§
16 Abs. 1, so darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach
Anzeige der Unternehmensveräußerung die Anhebung des Hauptmietzinses bis
zu dem nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art
der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert
der neue Hauptmieter in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so
darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der Art der
Geschäftstätigkeit verlangen.
(3) Ist eine
juristische Person oder eine Personengesellschaft des Handelsrechts
Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit und ändern sich in ihr die
rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten entscheidend, wie
etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft,
so ist
Abs. 2 anzuwenden, auch wenn die entscheidende Änderung nicht auf
einmal geschieht. Die vertretungsbefugten Organe der juristischen Person
oder Personengesellschaft des Handelsrechts sind verpflichtet, solche
Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten dem
Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Besteht bei Überlegung aller Umstände
kein vernünftiger Grund, daran zu zweifeln, daß ein Rechtsgeschäft zur
Umgehung des dem Vermieter zustehenden Rechtes auf Anhebung des
Hauptmietzinses geschlossen wurde, so obliegt es dem Hauptmieter, das
Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen.
(4) Die Anhebung
ist entsprechend der Anhebungsregel des
§
46a Abs. 2 vorzunehmen, wenn der neue Hauptmieter im Zeitpunkt des
Eintritts gesetzlicher Erbe des bisherigen Hauptmieters wäre oder ist.
(5) Der
Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf das von ihm im
Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf
entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Sowohl der Hauptmieter als
auch der Pächter sind verpflichtet, die Verpachtung unter Angabe der
dafür vorgesehenen Dauer dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der
Vermieter kann die Rechtsfolgen der Verpachtung ab dem der Verpachtung
folgenden Zinstermin geltend machen. Ist der bisherige Hauptmietzins
niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach
§
16 Abs. 1, so darf der Vermieter für die Dauer der Verpachtung die
Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art
der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert
der Pächter in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der
Vermieter ab diesem Zeitpunkt den nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der Art der
Geschäftstätigkeit verlangen.
(6) Wird das im
Mietgegenstand betriebene Unternehmen vom Hauptmieter aus wichtigen, in
seiner Person gelegenen Gründen, wie insbesondere Krankheit, für einen
Zeitraum von insgesamt höchstens fünf Jahren verpachtet, so findet eine
Anhebung des Hauptmietzinses nach
Abs. 5 für diesen Zeitraum nicht statt.
(7) Bei
Ermittlung des nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzinses sind im Fall des
Abs. 2 die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung,
im Fall des
Abs. 3 jene zum Zeitpunkt der entscheidenden Änderung und im Fall
des
Abs. 5 jene bei Beginn des Pachtverhältnisses zugrunde zu legen.
Zuvor vom Hauptmieter getätigte Aufwendungen zur Verbesserung des
Mietgegenstandes sind aber angemessen zu berücksichtigen, soweit sie
über den maßgeblichen Zeitpunkt hinaus von objektivem Nutzen sind.
(8) Auf Antrag
des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit, der beabsichtigt, das im
Mietgegenstand betriebene Unternehmen zu veräußern oder zu verpachten,
hat das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
die Höhe des nach
§
16 Abs. 1 und
§
12a Abs. 2 und
5
zulässigen Hauptmietzinses zu bestimmen. Diese Entscheidung ist auch für
den Erwerber oder den Pächter des Unternehmens bindend; sie ist
gegenüber dem Vermieter aber nur dann rechtswirksam, wenn das
Unternehmen innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Eintritts der
Rechtskraft der Entscheidung veräußert oder verpachtet wird.
Wohnungstausch
§ 13.
(1) Stimmt der
Vermieter dem von seinem Hauptmieter, der die Wohnung vor mehr als fünf
Jahren gemietet hat, aus wichtigen, besonders sozialen, gesundheitlichen
oder beruflichen Gründen mit einem Dritten geschlossenen Vertrag über
den Tausch ihrer im selben Gemeindegebiet befindlichen Mietwohnungen zur
angemessenen Befriedigung des beiderseitigen Wohnbedürfnisses nicht zu,
obwohl ihm der Eintritt des Dritten in den Mietvertrag nach Lage der
Verhältnisse zugemutet werden kann, so hat das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
auf Antrag des Hauptmieters die zum Eintritt des Dritten in den
Mietvertrag erforderliche Zustimmung des Vermieters zu ersetzen, sofern
im Zeitpunkt der Antragstellung gegen den Hauptmieter weder eine
gerichtliche Kündigung noch eine Klage auf Räumung der Wohnung anhängig
ist.
(2) Gibt das
Gericht dem Antrag Folge, so gilt der Eintritt des neuen Mieters in den
Mietvertrag in dem Zeitpunkt als vollzogen, in dem er dem Vermieter den
Bezug der Wohnung anzeigt. Die Entscheidung verliert ihre
Rechtswirksamkeit, wenn
1. der Mieter vor
dem Eintritt des Dritten in den Mietvertrag rechtskräftig zur Räumung
der Wohnung verurteilt wird,
2. der Dritte die
Einwilligung seines Vermieters zum Wohnungstausch nicht unverzüglich
einholt oder
3. der von ihm
gestellte Antrag rechtskräftig abgewiesen wird.
(3) Wird der
Eintritt des Dritten in den Mietvertrag vollzogen, so haften für die
Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit des bisherigen Mieters
entstanden sind, der bisherige Mieter und der neue Mieter zur
ungeteilten Hand. Ist der Hauptmietzins, den der tauschende Hauptmieter
bisher für die Wohnung entrichtet hat, niedriger als der Betrag, der
sich für die Wohnung bei Zugrundelegung des
§
16 Abs. 2 und der Ausstattungskategorie im Zeitpunkt des
Wohnungstausches errechnet, so darf der Vermieter ab dem auf den
Eintritt des Tauschpartners folgenden Zinstermin eine Erhöhung des
Hauptmietzinses auf den so berechneten Betrag begehren. Aus Anlaß des
Wohnungstausches kann gegen den Vermieter ein Ersatz von Aufwendungen
auf die Wohnung nach
§ 10
nicht geltend gemacht werden.
(4) Die
vorstehenden Absätze gelten nicht für eine Wohnung, die von einer
gemeinnützigen Bauvereinigung oder einer Gemeinde zum Zweck der
Wohnraumversorgung von Flüchtlingen oder Heimatvertriebenen errichtet
und an einen Flüchtling oder Heimatvertriebenen vermietet oder zur
Nutzung überlassen worden ist. Sie gelten für eine von einer
gemeinnützigen Bauvereinigung, die auf Grund ihrer Satzung oder zufolge
ihres tatsächlichen Geschäftsbetriebes ihre Tätigkeit auf einen
bestimmten Personenkreis im Sinn des § 8 Abs. 2 Z 1 oder 2 des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eingeschränkt hat, gemietete Wohnung
mit der Einschränkung, daß auch der Tauschpartner diesem Personenkreis
angehören muß.
Mietrecht im
Todesfall
§ 14.
(1) Durch den Tod
des Vermieters oder des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben.
(2) Nach dem Tod
des Hauptmieters einer Wohnung treten in den Mietvertrag mit Ausschluß
anderer zur Erbfolge berufenen Personen die im
Abs. 3 genannten eintrittsberechtigten Personen ein, sofern sie
nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters dem Vermieter
bekanntgeben, daß sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Mit
dem Eintritt haften die eintretenden Personen für den Mietzins und die
Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit des verstorbenen
Hauptmieters entstanden sind. Sind mehrere Personen eintrittsberechtigt,
so treten sie gemeinsam in den Mietvertrag ein und haften zur
ungeteilten Hand.
(3)
Eintrittsberechtigt nach
Abs. 2 sind der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader
Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister des bisherigen
Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und
schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung
gewohnt haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit
dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre
hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich
einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem
dreijährigen Aufenthalt des Lebensgefährten in der Wohnung ist es
gleichzuhalten, wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter
gemeinsam bezogen hat.
Mietzins für
Hauptmiete
§ 15.
(1) Der vom
Mieter für die Überlassung eines Mietgegenstandes in Hauptmiete zu
entrichtende Mietzins besteht aus:
1. dem
Hauptmietzins,
2. dem auf den
Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der
Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben,
3. dem auf den
Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere
Aufwendungen,
4. dem
angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder
sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des
Mietgegenstandes hinaus erbringt.
(2) Der Vermieter
ist ferner berechtigt, vom Mieter die Umsatzsteuer zu begehren, die vom
Mietzins zu entrichten ist. Begehrt der Vermieter die Zahlung der
Umsatzsteuer, so muß er aber seinerseits alle Aufwendungen, die er dem
Mieter auf- oder verrechnet, um die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge
entlasten.
(3) Der Mieter
hat den Mietzins, sofern kein anderer Zahlungstermin vereinbart ist, am
1. eines jeden Kalendermonats im vorhinein zu entrichten.
(4) Auf Antrag
des Vermieters oder des Hauptmieters hat das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
mit Beschluß auszusprechen, daß anstelle eines pauschal vereinbarten
Mietzinses ab dem auf den Antragstag folgenden Zinstermin ein nach
Abs. 1 aufgegliederter Mietzins zu entrichten ist. Dabei sind zur
Errechnung des auf den Hauptmietzins entfallenden Betrags die
Betriebskosten des Jahres zugrunde zu legen, in dem der Mietzins
vereinbart wurde. Soweit die zugrunde zu legenden Beträge nicht oder nur
mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten ermittelt werden können, ist die
Aufgliederung des Mietzinses nach freier Überzeugung (§
273 ZPO) vorzunehmen. Der so ermittelte Hauptmietzins valorisiert
sich entsprechend der Regelung des
§
16 Abs. 6, sofern ursprünglich eine Wertsicherung vereinbart war;
§
16 Abs. 8 und
9
sind anzuwenden.
Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge
§ 15a.
(1) Eine Wohnung
hat die Ausstattungskategorie
1. A, wenn sie in
brauchbarem Zustand ist, ihre Nutzfläche mindestens 30 m² beträgt, die
Wohnung zumindest aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und
einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum
oder Badenische) besteht und über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage
oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung und
über eine Warmwasseraufbereitung verfügt;
2. B, wenn sie in
brauchbarem Zustand ist, zumindest aus Zimmer, Küche (Kochnische),
Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden
Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht;
3. C, wenn sie in
brauchbarem Zustand ist und zumindest über eine Wasserentnahmestelle und
ein Klosett im Inneren verfügt;
4. D, wenn sie
entweder über keine Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im
Inneren verfügt oder wenn bei ihr eine dieser beiden Einrichtungen nicht
brauchbar ist und auch nicht innerhalb angemessener Frist nach Anzeige
durch den Mieter vom Vermieter brauchbar gemacht wird.
(2) Die
Ausstattungskategorie nach
Abs. 1 richtet sich nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im
Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. Eine Wohnung ist in eine
Ausstattungskategorie auch bei Fehlen eines Ausstattungsmerkmals
einzuordnen, wenn das fehlende Ausstattungsmerkmal, nicht jedoch eine
Badegelegenheit, durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer
höheren Ausstattungskategorie aufgewogen wird.
(3) Der
Kategoriebetrag je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat wird für die
Ausstattungskategorie
1. A mit 2,64
Euro,
2. B mit 1,98
Euro,
3. C mit 1,32
Euro,
4. D mit 0,66
Euro
festgesetzt und entsprechend der Regelung des
§
16 Abs. 6 valorisiert.6)
(4)
7) Der Bundesminister für
Justiz hat die durch die Valorisierung geänderten Beträge und den
Zeitpunkt, in dem deren Änderung mietrechtlich wirksam wird, im
Bundesgesetzblatt kundzumachen. Die Kundmachung hat auch einen Hinweis
auf die in
§
16 Abs. 9 zweiter Satz angeführten weiteren Voraussetzungen für eine
Erhöhung des Hauptmietzinses zu enthalten.
Vereinbarungen über
die Höhe des Hauptmietzinses
§ 16.
(1)
Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des
Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind
ohne die Beschränkungen der
Abs. 2 bis 5 bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des
Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage,
Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn
1. der
Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein Mietgegenstand teils
als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, so darf nur der
für Wohnungen zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn,
daß die Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken
bedeutend überwiegt; ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit
mietet, kann sich auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes nach
Abs. 8 erster Satz nur berufen, wenn er die Überschreitung
unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes,
gerügt hat;
2. der
Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach
dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder
der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten
Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden
ist;8)
3. der
Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus
Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der
Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen
Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat;
4. der
Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und
seine Nutzfläche 130 m² übersteigt, sofern der Vermieter eine solche
Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren
Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des
früheren Mieters Berechtigten vermietet; bei Durchführung von
Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr;
5. ein
unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, seit Übergabe des
Mietgegenstandes mehr als ein Jahr verstrichen ist und die Vereinbarung
über die Höhe des Hauptmietzinses in Schriftform getroffen wird.
(2) Liegen die
Voraussetzungen des
Abs. 1 nicht vor, so darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter
für eine gemietete Wohnung der Ausstattungskategorien A, B oder C
vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den
angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert (§ 1
RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu
berechnen ist. Für die Berechnung des demnach höchstzulässigen
Hauptmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (§ 2
Abs. 1 RichtWG) entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert
für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der
mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und
der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen, wobei die folgenden, für
die Bewertung einer Wohnung bedeutsamen Umstände im Zeitpunkt des
Abschlusses des Mietvertrages zu berücksichtigen sind:
1. die
Zweckbestimmung der Wohnung, ihre Stockwerkslage, ihre Lage innerhalb
eines Stockwerks, ihre über oder unter dem Durchschnitt liegende
Ausstattung mit anderen Teilen der Liegenschaft, beispielsweise mit
Balkonen, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten oder
Abstellplätzen, ihre sonstige Ausstattung oder Grundrißgestaltung, eine
gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung bessere Ausstattung oder
Grundrißgestaltung jedoch nur, wenn sie nicht allein auf Kosten des
Hauptmieters vorgenommen wurde,
2. die
Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in § 3 Abs. 4 RichtWG
angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei die jeweiligen
Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen
Baukostenanteilen begrenzt sind,
3. die
Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung einer Etagenheizung, die er
errichtet oder deren Errichtungskosten er übernommen hat, durch einen
entsprechenden Zuschlag,
4. die Lage
(Wohnumgebung) des Hauses,
5. der
Erhaltungszustand des Hauses,
6. die gegenüber
der mietrechtlichen Normwohnung niedrigere Ausstattungskategorie bei
einer Wohnung der Ausstattungskategorie B und bei einer Wohnung der
Ausstattungskategorie C durch entsprechende Abstriche.
(3) Für
werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß
Abs. 2 Z 4 sind je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat Zuschläge
oder Abstriche bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem der
Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§ 3 Abs. 2 und
5 und § 6 RichtWG) und den der Lage des Hauses entsprechenden
Grundkostenanteilen je Quadratmeter der Nutzfläche zulässig, die unter
Berücksichtigung der nach der Bauordnung zulässigen Bebaubarkeit für die
Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken
dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden.
(4) Ein Zuschlag
nach
Abs. 3 ist nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich
die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die
durchschnittliche Lage (§ 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den
Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis
spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich
bekanntgegeben worden sind.
(5) Liegen die
Voraussetzungen des
Abs. 1 nicht vor, so darf der für eine Wohnung der
Ausstattungskategorie D vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der
Nutzfläche und Monat 0,66 Euro9)
nicht übersteigen; befindet sich diese Wohnung jedoch in brauchbarem
Zustand, so darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von 1,32 Euro10)
je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat vereinbart werden.
(6)
11) Die in
Abs. 5 genannten Beträge vermindern oder erhöhen sich in dem Maß,
das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik
Österreich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2000 oder des an seine
Stelle tretenden Index gegenüber der für Februar 2001 verlautbarten
Indexzahl ergibt, wobei Änderungen solange nicht zu berücksichtigen
sind, als sie 5 vH dieser Indexzahl und in der Folge 5 vH der zuletzt
für die Valorisierung maßgebenden Indexzahl nicht übersteigen. Bei der
Berechnung der neuen Beträge sind Beträge, die einen halben Cent nicht
übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und
Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen
Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten ab dem der Verlautbarung der
Indexveränderung durch die Bundesanstalt Statistik Österreich folgenden
übernächsten Monatsersten. Der Bundesminister für Justiz hat die durch
die Valorisierung geänderten Beträge und den Zeitpunkt, in dem deren
Änderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen;
die Kundmachung hat in den Fällen einer Erhöhung auch einen Hinweis auf
die in
Abs. 9 zweiter Satz angeführten weiteren Voraussetzungen für eine
Erhöhung des Hauptmietzinses zu enthalten.
(7) Der nach
Abs. 1 bis 6 höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall
eines befristeten Hauptmietvertrags (§
29 Abs. 1 Z 3) um 25 vH. Wird der befristete Hauptmietvertrag in
einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so gilt die
Verminderung des nach
Abs. 1 bis 6 höchstzulässigen Hauptmietzinses ab dem Zeitpunkt der
Umwandlung nicht mehr, sofern sie im Hauptmietvertrag ziffernmäßig durch
Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen
und des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses schriftlich ausgewiesen
wurde.
(7a)
aufgehoben
(7b)
aufgehoben
(8)
Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte
Hauptmietzins den nach
Abs. 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die
Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde,
§ 39)
geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§
29 Abs. 1 Z 3) endet diese Frist frühestens sechs Monate nach
Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein
unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesem
Fall zehn Jahre.
(9) Ergibt sich
durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer
Hauptmietzins als nach
Abs. 1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der
übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung
den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der
Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das
Wirksamwerden der Indexveränderung (Abs.
6 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der
Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der
Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem
Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt.
(10) Die
Beschränkungen der
Abs. 2 bis 7 gelten nicht für Vereinbarungen über die zeitlich
begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung der Kosten der
Erhaltung und von nützlichen Verbesserungen im Sinn der
§§ 3
und 4
sowie zur Deckung der Kosten von geförderten Sanierungsmaßnahmen. Solche
Vereinbarungen sind nur in Schriftform und frühestens ein halbes Jahr
nach Abschluß des Mietvertrags zulässig; das Ausmaß der Erhöhung und der
Erhöhungszeitraum sind ausdrücklich zu vereinbaren. Bei befristeten
Mietverträgen sind solche Vereinbarungen überdies nur zulässig, sofern
der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des Mietverhältnisses endet.
(11)
Vereinbarungen gemäß
Abs. 10 sind auch für spätere Mieter rechtswirksam, sofern ihnen bei
Abschluß des Mietvertrages das Ausmaß der Erhöhung und der
Erhöhungszeitraum schriftlich bekanntgegeben wurde und bei einem
befristeten Mietvertrag der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des
Mietverhältnisses endet.
(12)
Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen bleiben
unberührt.
Unwirksamkeit von
Zinsanpassungsklauseln und Mietzinsvereinbarungen
§ 16a.
(1)
Vereinbarungen, die eine Erhöhung des Hauptmietzinses für den Fall einer
Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Höhe des Hauptmietzinses
vorsehen, sind rechtsunwirksam. Darunter sind auch Vereinbarungen zu
verstehen, in denen sich der Mieter für den Fall einer Änderung der
gesetzlichen Vorschriften über die Höhe des Hauptmietzinses zum Abschluß
einer neuen Mietzinsvereinbarung verpflichtet hat.
(2) Ist oder war
das Vorliegen einer Zinsanpassungsklausel im Sinn des
Abs. 1 Beweggrund für den Abschluß einer Mietzinsvereinbarung, so
ist diese Vereinbarung rechtsunwirksam; in diesem Fall gilt eine frühere
Mietzinsvereinbarung weiter.
Anteil an den
Gesamtkosten; Nutzfläche
§ 17.
(1) Insoweit
nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hauses für einzelne
Aufwendungen des Hauses schriftlich ein anderer Verteilungsschlüssel
vereinbart worden ist oder sich aus den folgenden Bestimmungen ein
solcher Verteilungsschlüssel ergibt, bestimmt sich der Anteil eines
Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der
Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom
Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten
Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses.
(1a) Wenn
einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der
Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses am Gesamtverbrauch
mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Meßvorrichtungen
ermittelt werden können, kann durch schriftliche Vereinbarung zwischen
dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter
– berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände – des Hauses
eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen
festgelegt werden. Bei Vorliegen einer solchen Vereinbarung hat jeder
Mieter die Erfassung der Verbrauchsanteile in seinem Mietgegenstand zu
dulden. Konnten trotz zumutbarer Bemühungen Verbrauchsanteile nicht
erfaßt werden, so sind sie, sofern dies dem Stand der Technik
entspricht, durch rechnerische Verfahren zu ermitteln; die Nutzfläche,
für die auf diese Weise die Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 20
vH nicht übersteigen. Der Teil der Aufwendungen, der dem auf die
allgemeinen Teile des Hauses entfallenden Verbrauchsanteil zuzuordnen
ist, ist nach dem Verhältnis der Nutzflächen im Sinn des
Abs. 1 aufzuteilen. Der Vermieter kann für diese Aufwendungen eine
vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode in der Dauer von zwölf
Monaten vorsehen.
(2) Die
Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte
Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes
abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen
Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie
ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet
sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der
Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der
Nutzfläche auf Grund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen
Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes
einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung
seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.
(3) Die
Nutzfläche ist nach dem Naturmaß zu berechnen. Bei Gebäuden, für die die
Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 erteilt wurde, ist sie jedoch auf
Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen, es sei denn, daß
dies nicht möglich ist oder eine Abweichung vom behördlich genehmigten
Bauplan um mehr als 3 vH erwiesen wird.
Erhöhung der
Hauptmietzinse
§ 18.
(1) Finden die
Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden
größeren Erhaltungsarbeit einschließlich der nach
§ 3 Abs. 3 Z 1 anrechenbaren Verzinsung und Geldbeschaffungskosten
in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren
ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge keine Deckung und
übersteigen sie die während des Verteilungszeitraums zu erwartenden
Hauptmietzinseinnahmen, so kann zur Deckung des Fehlbetrags eine
Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden. Zur Festsetzung des
erforderlichen erhöhten Hauptmietzinses sind maßgebend:
1. die Summe der
sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden
Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge einschließlich eines allfälligen
Zuschusses, der aus Anlaß der Durchführung der Arbeiten gewährt wird;
2. die
angemessenen Kosten der durch einen Kostenvoranschlag umschriebenen
unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeit einschließlich der
angemessenen Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung, soweit diese
zusammen 5 vH der Baukosten nicht überschreiten; diese Kosten sind um
den Unterschiedsbetrag nach
Z 1 zu kürzen oder zu erhöhen (Deckungsfehlbetrag);
3. ein zehn Jahre
nicht übersteigender Verteilungszeitraum, der unter Berücksichtigung des
Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten bei Zugrundelegung
regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, sowie der
wirtschaftlichen Lage des Vermieters und der Gesamtheit der Mieter des
Hauses nach billigem Ermessen zu bestimmen ist;
4. das zur
Finanzierung des Deckungsfehlbetrags notwendige eigene oder fremde
Kapital des Vermieters samt den mit der Aufnahme fremden Kapitals
verbundenen Geldbeschaffungskosten sowie das auf den Kalendermonat
umzurechnende Erfordernis zur Tilgung und angemessenen Verzinsung dieses
Kapitals;
5. ein nach
freier Überzeugung (§ 273 ZPO) festzusetzender Pauschalbetrag zur
Deckung der Kosten von laufend wiederkehrenden Erhaltungsarbeiten und
der laufend fällig werdenden Aufwendungen für die mit dem Eigentum
verbundene Vermögensteuer samt Zuschlägen zuzüglich des allfälligen
Betrags, der zur Tilgung und Verzinsung einer nach
§ 3 Abs. 3 Z 1 finanzierten früheren Erhaltungsarbeit je
Kalendermonat aufgebracht werden muß;
6. die
Gesamtsumme der für die vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz
ihrer Vermietbarkeit leerstehenden Mietgegenstände des Hauses
anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse, die sich gemäß
§ 20 Abs. 1 Z 1 lit. b bis d errechnen;
7. die
Feststellung, ob oder inwieweit das nach
Z 4 und
5 ermittelte monatliche Deckungserfordernis in der nach
Z 6 ermittelten Gesamtsumme Deckung findet oder nicht.
(2) Ist der
monatliche Hauptmietzins, den ein Hauptmieter für seinen Mietgegenstand
entrichtet, niedriger als der bei der Berechnung der Gesamtsumme nach
Abs. 1 Z 6 für den Mietgegenstand ausgewiesene Betrag, so hat das
Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
dem Vermieter während des festgesetzten Verteilungszeitraums die
Anhebung dieses Hauptmietzinses nach Maßgabe des Deckungserfordernisses
(Abs.
1 Z 4 und
5) bis zu der im
Abs. 1 Z 6 für den Mietgegenstand ausgewiesenen Höhe des
Hauptmietzinses zu bewilligen.
(3) Findet das
nach
Abs. 1 Z 4 und
5 ermittelte Deckungserfordernis in der nach
Abs. 1 Z 6 ermittelten Gesamtsumme nicht oder nicht zur Gänze
Deckung, so hat das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
neben der nach
Abs. 2 allenfalls zu bewilligenden Anhebung der Hauptmietzinse die
Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses während des festgesetzten
Verteilungszeitraums in der Weise zu bewilligen, daß der Vermieter von
jedem Hauptmieter eines Mietgegenstandes im Haus neben dem für den
Mietgegenstand nach
Abs. 1 Z 6 ausgewiesenen und allenfalls nach
Abs. 2 angehobenen monatlichen Hauptmietzins den auf den
Mietgegenstand nach dem Verhältnis der Nutzflächen (§
17) entfallenden Anteil am nicht gedeckten Teil des
Deckungserfordernisses begehren darf.
(4) Steht fest,
daß eine Erhöhung der Hauptmietzinse auch dann erforderlich ist, wenn
die von den Hauptmietern gegen die Hauptmietzinsabrechnung der
vorausgegangenen zehn Kalenderjahre erhobenen Einwendungen berechtigt
sind, und ist zu besorgen, daß durch die Überprüfung dieser Einwendungen
der Hauptmieter die Durchführung der Erhaltungsarbeiten verzögert würde,
so kann das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
die Überprüfung dieser Einwendungen der Hauptmieter der Entscheidung
nach
§
19 Abs. 3 vorbehalten und zunächst die Höhe der anrechenbaren
Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge nach freier Überzeugung (§
273 ZPO) festsetzen.
(5) Der Vermieter
kann eine Erhöhung der Hauptmietzinse für eine Wohnung nicht verlangen,
1. wenn es sich
um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D handelt und für sie ein
Hauptmietzins vereinbart wurde, der 0,66 Euro12)
je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat übersteigt; dieser Betrag
valorisiert sich entsprechend der Regelung des
§
16 Abs. 6;
2. wenn bei einem
befristeten Hauptmietvertrag (§
29 Abs. 1 Z 3) die jeweils vereinbarte Vertragsdauer weniger als
vier Jahre beträgt.
Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung
§ 18a.
(1) Wird vor der
Durchführung einer Erhaltungsarbeit eine Erhöhung der Hauptmietzinse (§
18) begehrt, so hat das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
auf Antrag zunächst dem Grunde nach zu entscheiden, ob und inwieweit die
bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit die Erhöhung der Hauptmietzinse
rechtfertigt und innerhalb welchen Zeitraumes, der zehn Jahre nicht
übersteigen darf, die dafür erforderlichen Kosten aus den
Hauptmietzinsen zu decken sind.
(2) Verpflichtet
sich der Vermieter, die in der Grundsatzentscheidung (Abs.
1) genannten Erhaltungsarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist
in Angriff zu nehmen und durchzuführen, so kann das Gericht (die
Gemeinde,
§ 39) auf Antrag aussprechen, daß eine vorläufige Erhöhung des
Hauptmietzinses zulässig ist. Beginn und Ausmaß dieser vorläufigen
Erhöhung (auch die zunächst zugrunde gelegten Ausstattungskategorien)
sind unter Berücksichtigung der bereits vorliegenden
Verfahrensergebnisse so festzusetzen, daß sie das in der endgültigen
Erhöhung voraussichtlich ergebende Ausmaß nicht übersteigen. Werden der
Entscheidung über die endgültige Mietzinserhöhung bei einzelnen
Mietgegenständen andere Ausstattungskategorien zugrunde gelegt als in
der vorläufigen Mietzinserhöhung, so hat der Hauptmieter den sich daraus
ergebenden Differenzbetrag nachzuzahlen bzw. ist ihm ein übersteigender
Betrag zurückzuerstatten. Hält der Vermieter seine Pflicht zur
Durchführung der Arbeiten nicht ein, so hat er – unbeschadet der
Bestimmungen des
§ 6 –
die aus der vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse sich ergebenden
Mehrbeträge samt einer angemessenen Verzinsung zurückzuerstatten.
Kosten von
Sanierungsmaßnahmen
§ 18b. Werden an einem Haus Sanierungsmaßnahmen (§ 11 des
Wohnhaussanierungsgesetzes, BGBl. Nr. 483/1984) vorgenommen, die mit
Mitteln gefördert werden, die auf Grund der Bestimmungen des
Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, sind die zur
Finanzierung erforderlichen Darlehen innerhalb eines Zeitraumes
zurückzuzahlen, der zehn Jahre nicht übersteigt und ist außerdem zur
Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine
Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen in
den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§
18,
18a) als Erhaltungsarbeiten. Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf
jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung
von Erhaltungsarbeiten (§
3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel nach dem
Wohnhaussanierungsgesetz ergeben würde.
Nachträgliche
Neuerrichtung von Mietgegenständen
§ 18c.
(1) Werden in
einem Haus (auf einer Liegenschaft) oder in Häusern auf einer
Liegenschaft, die hinsichtlich der Mietzinsbildung eine wirtschaftliche
Einheit bilden, nachträglich weitere Wohnungen oder
Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Ein-, Um- oder Zubau neu errichtet,
sind diese hinsichtlich ihrer Errichtungskosten als eigene
wirtschaftliche Einheit zu behandeln.
(2) Stünden den
Baumaßnahmen Rechte zur Benützung von allgemeinen Teilen der
Liegenschaft, wie etwa von Dachboden- oder Kellerräumen, Grünanlagen
oder Hofflächen entgegen, so haben dennoch die bisherigen
Benützungsberechtigten die Baumaßnahmen unter der Voraussetzung zu
dulden, daß ihnen gleichwertige Benützungsrechte oder die sonstige
Möglichkeit zur gleichwertigen Befriedigung ihrer Interessen eingeräumt
werden, oder daß ihnen der Verlust des Benützungsrechtes unter
Berücksichtigung der bisherigen Ausübung abgegolten wird.
(3) Die Kosten
von Baumaßnahmen zur nachträglichen Neuerrichtung weiterer Wohnungen
oder Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Ein-, Um- oder Zubau können,
soweit diese Baumaßnahmen in absehbarer Zeit notwendig werdende
Erhaltungsarbeiten ersetzen oder nützliche Verbesserungen sind, in der
Hauptmietzinsabrechnung nach Maßgabe des
§ 4
als Ausgaben ausgewiesen werden.
(4) Werden
Baumaßnahmen nach
Abs. 1 durchgeführt, so hat das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
auf Antrag des Vermieters über die Höhe der Kosten gemäß
Abs. 3 zu entscheiden, die aus der Mietzinsreserve zu decken sind.
Reicht die Mietzinsreserve zur Deckung der Kosten für die jeweils
erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden
Erhaltungsarbeiten sowie nützlichen Verbesserungsarbeiten nicht aus, so
sind die Fehlbeträge unter Anwendung der
§§ 18,
18a,
18b
und 19
zu decken.
Antrag und
Entscheidung
§ 19.
(1) Die Einhebung
eines erhöhten Hauptmietzinses ist nur auf Grund einer Entscheidung des
Gerichtes (der Gemeinde,
§ 39)
zulässig. Zur Antragstellung sind der Vermieter, die Gemeinde, in deren
Sprengel das Haus gelegen ist, im eigenen Wirkungsbereich oder der nach
§ 6
Abs. 2 bestellte Verwalter berechtigt. Dem Antrag sind beizulegen:
1. ein
Kostenvoranschlag über die unmittelbar heranstehende Erhaltungsarbeit in
dreifacher Ausfertigung;
2. die
Hauptmietzinsabrechnung über die der Antragstellung unmittelbar
vorausgegangenen zehn Kalenderjahre;
3. eine
Aufstellung, die alle vermieteten, vermietbaren oder vom Vermieter
benützten Mietgegenstände des Hauses enthält, wobei im besonderen von
jedem Mietgegenstand die topographische Bezeichnung (Türnummer), die
Nutzfläche, die Ausstattungskategorie bei Wohnungen, die Höhe des
monatlichen Hauptmietzinses, die Höhe des nach
§ 18 Abs. 1 Z 6 anrechenbaren monatlichen Betrages, der Vor- und
Zuname des Mieters (Benützers) anzuführen sind;
4. eine
Berechnung des Deckungsfehlbetrags und des monatlichen
Deckungserfordernisses;
5. ein
Finanzierungsplan einschließlich allfälliger Kreditzusagen.
(2) Selbst wenn
der Antrag auf Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses
nicht im Zuge eines Verfahrens zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten
gestellt worden ist (§
6 Abs. 3), ist mit der Bewilligung der Einhebung eines erhöhten
Hauptmietzinses der Auftrag zur Vornahme der der Entscheidung zugrunde
liegenden Erhaltungsarbeit binnen einer angemessenen, ein Jahr nicht
übersteigenden Frist (§
6 Abs. 1) zu erteilen. Stellt sich nach dem Ablauf der festgesetzten
Frist heraus, daß die aufgetragenen Arbeiten nicht durchführbar sind, so
ist auf Antrag eines Mieters die Bewilligung der Einhebung eines
erhöhten Hauptmietzinses zu widerrufen und der Vermieter zu
verpflichten, die von den Mietern des Hauses auf Grund der widerrufenen
Entscheidung entrichteten erhöhten Hauptmietzinse zuzüglich einer
angemessenen Verzinsung binnen 14 Tagen bei Exekution zurückzuerstatten.
(3) Hat das
Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
die Überprüfung der von den Mietern gegen die Hauptmietzinsabrechnung
der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre erhobenen Einwendungen
vorbehalten (§
18 Abs. 3) oder stellt sich während oder nach der Durchführung der
aufgetragenen Erhaltungsarbeit heraus, daß sich die veranschlagten
Kosten geändert haben und daß daher die zur Finanzierung des
Deckungserfordernisses bewilligte Einhebung eines erhöhten
Hauptmietzinses zur Deckung eines erhöhten Aufwands nicht ausreicht oder
überhöht ist, so ist auf Antrag des Vermieters, des nach
§ 6
Abs. 2 bestellten Verwalters oder eines Hauptmieters der zur Tilgung
des Deckungserfordernisses notwendige erhöhte Hauptmietzins neu zu
berechnen und für die restliche Dauer des Verteilungszeitraums
dementsprechend zu erhöhen oder zu senken.
Hauptmietzinsabrechnung
§ 20.
(1) Der Vermieter
hat in übersichtlicher Form eine Abrechnung über die Einnahmen und
Ausgaben eines jeden Kalenderjahres zu legen.
1. Die Abrechnung
hat als Einnahmen auszuweisen:
a) die dem
Vermieter für die vermieteten Mietgegenstände des Hauses als
Hauptmietzins (erhöhter Hauptmietzins) entrichteten Beträge;
b) für Objekte
des Hauses, die der Vermieter benützt je Quadratmeter der Nutzfläche und
Monat:
aa) den
jeweiligen Richtwert (§§
3,
5
und
6
RichtWG), wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie A
oder um eine Geschäftsräumlichkeit handelt; sofern aber bei
Geschäftsräumlichkeiten erwiesen wird, daß dieser Betrag den für die
Geschäftsräumlichkeit nach
§
16 Abs. 1 angemessenen monatliche13)
Hauptmietzins übersteigt, der nach
§
16 Abs. 1 angemessene Hauptmietzins,
bb) 75 vH des
jeweiligen Richtwerts, wenn es sich um eine Wohnung der
Ausstattungskategorie B handelt,
cc) 50 vH des
jeweiligen Richtwerts, wenn es sich um eine Wohnung der
Ausstattungskategorie C handelt und
dd) 0,66 Euro14)
valorisiert entsprechend der Regelung des
§
16 Abs. 6, wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D
handelt;
c) für Objekte
des Hauses, die ein Wohnungseigentümer benützt oder vermietet, die
Kategoriebeträge gemäß
§
15a Abs. 3 je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat;
d) für die
Objekte des Hauses, die der Vermieter trotz ihrer Vermietbarkeit mehr
als sechs Monate leerstehen ließ, das Eineinhalbfache des jeweils nach
lit. b anzusetzenden Betrages je Quadratmeter der Nutzfläche und
Monat; die sechsmonatige Frist erhöht sich um ein Jahr, wenn der
Vermieter zur Anhebung des Standards eines Mietgegenstands nützliche
Verbesserungen (§§
4 oder
5
Abs. 1) durchführen ließ;
e) 25 vH der vom
Vermieter aus der Vermietung oder Überlassung von Dach- oder
Fassadenflächen des Hauses zu Werbezwecken erzielten Einnahmen;
f) die Zuschüsse,
die dem Vermieter aus Anlaß der Durchführung einer Erhaltungs- oder
nützlichen Verbesserungsarbeit gewährt wurden;
g) die im
§
27 Abs. 4 genannten Beträge.
2. In der
Abrechnung dürfen als Ausgaben ausgewiesen werden:
a) die Beträge,
die aufgewendet wurden, um die durch Rechnungen und Zahlungsbelege
(Quittungen) belegten Kosten der zur ordnungsgemäßen Erhaltung (§
3) oder nützlichen Verbesserung (§§
4, 5)
des Hauses durchgeführten Arbeiten zu decken;
b) 20 vH von den
durch Rechnungen und Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der
Arbeiten, die der Vermieter in Kalenderjahren, in denen von den
Hauptmietern des Hauses kein gemäß
§
18 Abs. 2 oder
3
erhöhter Hauptmietzins eingehoben wird, zur ordnungsgemäßen Erhaltung (§
3) oder nützlichen Verbesserung (§§
4, 5)
des Hauses aufgewendet hat;
c) die Beträge,
die vom Vermieter für die mit dem Eigentum des Hauses verbundene
Vermögensteuer samt Zuschlägen entrichtet wurden;
d) die zur
Tilgung und Verzinsung eines Förderungsdarlehens des Bundes, eines
Landes oder eines öffentlich-rechtlichen Fonds oder eines von diesem
geförderten Darlehens (Kredites) erforderlichen Beträge, soweit sich das
Darlehen (der Kredit) nicht ausschließlich auf vom Vermieter benützte
oder trotz ihrer Vermietbarkeit leerstehende Objekte beziehen;
e) die in
§
10 Abs. 6 dritter Satz genannten Beträge;
f) 40 vH des
Überschusses der Einnahmen (Z
1) über die Ausgaben (lit.
a bis e).
(2) Der
Unterschiedsbetrag, der sich aus der Gegenüberstellung der so
ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres errechnet, ist
die Mietzinsreserve oder der Mietzinsabgang des Kalenderjahres.
(3) Der Vermieter
ist verpflichtet, spätestens zum 30. Juni eines jeden Kalenderjahres die
Abrechnung über das vorausgegangene Kalenderjahr an einer geeigneten
Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den
Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege – bei Belegen
auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege – zu gewähren. Auf
Verlangen eines Hauptmieters sind von der Abrechnung und (oder) den
Belegen auf seine Kosten Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke)
anfertigen zu lassen.
(4) Kommt der
Vermieter der in den
Abs. 1 und
3
ausgesprochenen Verpflichtung zur Abrechnung und Einsichtgewährung nicht
nach, so ist er auf Antrag eines Hauptmieters vom Gericht (der Gemeinde,
§ 39)
dazu zu verhalten. Weigert er sich auch bei der mündlichen Verhandlung
vor Gericht (der Gemeinde), die Mietzinsabrechnung zu legen oder die
Einsicht in die Belege zu gewähren, oder erscheint er zur Verhandlung
nicht, so hat das Gericht (die Gemeinde) auf Antrag eines Hauptmieters
dem Vermieter unter Androhung einer Ordnungsstrafe bis zu 2 000 Euro15)
aufzutragen, binnen einer angemessenen, 14 Tage nicht übersteigenden
Frist die Abrechnung zu legen und (oder) die Einsicht in die Belege zu
gewähren. Die Ordnungsstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag
ungerechtfertigterweise nicht entsprochen wird; sie kann auch wiederholt
verhängt werden.
Betriebskosten und
laufende öffentliche Abgaben
§ 21.
(1) Als
Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für
1. die Versorgung
des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung
(Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen
gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen) oder die
Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder
einer nicht öffentlichen Wasserleitung;
1a. die Eichung,
Wartung und Ablesung von Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im
Sinn des
§
17 Abs. 1a;
2. die auf Grund
der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung, die
Kanalräumung, die Unratabfuhr und die Schädlingsbekämpfung;
3. die
entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses,
erforderlichenfalls auch des Hofraums und des Durchgangs zu einem
Hinterhaus;
4. die
angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden
(Feuerversicherung), sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag
entspricht, der im Schadenfall zur Wiederherstellung (§
7) ausreicht; bestehen für solche Versicherungen besondere
Versicherungsbedingungen, die im Schadenfall den Einwand der
Unterversicherung des Versicherers ausschließen, so sind die
entsprechend solchen Versicherungsbedingungen ermittelten
Versicherungswerte als angemessen anzusehen;
5. die
angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht
des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und gegen
Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden;
6. die
angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie besonders
gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen
Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster
oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter –
diese berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände – des
Hauses dem Abschluß, der Erneuerung oder der Änderung des
Versicherungsvertrags zugestimmt haben;
7. die im
§ 22
bestimmten Auslagen für die Verwaltung;
8. die im
§ 23
bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung.
(2) Die anteilig
anrechenbaren öffentlichen Abgaben sind die von der Liegenschaft, auf
die sich der Mietvertrag bezieht, zu entrichtenden laufenden
öffentlichen Abgaben mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen
Bestimmungen auf die Mieter nicht überwälzt werden dürfen.
(3) Der Vermieter
darf zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden
Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin einen
gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen
(Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und
der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu
errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von
Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens 10 vH
überschritten werden darf. Der Vermieter hat die im Lauf des
Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben
spätestens zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen; er hat
die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die
Hauptmieter aufzulegen und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht
in die Belege – bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der
Belege – zu gewähren. Auf Verlangen eines Hauptmieters sind von der
Abrechnung und (oder) den Belegen auf seine Kosten Abschriften
(Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anfertigen zu lassen. In den Fällen
einer Jahrespauschalverrechnung beginnt die einjährige Frist zur
Geltendmachung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben mit Ablauf
des Kalenderjahres zu laufen, in dem die Betriebskosten und öffentlichen
Abgaben gegenüber dem Vermieter fällig geworden sind. Ergibt sich aus
der Abrechnung ein Überschuß zugunsten der Hauptmieter, so ist der
Überschußbetrag zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten. Ergibt
sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so
haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin zu
entrichten.
(4) Macht der
Vermieter von der Jahrespauschalverrechnung nach
Abs. 3 nicht Gebrauch, so hat der Mieter den auf seinen
Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den
laufenden öffentlichen Abgaben an den Vermieter am 1. eines jeden
Kalendermonats zu entrichten, wenn ihm dessen Höhe vorher unter Vorlage
der Rechnungsbelege nachgewiesen wird; dabei kann der Vermieter jeweils
die Betriebskosten und Abgaben in Anschlag bringen, die spätestens am
genannten Tag fällig werden. In jedem dieser Fälle sind die
Betriebskosten und Abgaben nur zu entrichten, wenn dem Mieter deren Höhe
wenigstens drei Tage vorher unter Vorlage der Rechnungsbelege
nachgewiesen wird. Betriebskosten und Abgaben, deren Fälligkeit vor mehr
als einem Jahr eingetreten ist, können nicht mehr geltend gemacht
werden.
(5) Kommt der
Vermieter der im
Abs. 3 ausgesprochenen Verpflichtung zur Legung der Abrechnung und
Einsichtgewährung in die Belege nicht nach, so gilt
§
20 Abs. 4.
(6) Der
Bundesminister für Justiz kann durch Verordnung ÖNORMEN bezeichnen, die
in besonderem Maß geeignet sind, das Vorliegen der Voraussetzungen für
eine ordnungsgemäße Abrechnung nach
§
21 Abs. 3 festzustellen.
Auslagen für die
Verwaltung
§ 22. Zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses
einschließlich der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren u. dgl.
darf der Vermieter je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des
Hauses den nach
§ 15a Abs. 3 Z 1 jeweils geltenden Betrag anrechnen, der auf zwölf
gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist.
Aufwendungen für
die Hausbetreuung
§ 23.
(1) Die
Hausbetreuung umfaßt die Reinhaltung und Wartung jener Räume des Hauses,
die von allen oder mehreren Hausbewohnern benützt werden können, solcher
Flächen und Anlagen der Liegenschaft und der in die Betreuungspflicht
des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich der
Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft.
(2) Aufwendungen
für die Hausbetreuung sind, soweit diese
a) durch einen
Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende angemessene
Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags
und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie
die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien,
b) durch einen
vom Vermieter bestellten Werkunternehmer erfolgt, der angemessene
Werklohn,
c) durch den
Vermieter selbst erfolgt, der Betrag nach
lit. a.
Anteil an
besonderen Aufwendungen
§ 24.
(1) Ist der
Hauptmieter eines Mietgegenstandes auf Grund des Mietvertrags oder einer
anderen Vereinbarung berechtigt, eine der gemeinsamen Benützung der
Bewohner dienende Anlage des Hauses, wie einen Personenaufzug, eine
gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine zentrale Waschküche zu
benützen, so bestimmt sich sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebes
dieser Anlage – soweit nicht das Heizkostenabrechnungsgesetz anzuwenden
ist – nach den Grundsätzen des
§ 17.
(2) Zu den
besonderen Aufwendungen im Sinn des
Abs. 1 zählen auch die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen
sowie für den Betrieb von sonstigen Gemeinschaftsanlagen, die allen
Mietern zur Verfügung stehen.
(2a) Können bei
Gemeinschaftsanlagen die Energiekosten den Benützern zugeordnet werden,
so dürfen diese Energiekosten in pauschalierter Form (zum Beispiel durch
Münzautomaten) von den Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind
in der Abrechnung als Einnahmen auszuweisen.
(3) Im übrigen
gilt
§
21 Abs. 3 bis 5 sinngemäß.
Entgelt für
mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen
§ 25. Stellt der Vermieter dem Hauptmieter eines
Mietgegenstandes Einrichtungsgegenstände bei oder verpflichtet er sich
auch zu anderen Leistungen, so darf hiefür nur ein angemessenes Entgelt
vereinbart werden.
Untermietzins
§ 26.
(1) Wird der
Mietgegenstand zur Gänze untervermietet, darf der Untermietzins,
abgesehen von der Überwälzung der Mietzinsbestandteile gemäß
§ 15 Abs. 1 Z 2 bis 4 und der Umsatzsteuer, den vom Untervermieter
zulässigerweise zu entrichtenden Hauptmietzins um nicht mehr als 50 vH
übersteigen. Darüber hinaus sind jedoch bei der Bestimmung des vom
Untermieter zulässigerweise zu entrichtenden Mietzinses die vom
Untervermieter getätigten Aufwendungen zur Verbesserung des
Mietgegenstandes angemessen zu berücksichtigen, soweit sie für den
Untermieter von objektivem Nutzen sind.
§ 25
gilt für das Verhältnis zwischen Untervermieter und Untermieter
sinngemäß.
(2) Bei nur
teilweiser Untervermietung des Mietgegenstandes darf der Untermietzins
einen dem untervermieteten Teil entsprechenden angemessenen Betrag im
Sinne des
Abs. 1 nicht übersteigen.
(3) Im Fall eines
befristeten Untermietvertrags (§
29 Abs. 1 Z 3) vermindert sich der nach
Abs. 1 und
2
höchstzulässige Untermietzins – mit Ausnahme der überwälzten
Mietzinsbestandteile gemäß
§ 15 Abs. 1 Z 2 und
3 – um 25 vH. Wird der befristete Untermietvertrag in einen
Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so gilt die Verminderung
des höchstzulässigen Untermietzinses ab dem Zeitpunkt der Umwandlung
nicht mehr, sofern sie im Untermietvertrag ziffernmäßig durch
Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen
und des tatsächlich vereinbarten Untermietzinses schriftlich ausgewiesen
wurde.
(4)
Vereinbarungen über den Untermietzins sind insoweit unwirksam, als der
vereinbarte Untermietzins den nach
Abs. 1 bis 3 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die
Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde,
§ 39)
geltend zu machen. Bei befristeten Untermietverträgen endet diese Frist
frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach
seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die
Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre.
Verbotene
Vereinbarungen und Strafbestimmungen
§ 27.
(1) Ungültig und
verboten sind
1.
Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den
Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem
Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat;
unter dieses Verbot fallen aber nicht die Verpflichtung zum Ersatz der
tatsächlichen Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwandes, den
der Vermieter dem bisherigen Mieter nach
§ 10
zu ersetzen hat;
2.
Vereinbarungen, wonach der Mieter für den Verzicht des Vermieters auf
die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes dem Vermieter oder einem
anderen etwas zu leisten hat;
3.
Vereinbarungen, wonach für die Vermittlung einer Miete ein offenbar
übermäßiges Entgelt zu leisten ist;
4.
Vereinbarungen, wonach von demjenigen, der Erhaltungs- oder
Verbesserungsarbeiten im Hause durchführt, dem Vermieter, dem Verwalter,
einem Mieter oder einer dritten Person, die von einer dieser Personen
bestimmt wurde, ein Entgelt für die Erteilung oder Vermittlung des
Auftrages zur Vornahme der Arbeiten zu leisten ist;
5.
Vereinbarungen, wonach der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder
einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen läßt, die
mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen.
(2) Unter die
Verbote des
Abs. 1 fallen nicht
a) Beträge, die
nach § 14 Abs. 1 oder § 17 WGG geleistet werden;
b) Beträge, die
bei Abschluß des Mietvertrages vom Mieter für den Verzicht des
Vermieters auf den Kündigungsgrund des
§ 30 Abs. 2 Z 4 und
6 gezahlt werden, sofern die konkreten Umstände, die für den Mieter
schon damals den Abschluß des Mietvertrages ohne einen solchen Verzicht
sinnlos gemacht hätten, nachgewiesen werden und der für den Verzicht
gezahlte Betrag den Hauptmietzins für 10 Jahre nicht übersteigt.
(3) Was entgegen
den Bestimmungen der
§§ 15 bis
26 oder den Bestimmungen des
Abs. 1 geleistet wird, kann samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert
werden. Auf diesen Rückforderungsanspruch kann im voraus nicht
rechtswirksam verzichtet werden. Der Anspruch auf Rückforderung der
entgegen den Bestimmungen der
§§ 15 bis
26 vereinnahmten Leistungen verjährt in drei Jahren; der Anspruch
auf Rückforderung der entgegen den Bestimmungen des
Abs. 1 vereinnahmten Leistungen verjährt in zehn Jahren. Die
Verjährung des Rückforderungsanspruchs ist gehemmt, solange bei Gericht
(bei der Gemeinde,
§ 39)
ein Verfahren über die Höhe des Mietzinses anhängig ist.
(4) Ungeachtet
einer Rückforderung nach
Abs. 3 hat der Vermieter die entgegen den Regelungen des
Abs. 1 an ihn geleisteten Beträge als Einnahmen im Sinn des
§ 20 Abs. 1 Z 1 lit. g auszuweisen.
(5) Wer für sich
oder einen anderen Leistungen entgegennimmt oder sich versprechen läßt,
die mit den Vorschriften des
Abs. 1 im Widerspruch stehen, in den Fällen des
Abs. 1 Z 4 auch wer eine solche Leistung erbringt oder verspricht,
begeht, sofern die Tat nicht nach anderen Bestimmungen mit strengerer
Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung und ist von der
Bezirksverwaltungsbehörde mit Geldstrafe bis zu 15 000 Euro16)
zu bestrafen. Die Geldstrafe ist unter Berücksichtigung der persönlichen
Verhältnisse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit so zu bemessen,
daß sie den Wert der nach
Abs. 1 unzulässig vereinbarten Leistung, ist aber der Täter bereits
zweimal wegen einer solchen Verwaltungsübertretung bestraft worden, das
Zweifache dieses Wertes übersteigt; reicht das gesetzliche Höchstmaß
nicht aus, so kann dieses um die Hälfte überschritten werden. Bei der
Strafbemessung ist eine den Täter nach
Abs. 4 treffende Ausweisungspflicht mildernd zu berücksichtigen.
Würde eine so bemessene Geldstrafe zur Gefährdung der wirtschaftlichen
Existenz des Täters führen, so kann auch eine niedrigere Geldstrafe
ausgesprochen werden, als es dem Wert oder zweifachen Wert der
unzulässig vereinbarten Leistung entspräche. Die für den Fall der
Uneinbringlichkeit der Geldstrafe festzusetzende Ersatzfreiheitsstrafe
darf sechs Wochen nicht übersteigen.
(6) Ein Vermieter
oder ein von diesem mit der Vermietung oder Verwaltung des
Mietgegenstands Beauftragter, der dem Vermieter mit vollstreckbarer
Entscheidung aufgetragene Erhaltungsarbeiten (§
6 Abs. 1) nicht oder nur mit ungerechtfertigter Verzögerung
durchführt oder durchführen läßt und dadurch den Mieter erheblich und
nachhaltig im Gebrauch des Mietgegenstands beeinträchtigt, ist vom
Gericht mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder mit Geldstrafe bis
zu 360 Tagessätzen zu bestrafen.
(7) Ebenso ist
ein Vermieter oder ein von diesem Beauftragter zu bestrafen, der –
ungeachtet einer vollstreckbaren Entscheidung auf Unterlassung – eine
der in
§ 8
Abs. 2 festgelegten Duldungspflichten des Hauptmieters in
schikanöser und exzessiver Weise mißbraucht.
Anrechnung von
Dienstleistungen auf den Hauptmietzins
§ 28. Besteht der vereinbarte Hauptmietzins ganz oder teilweise
in Dienstleistungen des Hauptmieters, so kann der Hauptmieter verlangen,
daß der Wert der Dienstleistungen in der Höhe veranschlagt werde, die
dem jeweiligen ortsüblichen Entgelt für Dienstleistungen solcher Art
entspricht. Ergibt sich dadurch für die Dienstleistungen des
Hauptmieters ein erheblich höherer Betrag als der nach diesem
Bundesgesetz zulässige Mietzins, so hat der Vermieter dem Hauptmieter
für die Dienstleistungen das angemessene Entgelt zu bezahlen. Der
Vermieter kann aber seinerseits vom Hauptmieter statt der
Dienstleistungen die Entrichtung des nach diesem Bundesgesetz zulässigen
Mietzinses in barem begehren; das gleiche gilt, wenn zwar das
Dienstverhältnis, nicht aber das Hauptmietverhältnis beendet wird.
Auflösung und
Erneuerung des Mietvertrages; Zurückstellung des Mietgegenstandes
§ 29.
(1) Der
Mietvertrag wird aufgelöst
1. durch
Aufkündigung,
2. durch den
Untergang des Mietgegenstandes, wenn und soweit eine Pflicht zur
Wiederherstellung (§
7) nicht besteht,
3. durch
Zeitablauf, jedoch nur wenn
a) im Haupt- oder
Untermietvertrag schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf
der bedungenen Zeit erlischt und
b) bei Wohnungen
die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der
Vertragsdauer (Abs.
4) jeweils mindestens drei Jahre beträgt.
4. wenn der
Mieter vom Vertrag vor dem Ablauf der bedungenen Zeit aus den Gründen
des §
1117 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs absteht,
5. wenn der
Vermieter wegen erheblich nachteiligen Gebrauches des Mietgegenstandes
oder wegen Säumnis bei der Bezahlung des Mietzinses nach
§
1118 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches die frühere Aufhebung
des Vertrages fordert.
(2) Im Fall eines
nach
Abs. 1 Z 3 befristeten Haupt- oder Untermietvertrags über eine
Wohnung hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich
vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das
unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der
bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich unter Einhaltung
einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.
(3) Mietverträge
auf bestimmte Zeit, die durch den Verlauf der Zeit nicht auflösbar sind
oder nicht aufgelöst werden, gelten als auf unbestimmte Zeit erneuert.
(4) Nach
Abs. 1 Z 3 befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft
um jede – bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende
– Vertragsdauer erneuert werden.
§ 29a. aufgehoben
Kündigungsbeschränkungen
§ 30.
(1) Der Vermieter
kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen.
(2) Als ein
wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn
1. der Mieter
trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der
Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene
Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist;
2. der Mieter,
dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in eigenen
Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste vertragswidrig
verweigert;
3. der Mieter vom
Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich
den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein
rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den
Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem
Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten
Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche
Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die
nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des
Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu
schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm
zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die
gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich;
4. der Mieter den
Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen
ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich
oder die eintrittsberechtigten Personen (§
14 Abs. 3) dringend benötigt oder, wenngleich auch nur teilweise,
durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von
ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den
Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Die teilweise
Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn
die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des
Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen
regelmäßig verwendet werden;
5. die
vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr
einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§
14 Abs. 3) dienen;
6. die vermietete
Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des
Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§
14 Abs. 3) regelmäßig verwendet wird, es sei denn, daß der Mieter zu
Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist;
7. die
vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer
gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es
sei denn, daß der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder
Kuraufenthalts abwesend ist;
8. der Vermieter
die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in
absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die
der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des
Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem
Mieter aus der Kündigung; die Abwägung der beiderseitigen Interessen
entfällt, wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach
Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt;17)
9. der Vermieter
den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie
dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird;
10. der Vermieter
den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von
Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt
war, für diesen Zweck dringend benötigt;
11. ein dem Bund,
einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger Mietgegenstand auf eine
Art verwendet werden soll, die in höherem Maß den Interessen der
Verwaltung dient als die gegenwärtige Verwendung, und dem Mieter Ersatz
beschafft wird;
12. bei
Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige
Interessen des Untervermieters verletzt würden, namentlich wenn der
Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe
Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die
Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter
billigerweise nicht zugemutet werden kann;
13. ein im
Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand
eintritt, der in bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des
Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen
Angehörigen (§
14 Abs. 3) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter
(Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen
vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist;
14. die
ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem sich der Mietgegenstand
befindet, aus den Hauptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines
erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen erhöhten Hauptmietzinse weder
derzeit, noch auf Dauer sichergestellt werden kann, die baubehördliche
Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem
Mieter Ersatz beschafft wird;
15. ein Miethaus
ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet,
abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die
Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die
Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt
hat, daß selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der
bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten,
zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur
Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen
Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet
sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem
Mieter Ersatz beschafft wird;
16. der
Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D” weder bereit
ist, eine vom Vermieter im Sinn des
§ 4
Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die
angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter
Ersatz beschafft wird.
(3) Eine
Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder
in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist
rechtsunwirksam. Überdies kann der Vermieter, der das Miethaus durch
Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus dem Grund des
Abs. 2 Z 8 nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung
und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. Ein Miteigentümer
kann die Kündigungsgründe des
Abs. 2 Z 8 bis 11 überdies nur geltend machen, wenn er wenigstens
Eigentümer zur Hälfte ist.
Teilkündigung
§ 31.
(1) Benötigt der
Vermieter oder ein Miteigentümer des Hauses, der wenigstens Eigentümer
zur Hälfte ist, einzelne Teile eines Mietgegenstandes für sich oder für
Verwandte in gerader Linie dringend, so kann er den Mietvertrag in
Ansehung dieser Teile aufkündigen, wenn der restliche Teil des
Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige
Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann und zur
Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters und der schon bisher mit
ihm im gemeinsamen Haushalt darin wohnenden eintrittsberechtigten
Personen oder zur Besorgung seiner Geschäfte ausreicht. Die hiefür
erforderlichen Kosten hat mangels anderweitiger Vereinbarung der
Vermieter zu tragen.
(2) Im
Rechtsstreit auf Grund von Einwendungen gegen eine Aufkündigung kann auf
Antrag die Kündigung hinsichtlich einzelner Teile des ganz
aufgekündigten Mietgegenstandes oder anderer als der vom Vermieter in
Anspruch genommenen Teile als wirksam erkannt, hinsichtlich der übrigen
aber aufgehoben werden, wenn der Kündigungsgrund nicht hinsichtlich des
ganzen Mietgegenstandes gegeben ist und eine abgesonderte Benutzung der
entstehenden Teile des Mietgegenstandes möglich ist oder ohne
unverhältnismäßige Schwierigkeiten möglich gemacht werden kann. Die
Bestimmung des
Abs. 1 über die Kosten findet Anwendung.
(3) Wird eine
Kündigung nur hinsichtlich eines Teiles des Mietgegenstandes als wirksam
erkannt, so steht es dem Mieter frei zu erklären, daß er den Mietvertrag
auch hinsichtlich des restlichen Teiles des Mietgegenstandes nicht
fortsetzen will. Eine solche Erklärung ist, um rechtsgültig zu sein,
ohne Verzug nach Rechtskraft des Urteils gegenüber dem Vermieter
abzugeben; der Mietvertrag endet dann hinsichtlich des ganzen
Mietgegenstandes an dem Tage, der sich für den wirksam gekündigten Teil
aus dem Urteil ergibt. Muß der restliche Teil des Mietgegenstandes erst
abgesondert benutzbar gemacht werden, so hat der Mieter dem Vermieter
den diesem zugesprochenen Teil erst zu übergeben, wenn der ihm
verbleibende Teil abgesondert benutzbar gemacht ist. Die erforderlichen
Arbeiten hat der Mieter zu gestatten. Dies ist im Urteil auszusprechen.
(4) In Fällen der
in den vorhergehenden Absätzen bezeichneten Art hat der Mieter für den
verbleibenden Teil des Mietgegenstandes einen Mietzins zu entrichten,
der gegenüber dem bisher entrichteten Mietzins angemessen vermindert
ist. Entsteht darüber Streit, so kann der Vermieter oder der Mieter bei
Gericht den Antrag auf Entscheidung stellen.
(5) Die
vorstehenden Bestimmungen gelten sinngemäß, wenn der Vermieter, der den
Mietgegenstand mit Einrichtungsgegenständen vermietet hat, die
Einrichtungsgegenstände oder einzelne von ihnen dringend benötigt,
desgleichen für Nebenräume, wie Keller- oder Dachbodenräume, oder
Nebenflächen, wie Terrassen, Hausgärten, Abstell- oder Ladeflächen, die
mit einer Wohnung, einem Wohnraum oder einer sonstigen Räumlichkeit
mitvermietet worden sind.
(6) Überdies kann
auch der Mieter die Miete von mitgemieteten Nebenräumen oder
Nebenflächen aufkündigen, wenn die aufgekündigten Nebenräume oder
Nebenflächen abgesondert benutzbar sind oder ohne unverhältnismäßige
Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden können. In diesen
Fällen hat die für die Abtrennung erforderlichen Kosten mangels
anderweitiger Vereinbarung der aufkündigende Mieter zu tragen.
Ersatzbeschaffung
§ 32.
(1) Kündigt der
Vermieter dem Mieter einen Mietgegenstand aus Gründen des
§ 30 Abs. 2 Z 9,
11,
14 bis 16 auf, so kann er sich in der Kündigung vorbehalten, die
hiernach gebotenen Ersatzmietgegenstände erst im Zug des Verfahrens
anzubieten. Erhebt der Mieter gegen diese Aufkündigung Einwendungen, so
hat das Gericht vorab durch Zwischenurteil darüber zu entscheiden, ob
der Kündigungsgrund – vorbehaltlich der Ersatzbeschaffung – gegeben ist.
(2) Wird durch
Zwischenurteil entschieden, daß der Kündigungsgrund gegeben ist, so hat
der Vermieter binnen drei Monaten nach dem Eintritt der Rechtskraft des
Zwischenurteils dem Mieter bei Geschäftsräumlichkeiten einen nach Lage
und Beschaffenheit angemessenen, bei Wohnungen zwei entsprechende
Wohnungen zur Auswahl mit Schriftsatz als Ersatz anzubieten. Eine
Wohnung ist entsprechend, wenn sie dem Mieter nach der Größe, der
Ausstattung, der Lage und der Höhe des Mietzinses unter Berücksichtigung
seiner persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse
zumutbar ist. Das gleiche gilt, wenn der Mieter gegen die Aufkündigung
Einwendungen nicht erhebt oder ausdrücklich erklärt, gegen das Vorliegen
des Kündigungsgrundes Einwendungen nicht zu erheben. Der Vermieter kann
erst nach Ablauf von drei Monaten nach Zustellung des Anbots an den
Mieter die Fortsetzung des Verfahrens beantragen. Bietet der Vermieter
innerhalb der dreimonatigen Frist die Ersatzmietgegenstände nicht an
oder entspricht der Ersatz nach Ansicht des Mieters nicht den
Erfordernissen, so kann der Mieter die Fortsetzung des Verfahrens
beantragen.
(3) Im Zug des
fortgesetzten Verfahrens hat der Vermieter auf Begehren des Mieters
überdies eine angemessene Entschädigung anzubieten. Kommt der Vermieter
diesem Begehren nicht nach oder ist die Höhe der Entschädigung strittig,
so hat das Gericht vor Schluß der Verhandlung die angemessene
Entschädigung durch Beschluß festzusetzen und nach Eintritt der
Rechtskraft dieses Beschlusses über die Aufkündigung durch Endurteil zu
entscheiden. Die Aufkündigung ist für rechtswirksam zu erklären, wenn
der Mieter
1. spätestens im
Zug des Rechtsstreits erster Instanz das Anbot bezüglich einer der
angebotenen Wohnungen, bezüglich des sonst angebotenen
Ersatzmietgegenstandes oder bezüglich der angebotenen oder vom Gericht
festgesetzten Entschädigung angenommen hat; im Urteil ist die Pflicht
zur Räumung Zug um Zug gegen Leistung des angenommenen
Ersatzmietgegenstandes oder der angenommenen Entschädigung und unter
gegenseitiger Aufhebung der Verfahrenskosten auszusprechen, oder
2. weder einen
Ersatzmietgegenstand noch eine Entschädigung angenommen hat und sich
erweist, daß das Anbot bezüglich einer der angebotenen Wohnungen oder
bezüglich des sonst angebotenen Ersatzmietgegenstandes im Sinn des
Abs. 2 angemessen oder entsprechend gewesen ist; in diesem Fall
gebührt dem Mieter, unbeschadet seiner Pflicht zur Räumung, die
angemessene Entschädigung.
(4) Eine
Entschädigung ist angemessen, wenn sie die Kosten für die Beschaffung
eines den Voraussetzungen des
Abs. 2 angemessenen oder entsprechenden Ersatzmietgegenstandes
deckt.
(5) Der Vermieter
hat überdies dem Mieter nach der Räumung die für den Umzug in der
Gemeinde erforderlichen Übersiedlungskosten zu ersetzen. Das gleiche
gilt im Fall des Umzugs in eine angebotene Ersatzwohnung oder
Geschäftsräumlichkeit, die außerhalb des Gemeindegebiets gelegen ist.
Zieht der Betroffene in eine außerhalb des Gemeindegebiets gelegene
Wohnung um, die nicht angeboten (Abs.
2) worden ist, so hat der Vermieter die Übersiedlungskosten in einer
für den Umzug innerhalb der Gemeinde erforderlichen Höhe zu ersetzen.
Dieser Anspruch auf Ersatz der Übersiedlungskosten besteht auch in den
Fällen einer Kündigung aus den Gründen des
§ 30 Abs. 2 Z 8 oder in den Fällen einer Kündigung wegen
Eigenbedarfs nach
§ 30 Abs. 2 Z 12.
Gerichtliche
Kündigung
§ 33.
(1) Mietverträge
können nur gerichtlich gekündigt werden. Der Vermieter hat in der
Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen; andere Kündigungsgründe
kann er in diesem Verfahren nicht mehr geltend machen. Werden gegen die
Kündigung Einwendungen erhoben, so hat der Vermieter nachzuweisen, daß
der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund gegeben ist. Gegen die
Versäumung der Frist zur Anbringung von Einwendungen ist die
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach den Bestimmungen der §§ 146
ff. ZPO zulässig.
(2) Wenn ein
Mieter, dem aus dem Grund des
§ 30 Abs. 2 Z 1 gekündigt wurde und den an dem Zahlungsrückstand
kein grobes Verschulden trifft, vor Schluß der der Entscheidung des
Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung den
geschuldeten Betrag entrichtet, so ist die Kündigung aufzuheben; der
Mieter hat jedoch dem Vermieter die Kosten zu ersetzen, soweit ihn ohne
seine Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte. Ist die Höhe des
geschuldeten Betrages strittig, so hat das Gericht vor Schluß der
Verhandlung darüber durch Beschluß zu entscheiden.
(3)
Abs. 2 gilt sinngemäß, wenn in einem Verfahren über eine Kündigung
nach
§ 30 Abs. 2 Z 16 der Mieter sich vor Schluß der der Entscheidung des
Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung mit der
Standardverbesserung einverstanden erklärt, sowie in
Rechtsstreitigkeiten wegen Aufhebung der Miete und Räumung des
Mietgegenstandes, wenn der Klagsanspruch darauf gegründet ist, daß der
Mieter nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Mietzinses
dergestalt säumig war, daß er mit dem Ablauf des Termines den
rückständigen Mietzins nicht vollständig entrichtet hatte (§
1118 ABGB).
Benachrichtigung
der Gemeinde
§ 33a. Sobald gegen einen Mieter ein auf die Erwirkung eines
Exekutionstitels auf Räumung von Wohnräumen abzielendes Verfahren
eingeleitet oder mit einem Mieter von Wohnräumen ein Räumungsvergleich
abgeschlossen wird, hat das Gericht davon die Gemeinde zu
benachrichtigen, sofern sich der Mieter nicht gegen diese
Benachrichtigung ausspricht; das Gericht hat dem Mieter Gelegenheit zu
einer solchen Ablehnung zu geben. Die Gemeinde kann soziale
Institutionen, die Hilfeleistungen bei drohendem Wohnungsverlust oder
Obdachlosigkeit erbringen, von der Verfahrenseinleitung oder dem
Vergleichsabschluß informieren.
Verlängerung der
Räumungsfrist im Urteil
§ 34.
(1) Das Gericht
kann in Rechtssachen über die Kündigung oder Räumung gemieteter
Wohnräume auf Antrag im Urteil eine längere als die gesetzliche
Räumungsfrist festsetzen, wenn der Mieter wichtige Gründe dafür geltend
macht und dem Vermieter aus der Verzögerung der Räumung kein
unverhältnismäßiger Nachteil erwächst. Die Verlängerung darf nicht mehr
als neun Monate betragen. Eine solche Entscheidung kann ohne
gleichzeitige Anfechtung der in der Hauptsache ergangenen Entscheidung
nur mit Rekurs angefochten werden; gegen die Entscheidung des Gerichtes
zweiter Instanz findet kein Rechtsmittel statt.
(2) Während der
Dauer der verlängerten Räumungsfrist bleiben, unbeschadet gegenteiliger
Vereinbarung und einer nach den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes
zulässigen Erhöhung des Mietzinses, die Rechte und Pflichten aus dem
Mietverhältnis so wie bisher aufrecht.
(3) Hat der
Mieter selbst den Mietgegenstand gekündigt, sind die
Abs. 1 und
2
nicht anzuwenden.
Räumungsschutz des
Scheinuntermieters
§ 34a.
(1) Mit der
Räumung ist innezuhalten, wenn den zu räumenden Mietgegenstand ein
Mieter nutzt, der glaubhaft macht, daß die Räumungsexekution zur
Umgehung der Ansprüche des Mieters nach
§ 2
Abs. 3 auf Anerkennung als Hauptmieter vollzogen werden soll. Dies
ist jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn der betreibende Gläubiger
nachweist, daß er den Mieter gemäß
§ 2
Abs. 2 vor Entstehung des der Räumung zugrunde liegenden
Exekutionstitels von der Endigung des Hauptmietverhältnisses schriftlich
verständigt hat.
(2) Die
Aufschiebung (Hemmung) der Exekution kann auf Antrag angeordnet werden,
wenn ein Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter nach
§ 2
Abs. 3 gestellt und glaubhaft gemacht ist, daß die Räumungsexekution
zur Umgehung der Ansprüche des Mieters nach
§ 2
Abs. 3 auf Anerkennung als Hauptmieter vollzogen werden soll. Im
übrigen gelten die Bestimmungen der Exekutionsordnung über die
Aufschiebung der Exekution; § 44 Abs. 2 Z 3 EO ist nicht anzuwenden.
(3) Die Exekution
ist auf Antrag unter gleichzeitiger Aufhebung aller bis dahin
vollzogenen Exekutionsakte einzustellen, wenn der in
Abs. 1 angeführte Mieter rechtskräftig als Hauptmieter im Sinne des
§ 2
Abs. 3 anerkannt ist.
Außerkrafttreten
des Exekutionstitels; Aufschiebung der Räumungsexekution
§ 35.
(1) Ist ein
Mieter, dem rechtskräftig gekündigt worden ist, im Fall der zwangsweisen
Räumung der Wohnung oder eines Wohnraumes der Obdachlosigkeit
ausgesetzt, so ist auf seinen Antrag die Räumungsexekution aufzuschieben
(§ 42 EO), wenn die Aufschiebung dem betreibenden Vermieter nach Lage
der Verhältnisse zugemutet werden kann. Die so bewilligte Verlängerung
der Räumungsfrist soll drei Monate nicht übersteigen. Bei besonders
berücksichtigungswürdigen Umständen darf darüber hinaus ein weiterer
Aufschub, jedoch höchstens zweimal und jeweils nicht länger als um drei
Monate, bewilligt werden. Wurde bereits im Urteil eine Verlängerung der
Räumungsfrist nach
§
34 Abs. 1 bewilligt, so darf eine weitere Verlängerung der
Räumungsfrist nur bei Vorliegen besonders berücksichtigungswürdiger
Umstände bewilligt werden, und es darf die Gesamtdauer der so
bewilligten Räumungsaufschübe ein Jahr nicht übersteigen. Während der
Dauer eines Aufschubes gilt der
§
34 Abs. 2.
(2) Setzt der
Mieter nach der Bewilligung des Aufschubes der Räumungsexekution einen
neuen Kündigungsgrund, so ist auf Antrag des Vermieters nach
Einvernehmung des Mieters (§
56 EO) die Aufschiebung zu widerrufen und, wenn die ursprüngliche
Räumungsfrist bereits abgelaufen ist, eine neue Räumungsfrist zu
bestimmen, die auf das zur freiwilligen Räumung unbedingt erforderliche
Maß zu beschränken ist.
(3) Im Verfahren
über die Aufschiebung der Räumungsexekution findet ein Kostenersatz
zwischen den Parteien nicht statt.
Ersatz des
Ausmietungsschadens
§ 36. Der Vermieter, der aus Gründen des
§ 30 Abs. 2 Z 8,
9,
10,
11,
14,
15 oder
16, ebenso der Vermieter, der auf Grund einer Kündigung nach
§ 30 Abs. 2 Z 13 wegen des Eintritts eines bestimmten Bedarfes einen
gerichtlichen Exekutionstitel auf Räumung des Mietgegenstandes erwirkt
hat, der den Mietgegenstand aber nach dessen Räumung entweder gar nicht
oder anderweitig verwertet, ohne durch eine mittlerweile eingetretene
Änderung der Verhältnisse dazu veranlaßt zu sein, hat dem so
ausgemieteten Mieter den durch die Ausmietung tatsächlich erlittenen
Schaden zu ersetzen.
Entscheidungen im
Verfahren außer Streitsachen
§ 37.
(1) Über die
Anträge in den im folgenden genannten Angelegenheiten entscheidet das
für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel das
Miethaus gelegen ist:
1. Anerkennung
als Hauptmieter (§
2 Abs. 3);
2. Durchführung
von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten (§§
3, 4
und 6);
3. Durchsetzung
der Anbotspflicht (§
5 Abs. 2);
4. Durchsetzung
des Anspruchs auf Wiederherstellung (§
7);
5. Duldung von
Eingriffen in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs-,
Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten einschließlich des
Anspruches auf angemessene Entschädigung (§
8 Abs. 2 und
3
und
§
18c Abs. 2);
6. Veränderung
(Verbesserung) des Mietgegenstandes (§
9) sowie Feststellung der Höhe und Ersatz von Aufwendungen auf eine
Wohnung (§
10);
7. Wohnungstausch
(§ 13);
8. Angemessenheit
des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses (§§
12a,
16,
43, 4418) ,
45,
46,
46a,
46c),
Untermietzinses (§
26) und Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins (§
28);
8a. Aufgliederung
eines Pauschalmietzinses (§
15 Abs. 4);
9. Verteilung der
Gesamtkosten und Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten (§
17);
10. Erhöhung der
Hauptmietzinse (§§
18,
18a,
18b,
19) sowie Höhe und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen gemäß
§ 18c
(§
18c Abs. 4);
11. Legung der
Abrechnungen (§
20 Abs. 3 und
4,
§
21 Abs. 5,
§
24 Abs. 3,
§
45 Abs. 2);
12.
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Auslagen für die
Verwaltung, Aufwendungen für die Hausbetreuung, besondere Aufwendungen (§§
21 bis 24);
12a. Entgelt für
mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen (§
25);
13.
Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und Rückzahlung
sowie Bekanntgabe der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (§
45);
14. Rückzahlungen
von verbotenen Leistungen und Entgelten (§
27).
(2) Liegen im
Falle eines Wohnungstausches (Abs.
1 Z 7,
§ 13)
die Miethäuser in den Sprengeln verschiedener Bezirksgerichte, so ist,
sofern der Antrag gemeinsam bei einem der Bezirksgerichte gestellt wird,
dieses, sonst das zuerst angerufene der beiden Bezirksgerichte
zuständig.
(2a) Gilt der
Verteilungsschlüssel für die Gesamtkosten des Hauses (§
17 Abs. 1) gemäß
§
19 Abs. 1 zweiter Satz WEG 1975 auch für die Miteigentümer der
Liegenschaft, so stehen jedem dieser Miteigentümer in den im
Abs. 1 Z 9 angeführten Angelegenheiten die im
Abs. 3 und 4 genannten Rechte und Pflichten in gleicher Weise wie
einem Hauptmieter zu.
(3) In den im
Abs. 1 genannten Verfahren gelten die allgemeinen Bestimmungen über
das Verfahren außer Streitsachen mit folgenden Besonderheiten:
1. Die Verfahren
werden auf Antrag eingeleitet.
2. Von Verfahren,
die von einem oder mehreren Hauptmietern einer Liegenschaft gegen den
(die) Vermieter eingeleitet werden, hat das Gericht auch die anderen
Hauptmieter der Liegenschaft, deren Interessen durch die Stattgebung des
Antrages unmittelbar berührt werden könnten, zu verständigen; dies gilt
insbesondere auch für die im
Abs. 1 Z 12 angeführten Angelegenheiten. Auch diesen Hauptmietern
ist Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren zu geben; es genügt, wenn sie
zu einem Zeitpunkt, zu dem dies noch zulässig ist, Gelegenheit zu
Sachvorbringen haben.
3. In Verfahren,
die vom Vermieter gegen Hauptmieter einer Liegenschaft eingeleitet
werden, kommt Parteistellung den Hauptmietern der Liegenschaft zu, deren
Interessen durch die Stattgebung des Antrages unmittelbar berührt werden
könnten. Kommt in einem solchen Verfahren allen Hauptmietern der
Liegenschaft Parteistellung zu, so kann der Antrag gegen „die
Hauptmieter der Liegenschaft” gerichtet und die namentliche Bezeichnung
der Antragsgegner durch die Vorlage eines Mieterverzeichnisses ersetzt
werden.
4. Sind von einem
Verfahren nach
Z 2 auch andere Hauptmieter der Liegenschaft zu verständigen, so
kann die Zustellung an diese Hauptmieter durch einen Anschlag
vorgenommen werden, der an einer allen Hausbewohnern deutlich sichtbaren
Stelle des Hauses, falls das Haus mehrere Stiegenhäuser hat, in jedem
Stiegenhaus anzubringen ist. Der Anschlag darf frühestens nach dreißig
Tagen abgenommen werden. Die Zustellung des das Verfahren einleitenden
Antrages ist mit Ablauf dieser Frist, spätere Zustellungen sind mit dem
Anschlag als vollzogen anzusehen. Die Gültigkeit der Zustellung wird
nicht dadurch berührt, daß der Anschlag noch vor dieser Zeit abgerissen
oder beschädigt wurde.
5. Kommt in einem
Verfahren nach
Z 3 mehr als sechs Hauptmietern Parteistellung zu, so kann die
Zustellung an diese Hauptmieter durch einen Anschlag nach
Z 4 verbunden mit einer individuellen Zustellung an einen dieser
Hauptmieter, der vom Gericht zu bestimmen ist, vorgenommen werden.
6. Mehreren
Parteien, die durch einen gemeinsamen Antrag ein Verfahren eingeleitet
haben, ist nur einmal zuzustellen, und zwar zu Handen des von ihnen
namhaft gemachten Vertreters (Zustellbevollmächtigten), sonst zu Handen
der im Antrag zuerst genannten Partei. Überdies kann für namentlich
bestimmte Parteien, deren Interessen nicht offenbar widerstreiten,
jederzeit auch von Amts wegen ein gemeinsamer Zustellbevollmächtigter
bestellt werden; hiefür gilt § 97 ZPO sinngemäß.
7. Zustellungen
an den (die) Vermieter können auch zu Handen des für die Liegenschaft
bestellten Verwalters vorgenommen werden.
8. Den für das
Verfahren bestellten und dem Gericht ausgewiesenen Parteienvertretern
ist jedenfalls zuzustellen.
9. Schriftsätze
sind in mindestens dreifacher Ausfertigung einzubringen. Das Gericht
kann die Vorlage weiterer, zur Verständigung der Parteien erforderlicher
Ausfertigungen anordnen.
10. Schriftliche
Ladungen an die Parteien des Verfahrens haben den Beisatz zu enthalten,
daß es ihnen freisteht, sich schriftlich zu äußern oder bei der
mündlichen Verhandlung zu erscheinen.
11. Zur
Vertretung der Parteien in erster und zweiter Instanz sind auch die
Funktionäre und Angestellten derjenigen Vereine befugt, zu deren
satzungsmäßigen Zwecken der Schutz und die Vertretung der Interessen der
Vermieter (Hausbesitzer) oder der Mieter gehört und die sich mit der
Beratung ihrer Mitglieder in Mietangelegenheiten in mehr als zwei
Bundesländern regelmäßig befassen.
12. Sind zur
Entscheidung Ermittlungen oder Beweisaufnahmen notwendig, so hat der
Entscheidung eine mündliche Verhandlung voranzugehen. Für die Protokolle
und Beweise gelten die Bestimmungen der Zivilprozeßordnung; der § 183
Abs. 2 ZPO gilt nicht, jedoch sind die Vorschriften über zugestandene
Tatsachen (§§ 266, 267 ZPO) anzuwenden.
13. Die §§ 146
bis 153 ZPO (Wiedereinsetzung in den vorigen Stand), §§ 168 bis 170 ZPO
(Ruhen des Verfahrens) sowie §§ 236 und 259 Abs. 2 ZPO (Zwischenantrag
auf Feststellung) sind anzuwenden.
14. Ein Verfahren
kann, sofern dies zweckmäßig ist, mit einem anderen Verfahren nach
Abs. 1, nach
§ 26 WEG
1975 oder nach § 22 WGG verbunden oder wegen eines solchen
Verfahrens unterbrochen werden.
15. Die
Entscheidung in der Sache ergeht mit Sachbeschluß.
16. Vorbehaltlich
der
Z 17,
18, und
18a gelten für Rekurse der Dritte Abschnitt des Vierten Teiles der
Zivilprozeßordnung mit Ausnahme der Bestimmungen über die Unterfertigung
eines schriftlichen Rekurses durch einen Rechtsanwalt.
17. Richtet sich
ein Rekurs gegen einen Sachbeschluß, so
a) ist der § 517
ZPO nicht anzuwenden;
b) beträgt die
Frist für den Rekurs vier Wochen;
c) ist eine
Ausfertigung des Rekurses den Parteien, deren Interessen durch die
Stattgebung des Rekurses unmittelbar berührt werden könnten,
zuzustellen; die
Z 4 und
5 über die Zustellung durch Anschlag sind schon bei der Zustellung
an mehr als zwei Hauptmieter mit der Maßgabe anzuwenden, daß sich der
Anschlag auf die Bekanntgabe der Rekurserhebung beschränken kann;
d) steht es den
in
lit. c genannten Parteien frei, binnen vier Wochen nach Zustellung
des Rekurses bei dem Gericht erster Instanz eine Rekursbeantwortung
einzubringen;
e) hat der Rekurs
aufschiebende Wirkung;
f) hat das
Rekursgericht, wenn es gegen die im Rekurs ausdrücklich bekämpften
Feststellungen Bedenken hat – nach allfälliger Beweiswiederholung oder
Beweisergänzung –, selbst Feststellungen zu treffen;
g) gilt für die
Anberaumung und die Durchführung einer mündlichen Rekursverhandlung die
Z 12.
18. Für
Revisionsrekurse gegen Sachbeschlüsse oder für Rekurse gegen nach § 527
Abs. 2 ZPO anfechtbare Beschlüsse des Gerichtes zweiter Instanz, mit
denen ein Sachbeschluß aufgehoben worden ist, gilt die
Z 17 lit. a bis d; der § 528 Abs. 2 Z 1 und 2 ZPO ist nicht
anzuwenden. Für Revisionsrekurse gegen Sachbeschlüsse gilt überdies der
§ 505 Abs. 3 und Abs. 4 zweiter Satz ZPO entsprechend; der
außerordentliche Revisionsrekurs ist ohne die Einschränkungen nach § 528
Abs. 3 ZPO zulässig.
18a. Die im § 528
Abs. 2 Z 1a, Abs. 2a und 3 ZPO genannten Rechtsmittelbeschränkungen
gelten nur für solche Revisionsrekurse, die sich gegen Sachbeschlüsse in
den im
Abs. 1 Z 5,
6,
8,
8a,
11,
12,
12a,
13 und
14 angeführten Angelegenheiten richten, und überdies nur dann, wenn
der Entscheidungsgegenstand insgesamt 10 000 Euro19)
nicht übersteigt. Unbeachtlich ist, ob der Entscheidungsgegenstand 4 000
Euro20) übersteigt oder
nicht. Besteht der Entscheidungsgegenstand in den im ersten Satz
angeführten Angelegenheiten nicht ausschließlich in einem Geldbetrag, so
hat das Rekursgericht auszusprechen, ob der Wert des
Entscheidungsgegenstandes insgesamt 10 000 Euro21)
übersteigt oder nicht.
19. Die Kosten
rechtsfreundlicher Vertretung hat grundsätzlich jede Partei selbst zu
tragen; einer Partei ist jedoch der Ersatz solcher Kosten aufzutragen,
die sie mutwillig durch die Stellung nicht gerechtfertigter Anträge
verursacht hat. Inwieweit andere Kosten des Verfahrens von einer Partei
zu ersetzen sind oder unter die Parteien zu teilen sind, hat das Gericht
in einem Verfahren, an dem zwei Parteien oder zwei Gruppen von Parteien
mit widerstreitenden Parteiinteressen beteiligt sind, unter sinngemäßer
Anwendung der §§ 41 ff. ZPO zu entscheiden. Liegen diese Voraussetzungen
nicht vor, so gilt, daß diese Kosten des Verfahrens von den Parteien
nach Billigkeit zu tragen sind; dabei ist zu berücksichtigen, in welchem
Ausmaß die Parteien mit ihren Anträgen durchgedrungen sind, in wessen
Interesse das Verfahren durchgeführt wurde und welcher nicht
zweckentsprechende Verfahrensaufwand zumindest überwiegend durch das
Verhalten einzelner Parteien verursacht wurde.
20. Eine
Verweisung auf den Rechtsweg ist nicht zulässig.
20a. In den in
der
Z 2 angeführten Verfahren erstreckt sich die Rechtskraft von
antragsstattgebenden Entscheidungen über Feststellungsbegehren auf alle
Hauptmieter, die von den Verfahren nach
Z 2 und
4 verständigt worden sind.
21. Die
rechtskräftigen Entscheidungen bilden einen Exekutionstitel nach der
Exekutionsordnung; § 19 AußStrG ist nicht anzuwenden.
22. Zur Sicherung
von Ansprüchen, die in einem Verfahren nach
Abs. 1 geltend zu machen sind, kann das Gericht einstweilige
Verfügungen nach der Exekutionsordnung erlassen. Soll die einstweilige
Verfügung der Sicherung eines Anspruchs auf Durchführung von
Erhaltungsarbeiten nach
§ 3 Abs. 3 Z 2 dienen, so kann ihre Bewilligung nicht von einer
Sicherheitsleistung nach § 390 Abs. 2 der Exekutionsordnung abhängig
gemacht werden. Wird ein Antrag auf Erlassung einer einstweiligen
Verfügung bei Gericht gestellt, so kann ab diesem Zeitpunkt ein
Verfahren vor der Gemeinde gemäß
§ 39
nicht mehr anhängig gemacht werden; für ein bereits vor der Gemeinde
anhängiges Verfahren gilt
§
40 Abs. 2 zweiter Satz sinngemäß. Der Antrag in der Hauptsache ist
in diesen Fällen bei Gericht einzubringen.
(4) Ergibt sich
in einem Verfahren nach
Abs. 1 ein Anspruch des antragstellenden Mieters auf Rückforderung
oder Ersatz, so ist sein Gegner auch zur Zahlung des hienach zustehenden
Betrages samt Zinsen binnen 14 Tagen bei Exekution zu verhalten.
Stellungnahme der
Gemeinde als Baubehörde
§ 38. Das Gericht (die Gemeinde,
§ 39)
hat vor der Entscheidung über einen Antrag auf
1. Durchführung
von Erhaltungs-, Verbesserungs- oder Wiederherstellungsarbeiten,
2. Bewilligung
eines erhöhten Hauptmietzinses oder
3. Vornahme von
Verbesserungen oder Änderungen am Mietgegenstand der für die Baulichkeit
als Baubehörde zuständigen Gemeinde die Gelegenheit zu geben, binnen
angemessener Frist zu den beantragten Arbeiten und den damit in
Zusammenhang stehenden Fragen, wie im besonderen deren Notwendigkeit,
Zweckmäßigkeit, Preisangemessenheit, Beeinträchtigung der äußeren
Erscheinung des Hauses oder des Ausmaßes der Beeinträchtigung eines
Mietgegenstandes, Stellung zu nehmen.
Die Gemeinde kann auch einen Dritten zur Abgabe dieser Stellungnahme
ermächtigen.
Entscheidung der
Gemeinde
§ 39.
(1) Verfügt eine
Gemeinde über einen in Mietangelegenheiten fachlich geschulten Beamten
oder Angestellten und rechtfertigt die Anzahl der dort nach
§
37 Abs. 1 anfallenden Verfahren die Betrauung der Gemeinde zum
Zwecke der Entlastung des Gerichtes, so kann ein Verfahren nach
§
37 Abs. 1 bei Gericht hinsichtlich der in der Gemeinde gelegenen
Mietgegenstände nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der
Gemeinde anhängig gemacht worden ist.
(2) Auf welche
Gemeinden die im
Abs. 1 genannten Voraussetzungen zutreffen, stellt der
Bundesminister für Justiz gemeinsam mit dem Bundesminister für Inneres
durch Kundmachung fest.
(3) Die Gemeinde
hat nach Vornahme der erforderlichen Ermittlungen, wenn der Versuch
einer gütlichen Beilegung des Streites erfolglos geblieben ist, über den
Antrag nach
§
37 Abs. 1 zu entscheiden. Auf das Verfahren sind
§
37 Abs. 2,
Abs. 2a,
Abs. 3 Z 1 bis 14,
19 und
20a sowie
Abs. 4 sinngemäß anzuwenden, im übrigen auch die Bestimmungen des
Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991.
(4) Die
Entscheidung der Gemeinde kann durch kein Rechtsmittel angefochten
werden. Sie bildet, wenn die Frist zur Anrufung des Gerichtes nach
§
40 Abs. 1 abgelaufen ist, einen Exekutionstitel im Sinn des § 1 der
Exekutionsordnung.
(5) Die im
Verfahren vor der Gemeinde erforderlichen Schriften und die vor ihr
abgeschlossenen Vergleiche sind von Stempel- und Rechtsgebühren befreit.
Anrufung des
Gerichtes
§ 40.
(1) Die Partei,
die sich mit der Entscheidung der Gemeinde über den Antrag nach
§
37 Abs. 1 nicht zufrieden gibt, kann die Sache innerhalb von vier
Wochen ab Zustellung der Entscheidung bei Gericht anhängig machen. Durch
die Anrufung des Gerichtes tritt die Entscheidung der Gemeinde außer
Kraft. Sie tritt jedoch wieder in Kraft, wenn der Antrag auf
Entscheidung des Gerichtes zurückgezogen wird. Die Entscheidung über
einen Antrag auf Bewilligung der Wiedereinsetzung gegen den Ablauf der
Anrufungsfrist obliegt dem Gericht; der Wiedereinsetzungsantrag ist
unmittelbar bei Gericht einzubringen.
(2) Das Gericht
kann ferner von jeder Partei angerufen werden, wenn das Verfahren vor
der Gemeinde nicht binnen drei Monaten zum Abschluß gelangt ist. Sobald
ein solches Begehren bei Gericht eingebracht wurde, hat die Gemeinde das
Verfahren einzustellen.
(3) Über den Tag,
an dem das Verfahren bei der Gemeinde anhängig gemacht wurde, über den
Inhalt der Entscheidung der Gemeinde oder, wenn es zu einer solchen
nicht kommt, darüber, daß der Vergleichsversuch erfolglos geblieben ist,
hat die Gemeinde der Partei auf Verlangen eine Bestätigung auszustellen.
Begehrt die Partei die Entscheidung des Gerichtes, so hat sie diesem die
Bestätigung vorzulegen. Die Gemeinde hat dem Gerichte auf Ersuchen die
Akten zu übermitteln.
Unterbrechung eines
Rechtsstreits
§ 41. Das Verfahren über einen Rechtsstreit ist von Amts wegen
zu unterbrechen, wenn die Entscheidung von einer Vorfrage abhängt, über
die ein Verfahren nach
§ 37
beim Gericht oder der Gemeinde bereits anhängig ist.
Exekutionsbeschränkung
§ 42.
(1) Auf Mietzinse
aus Mietverträgen, auf welche die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes
Anwendung finden, kann vom Tage des Wirksamkeitsbeginnes dieses
Bundesgesetzes angefangen nur im Wege der Zwangsverwaltung Exekution
geführt werden. Im Zuge der Zwangsverwaltung hat der Verwalter die
Mietzinse in der von diesem Bundesgesetze vorgeschriebenen Weise zu
verwenden.
(2) Jede
Verfügung über Mietzinse für Mietgegenstände in Gebäuden durch
Abtretung, Anweisung, Verpfändung oder durch ein anderes Rechtsgeschäft
ist, sofern auf den Mietvertrag die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes
Anwendung finden, vom Tage des Wirksamkeitsbeginnes dieses
Bundesgesetzes angefangen ohne rechtliche Wirkung. Die Abtretung
(Verpfändung) von Hauptmietzinsen zur Sicherung eines zur
ordnungsgemäßen Erhaltung oder notwendigen oder nützlichen Veränderung
(Verbesserung) aufgenommenen Darlehens an den Gläubiger ist aber nicht
ausgeschlossen. Die Abtretung (Verpfändung) ist unter Beibringung einer
einverleibungsfähigen Urkunde auf Antrag im öffentlichen Buch
anzumerken; erst von da an ist sie gegenüber dritten Personen
rechtswirksam. Die Mietzinse eines Hauses, über die der Hauseigentümer
sonach zur ordnungsgemäßen Erhaltung oder nützlichen Veränderung
(Verbesserung) rechtsgültig verfügt hat, sind im Sinne der
Exekutionsordnung nicht als Nutzungen und Einkünfte (§§ 97, 109 Abs. 3
EO), Erträgnisse (§§ 97 Abs. 3, 119 Abs. 1 EO) oder Früchte und
Einkünfte (§ 156 Abs. 1 EO) der betreffenden Liegenschaft anzusehen.
(3) Den
Bestimmungen dieses Bundesgesetzes unterliegende Mietrechte können vom
Hauseigentümer zugunsten einer von ihm durch Abtretung erworbenen
Forderung nicht in Exekution gezogen werden.
(4) Solche
Mietrechte über Wohnungen sind gegenüber jedem Gläubiger der Exekution
insoweit entzogen, als sie für den Mieter und die mit ihm im gemeinsamen
Haushalt lebenden Familienangehörigen unentbehrliche Wohnräume
betreffen.
(5) Der Anspruch
des Hauseigentümers gegen seinen Vertreter auf Ausfolgung vereinnahmter
Mietzinse ist nur zugunsten der im
zweiten Satz des Abs. 2 angeführten Forderungen pfändbar.
(6) Die
Exekutionsbeschränkungen sind in jeder Lage des Verfahrens von Amts
wegen wahrzunehmen.
Vorzugspfandrecht
für Erhaltungsarbeiten
§ 42a.
(1) An jeder
Liegenschaft, auf der sich ein diesem Bundesgesetz unterliegender
Mietgegenstand befindet, besteht ein gesetzliches Vorzugspfandrecht
zugunsten von Forderungen der in
§ 6 Abs. 1 Z 1 genannten Personen, die aus der Finanzierung der in
§ 3 Abs. 3 Z 2 angeführten Erhaltungsarbeiten entstanden sind,
sofern diese nach Erlassung einer einstweiligen Verfügung gemäß
§ 37 Abs. 3 Z 22 durchgeführt wurden.
(2) Diese
einstweilige Verfügung ist von Amts wegen im Grundbuch ersichtlich zu
machen.
(3) Die durch das
Vorzugspfandrecht besicherte Forderung ist im Fall einer
Zwangsversteigerung der Liegenschaft durch Barzahlung zu berichtigen,
soweit sie in der Verteilungsmasse (§ 215 EO) Deckung findet, ansonsten
aber vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen.
II. Hauptstück
Bestimmungen über bestehende Mietverträge und Übergangsregelung
Allgemeine
Grundsätze
§ 43.
(1) Insoweit im
folgenden nichts anderes bestimmt ist, gilt das
I.
Hauptstück auch für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses
Bundesgesetzes geschlossen worden sind.
(2) Ist eine vor
dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes geschlossene Vereinbarung über
die Höhe des Mietzinses nach den bisher in Geltung gestandenen
Vorschriften rechtsunwirksam, so sind diesbezüglich die bisher in
Geltung gestandenen Vorschriften weiter anzuwenden.
Frist für die
Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung
§ 44. aufgehoben
Wertbeständigkeit
des Mietzinses
§ 45.
(1) Im Fall eines
vor dem 1. März 1994 geschlossenen Hauptmietvertrags kann der Vermieter
den Hauptmietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder eine
Geschäftsräumlichkeit auf 1,75 Euro, für eine Wohnung der
Ausstattungskategorie B auf 1,32 Euro, für eine Wohnung der
Ausstattungskategorie C oder eine Wohnung der Ausstattungskategorie D in
brauchbarem Zustand auf 0,88 Euro und für eine Wohnung der
Ausstattungskategorie D in nicht brauchbarem Zustand auf 0,66 Euro,
jeweils je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, anheben, wenn der
bisherige Hauptmietzins unter dem jeweils anzuwendenden Betrag liegt.
Die angeführten Beträge valorisieren sich entsprechend der Regelung des
§
16 Abs. 6. Die Anhebung ist aber nur dann zulässig, wenn sich der
Mietgegenstand in einem Gebäude befindet, für das weder eine
Abbruchbewilligung noch ein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt.
(2) Ist der nach
§
16 Abs. 1 und
9
zulässige Hauptmietzins bei einer Geschäftsräumlichkeit niedriger als
2,64 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, so kann der
Vermieter abweichend von Abs. 1 den Hauptmietzins nur auf zwei Drittel
des nach
§
16 Abs. 1 und
9
zulässigen Betrags anheben. Der Betrag von 2,64 Euro valorisiert sich
entsprechend der Regelung des
§
16 Abs. 6.
(3) Der Vermieter
hat sein Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spätestens einen Monat vor
dem Zinstermin, zu dem er die Anhebung fordert, schriftlich bekannt zu
geben. Begehrt der Vermieter die Anhebung für einen in
§ 1 Abs. 4 Z 1 genannten Mietgegenstand, so gelten für die
Mietgegenstände dieses Hauses ab diesem Zeitpunkt die Bestimmungen des
I. Hauptstücks mit Ausnahme der Bestimmungen über die Mietzinsbildung
nach
§
16 Abs. 2 bis 7 und
10
und über die Richtwerte nach dem Richtwertgesetz. In diesen Fällen darf
der Vermieter in der Hauptmietzinsabrechnung (§
20) auch die Beträge als Ausgaben absetzen, die in den jeweiligen
Verrechnungsjahren zur Amortisation der seinerzeit aufgewendeten Bau-,
Grund- oder Aufschließungskosten zu entrichten sind.22)
Hauptmietzins bei
Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung
§ 46.
(1) Treten in
einen am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung der
Ehegatte, der Lebensgefährte oder minderjährige Kinder (§
42 ABGB) des bisherigen Hauptmieters allein oder gemeinsam mit
anderen Angehörigen ein (§
12 Abs. 1 und
2,
§ 14),
so darf der Vermieter vom (von den) in das Hauptmietrecht Eintretenden
weiterhin nur den Hauptmietzins begehren, den er ohne den Eintritt
begehren dürfte. Das gleiche gilt für den Eintritt auf Grund einer
gerichtlichen Anordnung nach
§
87 Abs. 2 des Ehegesetzes.
(2) Treten in
einen am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung
ausschließlich Personen ein, die in
Abs. 1 nicht genannt sind, so darf der Vermieter vom (von den) in
das Hauptmietrecht Eintretenden ab dem auf den Eintritt folgenden
Zinstermin eine Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem für
die Wohnung nach
§
16 Abs. 2 bis 6 im Zeitpunkt des Eintritts zulässigen Betrag,
höchstens aber 2,64 Euro23)
je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, verlangen, sofern der
bisherige Hauptmietzins niedriger ist. Dieser Höchstbetrag von 2,64 Euro24)
valorisiert sich entsprechend der Regelung des
§
16 Abs. 6. In den Fällen des
Abs. 1 darf der Vermieter diese Erhöhung des bisherigen
Hauptmietzinses ab dem Zinstermin begehren, zu dem alle in
Abs. 1 genannten Eintretenden auf Dauer die Wohnung verlassen haben
oder volljährig geworden sind. Gleiches gilt, wenn Personen, die in
Abs. 1 in dessen bis 28. Februar 1994 in Geltung gestandener Fassung
genannt waren, nach dem 31. Dezember 1981 und vor dem 1. März 1994 in
den Hauptmietvertrag eingetreten sind, aber erst nach dem 28. Februar
1994 die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder volljährig geworden
sind. Die Anhebung des Hauptmietzinses ist aber solange nicht zulässig,
als dem Hauptmieter – unter der Annahme einer sofortigen Beendigung des
Mietverhältnisses – für vor dem 1. März 1994 getätigte Aufwendungen noch
Ersatzansprüche nach
§ 10
zustünden, die der Mieter geltend macht und der Vermieter zu befriedigen
nicht bereit ist.
Hauptmietzins bei
bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten
§ 46a.
(1) Im Fall eines
am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrags über eine
Geschäftsräumlichkeit ist
§
12a Abs. 3 mit der Maßgabe anzuwenden, daß solche Änderungen
unberücksichtigt bleiben, die vor dem 1. Oktober 1993 eingetreten sind.
(2) Im Fall eines
am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrags über eine
Geschäftsräumlichkeit darf der Vermieter, sofern der bisherige
Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach
§
16 Abs. 1 ist, nach dem Tod des Hauptmieters von dessen
Rechtsnachfolgern ab dem auf den Todesfall folgenden 1. Jänner die
schrittweise Anhebung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem für die
Geschäftsräumlichkeit nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Betrag innerhalb von 15 Jahren in der Weise
verlangen, daß der Hauptmietzins für jedes Kalenderjahr nach dem
Todestag um jeweils ein Fünfzehntel des bis zum angemessenen
Hauptmietzins nach
§
16 Abs. 1 fehlenden Betrages angehoben wird, wobei eine
Valorisierung dieses Betrages entsprechend der Regelung des
§
16 Abs. 6 zu erfolgen hat, ein Überschreiten der Indexschwelle aber
erst ab dem jeweils folgenden Kalenderjahr zu berücksichtigen ist.
Solange der Rechtsnachfolger des verstorbenen Hauptmieters das
Unternehmen ohne Änderung der Art der Geschäftstätigkeit fortführt, ist
bei Ermittlung des nach
§
16 Abs. 1 angemessenen Hauptmietzinses die Art der im Mietgegenstand
ausgeübten Geschäftstätigkeit zu berücksichtigen.
(3)
§
12a Abs. 5 ist anzuwenden, wenn der Pachtvertrag nach dem 28.
Februar 1994 abgeschlossen wurde. Wenn der Hauptmieter einer
Geschäftsräumlichkeit sein darin betriebenes Unternehmen vor dem 1. März
1994 verpachtet hat und das Pachtverhältnis nach dem 28. Februar 1994
noch aufrecht ist, darf der Vermieter, sofern der bisherige
Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach
§
16 Abs. 1 ist, ab dem auf das Anhebungsbegehren folgenden 1. Jänner
die schrittweise Anhebung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem für
die Geschäftsräumlichkeit nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Betrag innerhalb von 15 Jahren in der in
Abs. 2 angeführten Weise verlangen. Das Recht des Vermieters, die
Entrichtung eines schrittweise angehobenen Hauptmietzinses zu verlangen,
besteht nur für die Dauer des Pachtverhältnisses.
(4) Hat eine
juristische Person oder eine Personengesellschaft des Handelsrechts vor
dem 1. Jänner 1968 eine Geschäftsräumlichkeit als Hauptmieter gemietet
und war bei Vertragsabschluß eine freie Mietzinsvereinbarung nicht
möglich, darf der Vermieter ab dem auf das Anhebungsbegehren folgenden
1. Jänner die schrittweise Anhebung des bisherigen Hauptmietzinses bis
zu dem für Geschäftsräumlichkeiten nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Betrag innerhalb von 15 Jahren in der in
Abs. 2 angeführten Weise verlangen, wenn der bisherige Hauptmietzins
niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach
§
16 Abs. 1 ist und
1. eine Änderung
der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten im Sinne des
§
12a Abs. 3 erfolgt ist und
2. keine
Mietzinsvereinbarung im Sinne des § 16 Abs. 1 Z 7 in der Stammfassung
des Mietrechtsgesetzes25)
oder anderer gleichartiger (zB § 38 WSG,
§ 16 Abs. 1 Z 4 MRG) mietrechtlicher Regelungen erfolgte oder
3. keine
Vereinbarung im Sinne der
Z 2 geschlossen wurde, obwohl eine solche wegen einer Änderung des
Vertrages über den Mietgegenstand möglich gewesen wäre.
(5) Entstand
durch die Veräußerung des in einer gemieteten Geschäftsräumlichkeit
betriebenen Unternehmens ohne Übergang der Hauptmietrechte vor dem 1.
Jänner 1982 ein Mietverhältnis, bei dem im Innenverhältnis zwischen dem
Veräußerer und dem Erwerber des Unternehmens die Rechte und Pflichten
aus dem Mietverhältnis an den Erwerber übertragen wurden, so darf der
Vermieter, sofern der bisherige Hauptmietzins niedriger als der
angemessene Hauptmietzins nach
§
16 Abs. 1 ist, die schrittweise Anhebung des bisherigen
Hauptmietzinses bis zu dem für die Geschäftsräumlichkeit nach
§
16 Abs. 1 zulässigen Betrag innerhalb von 15 Jahren in der in
Abs. 2 angeführten Weise ab dem auf das schriftliche
Anhebungsbegehren folgenden 1. Jänner verlangen, wenn er mit dem
Anhebungsbegehren den Erwerber des Unternehmens als neuen Hauptmieter
anerkennt. Mit dieser Anerkennung erlischt das Hauptmietverhältnis zum
Veräußerer.
(6) Im übrigen
ist
§
12a Abs. 7 auf die in
Abs. 2 bis 5 geregelten Fälle sinngemäß anzuwenden.
Erfordernisse eines
Anhebungsbegehrens
§ 46b. In allen Fällen, in denen der Vermieter nach
§§ 46
und 46a
die Anhebung des Hauptmietzinses verlangen darf, hat der Vermieter sein
Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem
Zinstermin, zu dem er die Entrichtung des angehobenen Mietzinses
fordert, schriftlich bekanntzugeben; im Fall einer schrittweisen
Anhebung nach
§
46a Abs. 2 bis 4 bewirkt ein verspätetes Anhebungsbegehren aber
nicht den Verlust des Anhebungsrechts für das gesamte Kalenderjahr. Die
schriftliche Aufforderung hat die Höhe des angehobenen Hauptmietzinses
und die Nutzfläche des Mietgegenstands sowie gegebenenfalls die der
Anhebung für das jeweilige Jahr zugrunde liegende Berechnung zu
enthalten. Bei der Berechnung des angehobenen Hauptmietzinses sind
Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den
nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben
Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden.26)
Hauptmietzins bei
früherer Standardanhebung
§ 46c. Wenn die Voraussetzungen des
§
16 Abs. 1 nicht vorliegen, sind dennoch Vereinbarungen über die Höhe
des Hauptmietzinses für eine Wohnung ohne die Beschränkungen des
§
16 Abs. 2 bis 4 und
6
bis zu dem für die Wohnung nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage,
Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag auch weiterhin
zulässig, wenn der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie
A oder B in ordnungsgemäßem Zustand ist, deren Standard vom Vermieter
nach dem 31. Dezember 1967 durch Zusammenlegung von Wohnungen der
Ausstattungskategorie B, C oder D, durch eine andere bautechnische Aus-
oder Umgestaltung größeren Ausmaßes einer Wohnung oder mehrerer
Wohnungen der Ausstattungskategorien B, C oder D oder sonst unter
Aufwendungen erheblicher Mittel angehoben wurde, oder wenn der
Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie C in
ordnungsgemäßem Zustand ist, deren Standard vom Vermieter nach dem 31.
Dezember 1967 durch Zusammenlegung von Wohnungen der
Ausstattungskategorie D, durch eine andere bautechnische Aus- oder
Umgestaltung größeren Ausmaßes einer Wohnung oder mehrerer Wohnungen der
Ausstattungskategorie D oder sonst unter Aufwendung erheblicher Mittel
angehoben wurde, sofern der Vermieter die Arbeiten zur Standardanhebung
vor dem 1. Oktober 1993 tatsächlich begonnen hat. Die Beschränkungen des
§
16 Abs. 2 bis 4 und
6
werden jedoch sowohl für bestehende, nach dem 28. Februar 1994
geschlossene als auch für neue Mietverträge wieder wirksam, sobald nach
dem Abschluß der Arbeiten zur Standardanhebung ein Zeitraum von zwanzig
Jahren verstrichen ist. Bei Ermittlung des nach Ablauf dieses
zwanzigjährigen Zeitraums zulässigen Hauptmietzinses sind die
Verhältnisse am Ende dieses Zeitraums zugrunde zu legen; zuvor vom
Hauptmieter getätigte Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstands
sind aber angemessen zu berücksichtigen, soweit sie über diesen
Zeitpunkt hinaus von objektivem Nutzen sind.
Betriebskosten;
Umstellung der Verteilungsschlüssel
§ 47.
(1) Die vor dem
Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes auf Grund der bisherigen
Vorschriften fällig gewordenen Betriebskosten dürfen nach Maßgabe der
bisherigen Vorschriften eingehoben werden.
(2) Die bei
Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes für die Berechnung des Anteiles an
den Betriebskosten oder besonderen Aufwendungen maßgebenden
Verteilungsschlüssel darf der Vermieter bis 31. Dezember 1983 anwenden.
Eine frühere Umstellung auf die in
§ 17
geregelte Verteilung hat jedenfalls zu erfolgen, wenn vor diesem
Zeitpunkt
1. eine Erhöhung
der Hauptmietzinse nach den
§§ 18
und 19
bewilligt oder
2. ein
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nach
§ 45
eingehoben wird.
Anhängiges
Verfahren; bewilligte Mietzinserhöhungen
§ 48.
(1) Die im
Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bundesgesetzes bei Gericht (der
Gemeinde,
§ 39) anhängigen Verfahren sind nach den bisher in Geltung
gestandenen Vorschriften durchzuführen. Wird auf Grund einer
Entscheidung über eine Mietzinserhöhung nach § 7, § 28 Abs. 2 des
Mietengesetzes innerhalb eines Jahres nach dem Inkrafttreten dieses
Bundesgesetzes bei Gericht (der Gemeinde,
§ 39)
das Verfahren über die Mietzinserhöhung der Höhe nach eingeleitet, so
ist auch dieses Verfahren nach den bisherigen Vorschriften
durchzuführen.
(2) Der Vermieter
ist berechtigt, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses
Bundesgesetzes nach § 7, § 28 Abs. 2 oder 3 des Mietengesetzes oder § 2
des Zinsstoppgesetzes erhöhten Hauptmietzinse bis zum Ablauf der
seinerzeit bewilligten Laufzeit einzuheben. Das gleiche gilt für die
Mietzinserhöhungen, die nach
Abs. 1 bewilligt werden.
Kündigungsrechtliche Übergangsregelung
§ 49.
(1) Für die
Mietverträge über die Exerzier-, Schieß- und sonstigen Übungsplätze des
Bundesheeres, die bei Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes bereits
bestanden haben, gelten die Kündigungsbeschränkungen des
§ 30.
Insoweit für andere Mietverträge, die dem Geltungsbereich dieses
Bundesgesetzes (§
1) nicht unterliegen, vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes
die Kündigungsbeschränkungen des § 19 des Mietengesetzes anzuwenden
waren, gelten die §§ 19 bis 23 des Mietengesetzes bis zum 31. Dezember
1988 weiter. Für solche Mietverhältnisse gilt:
1. Der
Bundesminister für Justiz kann für bestimmte Bundesländer für die Zeit
bis längstens 31. Dezember 1990 durch Verordnung für gemietete
Grundflächen, die als Sportstätten, Kinderspielplätze oder
Verkehrsübungsplätze für Kinder verwendet werden, Regelungen treffen,
die den §§ 19 bis 23 des Mietengesetzes entsprechen, wenn nach Anhörung
des Landeshauptmannes feststeht, daß im Land Maßnahmen der Raumordnung
zur Erhaltung der Widmung von Grundflächen als Sportstätten,
Kinderspielplätze oder Verkehrsübungsplätze für Kinder vorbereitet oder
getroffen werden.
2. Endet ein
Mietverhältnis, für das nach dem zweiten Satz dieses Absatzes die §§ 19
bis 23 des Mietengesetzes bis zum 31. Dezember 1988 weiter gelten oder
für das eine Verordnung nach
Z 1 gilt, mit oder nach dem 31. Dezember 1988 durch Kündigung des
Vermieters oder durch Zeitablauf, so hat der Mieter, der während der
Dauer des Mietverhältnisses auf den Mietgegenstand bauliche Aufwendungen
gemacht hat, die über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind,
bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser
Aufwendungen durch den Vermieter nach ihrem gegenwärtigen Wert, soweit
dieser den wirklich gemachten Aufwand nicht übersteigt. Dieser Anspruch
besteht nicht, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Aufwendungen
verweigert oder an die Verpflichtung zur Wiederherstellung des früheren
Zustandes gebunden hat oder wenn der Vermieter verhindert war, das eine
oder das andere zu tun, weil ihm der Mieter die beabsichtigten
Aufwendungen nicht angezeigt hat. Der Wert ist objektiv unter der
Annahme zu ermitteln, daß der Mietgegenstand weiter zu dem Zweck
verwendet wird, zu dem ihn der Mieter vertragsgemäß verwendet hat.
(2) Wurde in
einem vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes geschlossenen
Hauptmietvertrag über einen Mietgegenstand, der nach dem 31. Dezember
1967 durch Neu-, Um-, Auf-, Ein- oder Zubau ohne Zuhilfenahme
öffentlicher Mittel neu geschaffen worden ist, weder die Anwendbarkeit
der Kündigungsbeschränkungen des § 19 des Mietengesetzes, noch eine
Bestandsdauer vereinbart, die über den Zeitpunkt des Inkrafttretens
dieses Bundesgesetzes hinaus wirksam ist, so gelten für diesen
Hauptmietvertrag die Kündigungsbeschränkungen des
§ 30,
sofern es der Vermieter bis 30. Juni 1982 unterläßt, dem Hauptmieter
einen befristeten Hauptmietvertrag nach
§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. a in der Stammfassung dieses Gesetzes
anzubieten, der zumindest bis 31. Dezember 1984 wirksam ist. Nimmt der
Hauptmieter ein diesbezügliches Anbot des Vermieters binnen sechs
Monaten nach dem Zugang des Anbotes nicht an und wird auch keine andere
Vereinbarung über die Bestandsdauer geschlossen, so gelten für dieses
Hauptmietverhältnis die Kündigungsbeschränkungen des
§ 30
nicht.
(3) Haben für
einen vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes geschlossenen
Untermietvertrag die Kündigungsbeschränkungen des § 19 des
Mietengesetzes nicht gegolten, so gelten hiefür auch nicht die
Kündigungsbeschränkungen des
§ 30.
Wirksamkeit
früherer Befristungen
§ 49a.
(1) Eine vor dem
1. März 1994 geschlossene und nach den damaligen Bestimmungen
rechtswirksame Vereinbarung über die Befristung eines Mietvertrages
behält ihre Rechtswirksamkeit. Eine nach den damaligen Bestimmungen
rechtsunwirksame Befristung bleibt rechtsunwirksam.
(2) Wird ein vor
dem 1. März 1994 geschlossener und nach den damaligen Bestimmungen des
§ 1 Abs. 2 Z 3 oder des
§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. c27)
rechtswirksam befristeter Mietvertrag nach dem 28. Februar 1994
erneuert, so gilt diese Erneuerung als Abschluß eines neuen
Mietvertrages.
Übergangsregelung
für Befristungen und Abrechnungsbestimmungen
§ 49b.
(1) Die
Änderungen der
§
16 Abs. 7 bis 8,
§
17 Abs. 3,
§ 20 Abs. 1 Z 2,
§
21 Abs. 6,
§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. b und
c28) ,
Abs. 4 bis 6,
§
34 Abs. 5,
§ 37 Abs. 1 Z 12 und
12a,
Abs. 3 Z 2 und
Z 20a durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 22/1997 treten mit 1. März
1997 in Kraft.
(2)
§
10 Abs. 1 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 gilt
für Aufwendungen, die nach dem 28. Februar 1997 vorgenommen wurden.
(3)
§
16 Abs. 7 und
7a
in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 gilt für
1.
Mietverhältnisse, die nach dem 28. Februar 1997 beginnen, und
2. Verlängerung
früherer Mietverhältnisse für einen nach dem 28. Februar 1997
beginnenden Zeitraum.
(4)
§
16 Abs. 7b in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997
gilt für Umwandlungen von Mietverhältnissen in ein Mietverhältnis auf
unbestimmte Zeit, die für einen nach dem 28. Februar 1997 liegenden
Zeitraum vereinbart werden. Bei der Berechnung der Differenz ist für den
Zeitraum vor dem 1. März 1997
§
16 Abs. 7 in der damaligen Fassung zugrunde zu legen.
(5)
§
18 Abs. 5 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 gilt
für
1.
Mietverhältnisse, die nach dem 28. Februar 1997 beginnen, und
2. Verlängerung
früherer Mietverhältnisse für einen nach dem 28. Februar 1997
beginnenden Zeitraum.
(6)
§ 20 Abs. 1 Z 2 lit. f in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr.
22/1997 gilt in Ansehung des gesamten im
§
18 Abs. 1 angeführten zehnjährigen Verrechnungszeitraumes
(einschließlich der vor dem 1. März 1997 liegenden Zeiten) mit der
Maßgabe, daß bei Errechnung des im
§ 20 Abs. 1 Z 2 lit. f angeführten Absetzbetrages alle in den
Verrechnungszeitraum vor 1. Jänner 1996 fallenden Einnahmen und Ausgaben
zu berücksichtigen sind, und zwar auch dann, wenn in einem Kalenderjahr
die Ausgaben die Einnahmen überstiegen haben; in dem
Verrechnungszeitraum ab 1. Jänner 1996 ist der Absetzbetrag durch
Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben jedes Jahres zu berechnen.
Bei der Berechnung der Mietzinsreserve für die Kalenderjahre 1996 bis
1999 steht der Absetzbetrag gemäß
§ 20 Abs. 1 Z 2 lit. f dem Vermieter insoweit nicht zu, als die
Ausgaben (§
20 Abs. 1 Z 2 lit. a bis e) im Saldo der im Verrechnungszeitraum bis
31. Dezember 1995 angefallenen Einnahmen und Ausgaben Deckung finden;
Einnahmen und Ausgaben, die vor mehr als zehn Kalenderjahren angefallen
sind, sind dabei nicht zu berücksichtigen. Dieser Absatz ist auch auf
die am 1. März 1997 noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren
anzuwenden; rechtskräftige Entscheidungen werden jedoch nicht berührt.
(7) Eine vor dem
1. März 1997 geschlossene und nach den damaligen Bestimmungen
rechtswirksame Vereinbarung über die Befristung eines Mietvertrages
bleibt rechtswirksam. Eine nach den damaligen Bestimmungen
rechtsunwirksame Befristung bleibt rechtsunwirksam.
(8) Wird ein vor
dem 1. März 1997 geschlossener und nach den damaligen Bestimmungen des
§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. b oder
c29) in der Fassung
des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes, BGBl. Nr. 800/1993, rechtswirksam
befristeter Mietvertrag für einen Zeitraum nach dem 28. Februar 1997
verlängert, so ist
§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. b oder
c30) in der Fassung
des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 anzuwenden.
(9)
§
29 Abs. 4a in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 ist
auch auf Mietverhältnisse anzuwenden, die vor dem 1. März 1997 begonnen
haben. Endet das Mietverhältnis jedoch bereits vor dem 1. September
1997, so kann der Vermieter diese Verlängerung nur in sinngemäßer
Anwendung des § 569 ZPO verhindern.
(10)
§
29 Abs. 4b in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 ist
nur auf Mietverhältnisse anzuwenden, die nach dem 28. Februar 1997
begonnen haben oder nach diesem Zeitpunkt schon einmal rechtswirksam
verlängert worden sind.
(11)
§ 37 Abs. 1 Z 12 und
12a,
Abs. 2a sowie
Abs. 3 Z 2 erster Satz und
Abs. 3 Z 20a in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997
sind auf Verfahren anzuwenden, die nach dem 28. Februar 1997 anhängig
gemacht worden sind; auf Verfahren, die zu diesem Zeitpunkt anhängig
sind, sind die bisherigen Vorschriften anzuwenden.
(12)
§
37 Abs. 2a in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 ist
für Abrechnungsperioden anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 1997
beginnen.
(13) Im übrigen
ist das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 22/1997 ab dem 1. März 1997 auch auf
Mietverträge anzuwenden, die vor seinem Inkrafttreten geschlossen worden
sind.
Übergangsregelung
zur Wohnrechtsnovelle 2000
§ 49c.
(1) Die
Änderungen der
§§ 3,
16,
17,
18,
20,
21,
23,
26,
29,
34,
37,
45
und 49
sowie die Aufhebung der
§§ 29a
und 44
durch die Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I Nr. 36/2000, treten mit 1.
Juli 2000 in Kraft.
(2) Solange auf
Grund eines vor dem 1. Juli 2000 eingegangenen und nach dem 30. Juni
2000 weiter aufrechten Dienstverhältnisses nach dem Hausbesorgergesetz
eine Wohnung des Hauses als Hausbesorgerdienstwohnung benützt wird,
zählt diese Wohnung zu den allgemeinen Teilen des Hauses im Sinn des
§ 3 Abs. 2 Z 1 und des
§
17 Abs. 1a vierter Satz und hat die Nutzfläche dieser Wohnung im
Sinn des
§
17 Abs. 1 außer Betracht zu bleiben. Die diesbezüglich durch die
Beendigung des Dienstverhältnisses eintretende Änderung ist erst ab der
dieser Beendigung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam.
(3)
§
16 Abs. 7 und
§
26 Abs. 3 jeweils in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I
Nr. 36/2000, gelten für Mietverhältnisse, die nach dem 30. Juni 2000
beginnen, sowie für die Verlängerung früherer Mietverhältnisse für einen
nach dem 30. Juni 2000 beginnenden Zeitraum. Bei einem befristeten
Mietverhältnis, das vor dem 1. Juli 2000 begonnen hat, gilt eine
allfällige Verminderung des höchstzulässigen Mietzinses ab dem Zeitpunkt
der Umwandlung in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit nicht mehr,
ohne dass dies von einer schriftlichen Ausweisung der Verminderung im
ursprünglichen Mietvertrag oder in einer Verlängerungsvereinbarung
abhängig wäre.
(4)
§
16 Abs. 7b in der Fassung vor dem Inkrafttreten der
Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I Nr. 36/2000, ist auf Mietverhältnisse
weiter anzuwenden, die vor dem 1. Juli 2000 begonnen haben oder
verlängert wurden, bei Verlängerung jedoch nur hinsichtlich jenes
Verlängerungszeitraums, der vor dem 1. Juli 2000 begonnen hat.
(5) Solange ein
vor dem 1. Juli 2000 eingegangenes Dienstverhältnis nach dem
Hausbesorgergesetz nach dem 30. Juni 2000 weiter aufrecht ist, gilt
anstelle von
§
23 Abs. 2 der
§
23 Abs. 1 in seiner vor dem Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle
2000, BGBl. I Nr. 36/2000, geltenden Fassung und sind
§ 21 Abs. 1 Z 8 und
§ 37 Abs. 1 Z 12 weiterhin in ihrer vor dem Inkrafttreten der
Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I Nr. 36/2000, geltenden Fassung
anzuwenden.
(6) Eine vor dem
1. Juli 2000 geschlossene und nach den damaligen Bestimmungen
rechtswirksame Vereinbarung über die Befristung eines Mietverhältnisses
– einschließlich einer befristeten Erneuerung – bleibt rechtswirksam.
Eine nach den damaligen Bestimmungen rechtsunwirksame Befristung bleibt
rechtsunwirksam.
(7)
§
29 Abs. 4a,
4b
und
4c
und
§ 34 Abs. 5 jeweils in der Fassung vor dem Inkrafttreten der
Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I Nr. 36/2000, sind auf Mietverhältnisse
weiter anzuwenden, die vor dem 1. Juli 2000 begonnen haben oder
verlängert wurden, bei Verlängerung jedoch nur hinsichtlich jenes
Verlängerungszeitraums, der vor dem 1. Juli 2000 begonnen hat.
(8) § 44 MRG in
der Fassung der Wohnrechtsnovelle 1999, BGBl. I Nr. 147/199931)
, ist auf Verfahren über die Unwirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen,
die vor dem 1. Juli 2000 bei Gericht (bei der Gemeinde,
§ 39)
anhängig gemacht worden sind, weiter anzuwenden.
(9) Im übrigen
ist die Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I Nr. 36/2000, ab dem 1. Juli 2000
auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor ihrem Inkrafttreten
geschlossen worden sind.
Übergangsregelung
zur Mietrechtsnovelle 2001
§ 49d.
(1) Die
Änderungen der
§§ 1,
2,
9,
16,
20,
30,
37
und 45
durch die Mietrechtsnovelle 2001, BGBl. I Nr. 161/2001, treten mit 1.
Jänner 2002 in Kraft.
(2)
§ 1
Abs. 2 und
4,
§ 16
und
§ 30 Abs. 2 jeweils in der Fassung der Mietrechtsnovelle 2001, BGBl.
I Nr. 161/2001, gelten für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2001
geschlossen wurden.
(3) Ein
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, der vor dem 1. Jänner 2002
eingehoben wurde, ist bei der Anhebung des Hauptmietzinses gemäß
§ 45
in der Fassung der Mietrechtsnovelle 2001, BGBl. I Nr. 161/2001, durch
Hinzurechnung zum bisherigen Hauptmietzins zu berücksichtigen, sodass
eine Anhebung nur zulässig ist, soweit die Summe aus dem bisherigen
Hauptmietzins und dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag unter dem
jeweils anzuwendenden Betrag nach
§
45 Abs. 1 liegt. Ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, der nach
dem 28. Februar 1994 und vor dem 1. Jänner 2002 eingehoben wurde, gilt
ab 1. Jänner 2002 als Teil des Hauptmietzinses; ein nach dem 28. Februar
1994 und vor dem 1. Jänner 2002 gestelltes Verlangen des Vermieters nach
Entrichtung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags gilt ab 1.
Jänner 2002 als Anhebungsbegehren gemäß
§ 45
in der Fassung der Mietrechtsnovelle 2001, BGBl. I Nr. 161/2001.
(4) Im Übrigen
ist die Mietrechtsnovelle 2001, BGBl. I Nr. 161/2001, ab dem 1. Jänner
2002 auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor ihrem In-Kraft-Treten
geschlossen worden sind.
§ 50. Die Gemeinden, auf die im Zeitpunkt des Inkrafttretens
dieses Bundesgesetzes die Voraussetzungen des
§
39 Abs. 1 zutreffen, sind durch die Kundmachung der Bundesminister
für Justiz und für Inneres, BGBl. Nr. 299/1979, bestimmt.
Übergangsregelung
für die Mietzinsreserve
§ 51. Für die Anwendung des für die Mietzinsreserve bestimmten
Verrechnungszeitraums von zehn Jahren gilt für die Übergangszeit von
drei Jahren die Beschränkung, daß dieser Verrechnungszeitraum nicht vor
dem 1. Jänner 1975 beginnt. Die Verrechnung der Mietzinsreserve aus der
Zeit vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes richtet sich nach den
bisherigen Vorschriften des Mietengesetzes.
Übergangsregelung
für Darlehens- und Kreditverträge
§ 52. Die in einem vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes
geschlossenen Darlehens- oder Kreditvertrag rechtswirksam vereinbarte
Abtretung oder Verpfändung der Teilbeträge der Hauptmietzinse, die nach
den bisherigen Vorschriften des Mietengesetzes von der Verwendungs- und
Verrechnungspflicht ausgenommen waren, wird von der
Exekutionsbeschränkung nach
§ 42
nicht erfaßt.
Pfandrechtliche
Übergangsregelungen
§ 52a. Ein vor dem 1. März 1994 zugunsten eines Darlehens oder
Kredits zur Finanzierung von Erhaltungsarbeiten an einer Liegenschaft
begründetes Pfandrecht geht dem Vorzugspfandrecht nach
§ 42a
im Rang vor, soweit der Darlehens- oder Kreditbetrag tatsächlich für
Erhaltungsarbeiten verwendet wurde.
III. Hauptstück
Änderung des Rückzahlungsbegünstigungsgesetzes
§ 53. Änderung im Text des Rückzahlungsbegünstigungsgesetzes
berücksichtigt.
IV. Hauptstück
Änderung des Wohnbauförderungsgesetzes 1968
§ 54. Änderungen im Text des Wohnbauförderungsgesetzes 1968
berücksichtigt.
V.
Hauptstück
Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
§ 55. Änderungen im Text des WGG berücksichtigt.
VI. Hauptstück
Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 1975
§ 56. Änderungen im Text des
WEG 1975
berücksichtigt.
VII. Hauptstück
Abgabenrechtliche Vorschriften
§ 57. Änderungen in den jeweiligen Normen berücksichtigt.
VIII. Hauptstück
In- und Außerkrafttreten
§ 58.
(1) Dieses
Bundesgesetz tritt mit 1. Jänner 1982 in Kraft.
(2) Die
Bestimmungen des Abs. 2 Z 1 bis 4 des
§ 57
sind erstmalig bei der Veranlagung zur Einkommensteuer für das
Kalenderjahr 1982, die Bestimmungen des Abs. 2 Z 5 des
§ 57
erstmalig für die Zeit ab 1. Jänner 1982 anzuwenden.
(3) Mit dem
Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes treten vorbehaltlich der Regelungen
im II.
Hauptstück außer Kraft:
1. das
Bundesgesetz über die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten
(Mietengesetz), BGBl. Nr. 210/1929, in der Fassung des Bundesgesetzes
BGBl. Nr. 91/1976;
2. das
Bundesgesetz vom 29. Juni 1954, BGBl. Nr. 132, womit Bestimmungen über
die Mietzinsbildung für nicht dem Mietengesetz unterliegende Räume
getroffen werden;
3. der Art. II
des Bundesgesetzes vom 30. Juni 1967, BGBl. Nr. 281, über die Änderung
mietrechtlicher Vorschriften (Mietrechtsänderungsgesetz);
4. die Art. XII Z
2 und XIII Z 2 des Einführungsgesetzes zum Umsatzsteuergesetz 1972,
BGBl. Nr. 224;
5. der Art. 6 der
Verordnung vom 4. Dezember 1943 über Maßnahmen auf dem Gebiete des
bürgerlichen Streitverfahrens und der Zwangsvollstreckung
(Schutzverordnung), RGBl. I S 666.
(4) Insoweit in
anderen bundesgesetzlichen Rechtsvorschriften auf eine durch den
Abs. 3 aufgehobene Rechtsvorschrift verwiesen wird, tritt an deren
Stelle die entsprechende Bestimmung dieses Bundesgesetzes.
IX. Hauptstück
Vollziehung
§ 59. Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes sind betraut:
1. der
Bundesminister für Finanzen hinsichtlich des
§
39 Abs. 5, des
§ 57
und des
§
58 Abs. 2;
2. der
Bundesminister für Inneres hinsichtlich der im
§ 30 Abs. 2 Z 15 geregelten Bescheide der Bezirksverwaltungsbehörde,
der
§ 27 Abs. 5,
§ 38,
§
39 Abs. 3 und
4
sowie
§
40 Abs. 3;
3. der
Bundesminister für Justiz gemeinsam mit dem Bundesminister für Inneres
hinsichtlich des
§
39 Abs. 2;
4. die
Landesregierungen hinsichtlich des § 29a und des
§ 54,
wobei der Bundesminister für wirtschaftliche Angelegenheiten mit der
Wahrnehmung der Rechte des Bundes nach Art. 15 Abs. 8 B-VG betraut ist;
5. der
Bundesminister für Justiz für alle übrigen Bestimmungen.
Artikel IX BGBl I 1999/147
Inkrafttreten,
Übergangsbestimmungen
.....
6. Auf am 1.
Jänner 2000 anhängige Verfahren gemäß § 22 Abs. 1 Z 7 WGG oder
§ 37 Abs. 1 Z 9 MRG sind § 16 Abs. 2 WGG,
§
17 Abs. 2 MRG und
§
24 Abs. 2a MRG jeweils in der Fassung dieses Bundesgesetzes
anzuwenden, wenn die Entscheidung erster Instanz nicht bis zum Ablauf
des 31. Dezember 1999 ergangen ist. Wenn in einem solchen Verfahren ein
Mieter oder sonstiger Nutzungsberechtigter nur wegen der durch Art. I Z
34 oder Art. II Z 3 lit. b dieses Bundesgesetzes vorgesehenen Änderungen
unterliegt, hat die Bauvereinigung beziehungsweise der Vermieter dem
Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten ungeachtet dieses
Verfahrensausgangs die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der Kosten
rechtsfreundlicher Vertretung zu ersetzen.
7. Auf am 1.
Jänner 2000 anhängige Verfahren ist nicht
§ 33a
MRG, sondern weiterhin der bisherige
§
34 Abs. 3 MRG anzuwenden.
.....
1)
Zum Inkrafttreten siehe
§
49d Abs 2.
2)
Zum Inkrafttreten siehe
§
49d Abs 2.
3)
Zum Inkrafttreten siehe
§
49d Abs 2, bis zu diesem Zeitpunkt lautet § 4 Z 2 wie folgt:
„2. Wohnungen in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen
Wohnungen, wobei Wohnräume, die nachträglich durch einen Ausbau des
Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen,”.
4)
Versehen des Gesetzgebers: richtigerweise nach dem Wort „Liegenschaften”
ein Beistrich.
5)
Versehen des Gesetzgebers: Die Worte „zu Bedingungen” hätten zu
entfallen.
6)
§ 15a Abs 3 tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft; bis dahin lautet Abs 3
wie folgt:„(3) Der Kategoriebetrag je Quadratmeter der Nutzfläche und
Monat wird für die Ausstattungskategorie
1. A mit 29,60 S [BGBl 1993/800],
ab 1. 6. 2001 36,30 S [entspricht
2,64 Euro, BGBl II 2001/183],
2. B mit 22,20 S [BGBl 1993/800],
ab 1. 6. 2001 27,20 S [entspricht
1,98 Euro, BGBl II 2001/183],
3. C mit 14,80 S [BGBl 1993/800],
ab 1. 6. 2001 18,10 S [entspricht
1,32 Euro, BGBl II 2001/183],
4. D mit 7,40 S [BGBl 1993/800],
ab 1. 6. 2001 9,10 S [entspricht
0,66 Euro, BGBl II 2001/183],
festgesetzt und entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6 valorisiert.”
7)
§ 15a Abs 4 tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft; bis dahin lautet Abs 4
wie folgt:„(4) Der Bundesminister für Justiz hat diese Beträge sowie
alle ab 1. Jänner 1982 wirksam gewordenen Kategoriebeträge samt ihrer
jeweiligen Geltungsdauer im Bundesgesetzblatt kundzumachen; die
Kundmachung hat auch einen Hinweis auf die in § 16 Abs. 9 zweiter Satz
angeführten weiteren Voraussetzungen für eine Erhöhung des
Hauptmietzinses zu enthalten.”
8)
Zum Inkrafttreten siehe
§
49d Abs 2, bis zu diesem Zeitpunkt lautet § 16 Abs 1 Z 2 wie folgt:
„2. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer
nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist,
oder der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten
Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden
ist; dies gilt insbesondere auch für die Neuschaffung des
Mietgegenstands durch den Ausbau eines Dachbodens; ”.
9)
Die Ersetzung des Betrages 7,40 S
[BGBl 1993/800], ab 1. 6. 2001 9,10 S
[entspricht 0,66 Euro, BGBl II
2001/183], tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
10)
Die Ersetzung des Betrages 14,80 S
[BGBl 1993/800], ab 1.
6. 2001 18,10 S [entspricht 1,32
Euro, BGBl II 2001/183], tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
11)
§ 16 Abs 6 tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft; bis
dahin lautet Abs 6 wie folgt:„(6) Die in Abs. 5 genannten Beträge
vermindern oder erhöhen sich in dem Maß, das sich aus der Veränderung
des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten
Verbraucherpreisindex 1986 oder des an seine Stelle tretenden Index
gegenüber der für Juli 1991 verlautbarten Indexzahl ergibt, wobei
Änderungen so lange nicht zu berücksichtigen sind, als sie 10 vH der für
Juli 1991 verlautbarten Indexzahl und in der Folge 5 vH der sodann
maßgebenden Indexzahl, die jedoch jeweils ohne Bedachtnahme auf
Rundungsvorschriften zu ermitteln ist, nicht übersteigen. Bei der
Berechnung der jeweiligen neuen Beträge sind Beträge, die 5 Groschen
nicht übersteigen, auf die nächstniedrigeren 10 Groschen abzurunden und
Beträge, die 5 Groschen übersteigen, auf die nächsthöheren 10 Groschen
aufzurunden. Die jeweiligen neuen Beträge gelten ab dem der
Verlautbarung der Indexveränderung durch das Österreichische
Statistische Zentralamt folgenden übernächsten Monatsersten. Der
Bundesminister für Justiz hat die Änderungen der in Abs. 5 bestimmten
Beträge und den Zeitpunkt, ab dem die Indexveränderung mietrechtlich
wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen; die Kundmachung hat in
den Fällen einer Erhöhung auch einen Hinweis auf die in Abs. 9 zweiter
Satz angeführten weiteren Voraussetzungen für eine Erhöhung des
bisherigen Hauptmietzinses zu enthalten.”
12)
Die Ersetzung des Betrages 7,40 S
[BGBl I 1997/22], ab 1.
6. 2001 9,10 S [entspricht 0,66
Euro, BGBl II 2001/183], tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
13)
Versehen des Gesetzgebers: richtigerweise
„monatlichen”.
14)
Die Ersetzung des Betrages 7,40 S
[BGBl 1993/800], ab 1.
6. 2001 9,10 S [entspricht 0,66
Euro, BGBl II 2001/183], tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
15)
Die Ersetzung des Betrages „26 000 S” durch „2 000
Euro” tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
16)
Die Ersetzung des Betrages „200 000 S” durch „15 000
Euro” tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
17)
Zum Inkrafttreten siehe
§
49d Abs 2, bis zu diesem Zeitpunkt lautet § 30 Abs 2 Z 8 wie folgt:
„8. der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für
Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der
Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der
Aufrechterhaltung des Mietvertrages ein unverhältnismäßig größerer
Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung; die Abwägung der
beiderseitigen Interessen entfällt,
a) wenn es sich um ein gemietetes Einfamilienhaus oder um Teile eines
Einfamilienhauses handelt,
b) wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach
Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt;”.
18)
§ 44 wurde durch die WRN 2000, BGBl I 2000/36,
aufgehoben.
19)
Die Ersetzung des Betrages „130 000 S” durch „10 000
Euro” tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
20)
Die Ersetzung des Betrages „52 000 S” durch „4 000
Euro” tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
21)
Die Ersetzung des Betrages „130 000 S” durch „10 000
Euro” tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
22)
Zum Inkrafttreten siehe
§
49d Abs 3.
23)
Die Ersetzung des Betrages 29,60 S
[BGBl 1993/800], ab 1.
6. 2001 36,30 S [entspricht 2,64
Euro, BGBl II 2001/183], tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
24)
Die Ersetzung des Betrages 29,60 S
[BGBl 1993/800], ab 1.
6. 2001 36,30 S [entspricht 2,64
Euro, BGBl II 2001/183], tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
25)
§ 16 Abs 1 Z 7 wurde durch BGBl 1993/800 aufgehoben.
26)
§ 46b letzter Satz tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft;
bis dahin lautet der letzte Satz wie folgt:„Ergeben sich bei der
Berechnung des angehobenen Hauptmietzinses Beträge von unter 10
Groschen, so sind Beträge, die 5 Groschen nicht übersteigen, auf die
nächstniedrigeren 10 Groschen abzurunden und Beträge, die 5 Groschen
übersteigen, auf die nächsthöheren 10 Groschen aufzurunden.”
27)
§ 29 Abs 1 Z 3 wurde geändert durch die
Wohnrechtsnovelle 2000, siehe auch
§ 49c.
28)
§ 29 Abs 1 Z 3 wurde geändert durch die
Wohnrechtsnovelle 2000; siehe auch
§ 49c.
29)
§ 29 Abs 1 Z 3 wurde geändert durch die
Wohnrechtsnovelle 2000; siehe auch
§ 49c.
30)
§ 29 Abs 1 Z 3 wurde geändert durch die
Wohnrechtsnovelle 2000; siehe auch
§ 49c.
31)
§ 44 wurde durch die WRN 2000, BGBl I 2000/36,
aufgehoben.